ما يريده المحتلون: الإمارات

يتتبع أحدث استطلاع عالمي للمحتلين من Cushman & Wakefield كيفية تطور أولويات العقارات بما يتماشى مع التحولات الأوسع في هيكل الشركة والتحكم في التكاليف واستراتيجية القوى العاملة.

وفي دولة الإمارات العربية المتحدة، حيث لا تزال أساسيات السوق قوية والعرض شحيح، تتطلب النتائج العالمية تفسيرًا أكثر رسوخًا - وهو ما يعكس سوقًا يقوده الملاك حيث لا تزال الجودة والتحكم وتحديد المواقع على المدى الطويل لها وزنها.

** على الصعيد العالمي، لا تزال التكلفة سائدة. في الإمارات العربية المتحدة، تتمتع الندرة بأعلى صوت. **

عبر المناطق والقطاعات، لا يزال المحتلون يركزون على احتواء التكاليف. في استطلاع C&W ماذا يريد المحتلون 2025، تم تصنيف ضغط التكلفة باعتباره المحرك الاستراتيجي الأول لقرارات العقارات التجارية (CRE) على مستوى العالم.

ولكن في الإمارات العربية المتحدة، فإن الندرة، وليس التسعير، هي التي تعيد تشكيل ديناميكيات المالك والمستأجر. تعمل [مجموعات المكاتب] الرئيسية (https://cushwake.ae/en/thoughtleadership/the-power-of-clustering-in-driving-success) مثل مركز دبي المالي العالمي ومدينة دبي للإنترنت والخليج التجاري بإشغال شبه كامل، ولا يزال العرض من الدرجة الأولى محدودًا. والنتيجة هي استمرار الضغط التصاعدي على الإيجارات، وفترات الإيجار الأطول، وزيادة التأجير المسبق في المشاريع الجديدة ذات الموقع الجيد.

بلغت نسبة إشغال المكاتب على مستوى المدينة في دبي 92٪ في نهاية الربع الثاني من عام 2025، مع زيادة متوقعة إلى 94٪ بحلول نهاية العام. تقترب أصول الدرجة الأولى من الإشغال بنسبة 96٪، وبلغ نمو الإيجارات على أساس سنوي في عام 2024 22٪، مدفوعًا بالطلب القوي والعرض المحدود الجديد من الدرجة الأولى.

وفي مركز دبي المالي العالمي ومدينة دبي للإنترنت، تتسارع أنشطة التأجير المسبق، مع وجود العديد من المشاريع التطويرية القادمة - مثل مركز دبي المالي العالمي «DIFC Square» والمرحلة الثانية والثالثة من مركز دبي المالي الدولي للابتكار - لتأمين المستأجرين قبل الانتهاء بوقت طويل. في مركز دبي المالي العالمي، تم بالفعل الالتزام بحوالي 40٪ من مركز دبي المالي العالمي بموجب LOI، مع اقتراب حوالي 90٪ من المبنى من الأسعار المطلوبة.

**المقاييس تتطور عالميًا. في الإمارات العربية المتحدة، لا يزال القطاع المالي هو صاحب القرار. **

واحدة من أهم التحولات التي تم تسليط الضوء عليها في المسح العالمي هي المواءمة المتزايدة بين وظائف CRE والموارد البشرية. ما يقرب من ثلث فرق CRE تقدم تقاريرها الآن إلى الموارد البشرية، مما يشير إلى تركيز أوسع على تجربة مكان العمل ونتائج الموظفين.

ومع ذلك، في الإمارات العربية المتحدة، لا تزال عملية صنع القرار الإقليمي في CRE ترتكز بقوة على الأداء المالي. بالنسبة لمعظم الملاك والمستأجرين الإقليميين، لا تزال تكلفة الإشغال وكفاءة المساحة والتحكم في رأس المال تفوق مؤشرات الأداء الرئيسية للمشاركة أو العافية. وينطبق هذا بشكل خاص على الشركات الإقليمية والشركات المدعومة من المكاتب العائلية، حيث يستمر ضبط التكاليف ومراقبة الأصول في تشكيل الاستراتيجية.

في Cushman & Wakefield Core، نرى أن المستأجرين على المدى الطويل أكثر عرضة للسعي إلى عقود إيجار طويلة الأجل لاستهلاك النفقات الرأسمالية وتأمين أنفسهم ضد المزيد من الزيادات في الإيجارات في السوق المفتوحة، بدلاً من السعي لتحقيق المرونة على المدى القصير. لقد شهدنا أيضًا أن المستأجرين يفكرون في خيار شراء مساحات مكاتبهم، على الرغم من أن هذا لا يزال مقصورًا على المحتلين المحليين والإقليميين بدلاً من الشركات متعددة الجنسيات.

**مرونة الموقع هي المعيار العالمي. لكن الإمارات العربية المتحدة لا تزال راسخة. **

على الصعيد العالمي، قام 61٪ من الشاغلين بتطبيق نماذج توظيف أكثر مرونة، وتحولوا نحو استراتيجيات عدم تحديد الموقع والأدوار التي يتم تمكينها عن بُعد. ولكن في الإمارات العربية المتحدة، فإن هذا المستوى من المرونة مقيد بعوامل هيكلية: أنظمة الترخيص ومتطلبات التأشيرة والتوقعات الثقافية حول التواجد داخل المكتب.

تستمر معظم الشركات في تفضيل الفرق القائمة على المكاتب، لا سيما في القطاعات المنظمة مثل الخدمات المالية والقانونية والمهنية. وهذا يعزز الطلب على المساحات في المناطق المركزية ذات وسائل الراحة العالية التي تتمتع بسمعة قوية.

** على الصعيد العالمي، يتباطأ تقليص الحجم. في الإمارات العربية المتحدة، لم تبدأ أبدًا حقًا. **

في حين أمضى العديد من المحتلين العالميين العامين الماضيين في تعزيز أو تقليل بصمتهم العقارية، إلا أن سوق الإمارات العربية المتحدة قد خالف هذا الاتجاه إلى حد كبير. المحتلون هنا لا يقومون بتقليص الحجم، بل يقومون بالتوسع والارتقاء. لقد تحول التركيز إلى تأمين مساحة عالية الجودة في مواقع أفضل، غالبًا مع التركيز على التوسع والمرونة والقيمة طويلة الأجل.

على مدار العام الماضي، شهدت دبي عودة المبيعات التجارية خارج الخطة، مع إطلاق أكثر من 10 مشاريع مكتبية جديدة، تستهدف في الغالب قطاع الشركات الصغيرة والمتوسطة والخدمات المهنية. كما اكتسبت نماذج البناء والتأجير، خاصة تلك الموجودة في المناطق الحرة، زخمًا كبيرًا، مع زخم التأجير المبكر المدفوع بطلب المستأجرين الحاليين والجدد الذين يسعون إلى تطوير مشاريع جديدة من الدرجة الأولى والدمج ضمن مشاريع فردية.

** أصبحت التجربة الآن توقعًا عالميًا. في الإمارات العربية المتحدة، إنه سائق متميز. **

يُظهر الاستطلاع العالمي ارتفاعًا كبيرًا في توقعات المستأجرين: 85٪ من المحتلين يريدون الآن المزيد من الملاك، وما يقرب من نصفهم على استعداد لدفع علاوة مقابل الخدمة المحسنة ووسائل الراحة والميزات القائمة على التجربة.

في الإمارات العربية المتحدة، تم تسعير هذا التحول بالفعل. تتمتع المباني المُدارة جيدًا والغنية بوسائل الراحة - تلك التي تقدم خدمات الكونسيرج والبنية التحتية للعافية والأطعمة والمشروبات المنسقة وخيارات مساحة العمل المرنة - بأقساط إيجار وتتمتع بإشغال أعلى.

تحقق المباني الرئيسية ذات الميزات المصممة على طراز الضيافة أقساط إيجار تتراوح بين 15 و 25٪ مقارنة بالمباني التقليدية ذات الموقع المماثل. هذا الفارق أعلى في المواقع الفائقة مثل مركز دبي المالي العالمي.

وتعد صفقة برج أورورا في مدينة دبي للإعلام مثالاً بارزًا على ذلك. تم الاستحواذ على الأصول للترقيات المستهدفة، وموقعها داخل مجموعة مرغوبة وقاعدة المستأجرين الراسخة، مما جعلها مرشحًا رئيسيًا لإعادة الاستثمار وتحسين الإيجار.

** ما الذي سنراه في المستقبل؟ **

يسلط مسح المحتل العالمي لهذا العام الضوء على نقطة انعطاف لاتخاذ قرارات CRE. ولكن في حين أن محركات التغيير - التكلفة والموهبة والمرونة - مشتركة بين الأسواق، فإن كيفية تنفيذها تعتمد بشكل كبير على الأساسيات المحلية، والإمارات العربية المتحدة ليست استثناءً.

يعني الطلب القوي والعرض المحدود و قاعدة الأصول الناضجة أن توقعات المحتل في المنطقة آخذة في الارتفاع، وكذلك معايير الأداء. بالنسبة لأصحاب العقارات والمستثمرين، لا تكمن الفرصة في محاكاة النماذج العالمية، ولكن في الاستجابة للشكل المحدد للطلب المحلي: مساحة عالية الجودة وغنية بالخدمات ومصممة لتناسب مدى ملاءمتها على المدى الطويل.

من المتوقع أن يتضاعف تسليم المكاتب في عام 2025 ليصل إلى 1.66 مليون قدم مربع، ولكن هذا لا يزال أقل بكثير من توقعات الطلب ومن غير المرجح أن يخفف من نقص العرض في المدينة قبل 2027-2028. ومن المتوقع أن يظل نمو الإيجارات في نطاق 10 إلى 12٪ حتى عام 2025، مع استيعاب المواقع الأساسية مثل مركز دبي المالي العالمي والخليج التجاري الجزء الأكبر من المخزون الجديد.