في دبي، لا يزال الطلب الصناعي مدفوعًا بالتجارة والخدمات اللوجستية والتوزيع الإقليمي. ما يتغير هو كيفية استخدام المحتلين للمساحة داخل المستودع.
تقوم مجموعة صغيرة ولكن متنامية من المحتلين، وخاصة مشغلي التجارة الإلكترونية والموزعين الإقليميين ومقدمي الخدمات اللوجستية الخارجيين، بإعادة تصميم العمليات حول مستويات أعلى من الأتمتة. وفي بعض الحالات، يؤدي ذلك إلى إنشاء مرافق تعمل بأقل قدر من العمالة في الموقع وتعمل بشكل مستمر، مع استبدال الأنظمة للمهام التي كانت يدوية في السابق.
غالبًا ما توصف هذه المستودعات بأنها «مستودعات مظلمة». يشير المصطلح إلى المباني المصممة حول الآلات بدلاً من الأشخاص: الإضاءة والتهوية ومساحة الرفاهية محدودة لأن التخزين الآلي والروبوتات وأنظمة النقل تتعامل مع معظم العمل. المنطق التجاري واضح ومباشر. تعمل الأتمتة على تقليل الاعتماد على العمالة، وتحسين السرعة والدقة، وتسمح للعمليات بالعمل باستمرار عبر ساعات أطول دون التباين الذي يأتي مع القوى العاملة الكبيرة.
في الإمارات العربية المتحدة، لا تزال المستودعات المظلمة تمامًا غير شائعة. لكن العديد من المحتلين يتحركون بالفعل في هذا الاتجاه، حيث يصممون مرافق مؤتمتة جزئيًا أو قادرة على دعم قدر أكبر من الأتمتة بمرور الوقت. ونتيجة لذلك، أصبحت المتطلبات العقارية المرتبطة بالمستودعات المظلمة - سعة الطاقة، والتفاوتات الأرضية، والارتفاعات الصافية، والاتساق الهيكلي - ذات صلة قبل أن ينتشر النموذج نفسه على نطاق واسع.
** ما هي التغييرات الآلية في موجز المحتل**
بالنسبة للعديد من المحتلين، أصبح العمل الآن متغيرًا أكثر صعوبة في إدارته من الإيجار. يؤدي توسيع عدد الموظفين والحفاظ على الإنتاجية عبر نوبات العمل وإدارة معدل الدوران إلى حدوث احتكاك تشغيلي، خاصة بالنسبة للتوزيع ذي الحجم الكبير أو التوزيع الحرج للوقت.
توفر الأتمتة طريقة لتحقيق الاستقرار في العمليات. إنه يدمج الأداء في المبنى نفسه ويقلل من التعرض للتغيرات اليومية. يؤدي ذلك إلى تغيير كيفية تقييم العقارات من حاوية محايدة للنشاط إلى جزء نشط من نموذج التشغيل.
ماذا يعني هذا بالنسبة للمباني
تتطلب العمليات الآلية أكثر من المواصفات الحديثة على الورق.
تصبح سعة الطاقة عامل بوابة. ينتقل تسطيح الأرضية وتفاوتات التحميل والارتفاعات الواضحة إلى أعلى قائمة القرارات. يتم تشغيل التخطيطات الداخلية بواسطة أنظمة الأرفف والناقلات والروبوتات بدلاً من الأشخاص. تحل الميزانين ووحدات التخزين الرأسية محل تنسيقات البيك أند باك التقليدية.
في دبي، يسلط هذا الضوء على قيد عملي: لم يتم تصميم حصة كبيرة من المخزون الصناعي الحالي - بما في ذلك بعض الإمدادات الحديثة نسبيًا - مع وضع هذه المتطلبات في الاعتبار. وهذا لا يجعله زائدًا عن الحاجة، ولكنه يضيق مجموعة المباني التي يمكنها دعم المزيد من العمليات الفنية دون تنازلات.
أين نشهد التغيير
مناطق مثل دبي الجنوبية وجافزا ومدينة دبي الصناعية ومجمع الصناعات الوطنية هي المكان الذي يركز فيه المحتلون الذين يعتمدون على الأتمتة عمليات البحث. إن الجاذبية وظيفية وليست ذات سمعة: عمق البنية التحتية ومرونة قطعة الأرض والقدرة على دعم أحمال الطاقة العالية.
تستفيد دبي الجنوب، على وجه الخصوص، من الحجم والقرب من مطار آل مكتوم الدولي والقدرة على استيعاب المرافق المخصصة أو شبه المخصصة. بالنسبة للمحتلين الذين يعطون الأولوية لسير العمل المنظم، غالبًا ما تفوق هذه الأساسيات القرب من قلب المدينة التقليدي.
في المواقع الأكثر رسوخًا، لا يزال بإمكان المباني المنافسة، لكن التدقيق يزداد بمجرد اختبار المتطلبات الفنية. نادرًا ما يكون الإيجار وحده حاسمًا في حالة وجود قيود تشغيلية.
** لا يزال التعديل التحديثي ممكنًا ولكنه محدود**
يعد التعديل التحديثي للمستودعات من أجل التشغيل الآلي أمرًا قابلاً للتطبيق في بعض الحالات، ولكن فقط عندما تسمح البنية والطاقة وتكوين الموقع بذلك. ومن الناحية العملية، تعمل هذه القيود على تضييق الخيارات بسرعة.
هذا هو السبب في أن المحتلين الذين لديهم استراتيجيات أتمتة محددة غالبًا ما يفضلون المباني التي توفر المرونة منذ البداية، أو الملاك الراغبين في تكييف الأصول بشكل تعاوني. يُعد المطورون الذين يقدمون مواصفات قوية للبناء الأساسي في وضع أفضل للاستجابة مع تطور المتطلبات.
تظل أشكال المستودعات الموحدة ذات صلة ولكن يتم تقييمها بشكل متزايد من خلال عدسة القدرة على التكيف بدلاً من التوحيد.
سلوك التأجير قابل للتعديل
الأتمتة تتطلب رأس مال كثيف. بمجرد تثبيت الأنظمة، يصبح النقل مكلفًا. يميل المحتلون الذين يلتزمون بهذا النموذج إلى البحث عن شروط إيجار أطول وحقوق توسع أوضح ومواءمة أوثق مع الملاك بشأن البنية التحتية وإدارة الأصول.
يمكن أن يدعم هذا استقرار الدخل، ولكن فقط عندما يدعم الأصل حقًا عملية المحتل بمرور الوقت.
ما يجب مشاهدته بعد ذلك
هذا ليس تغييرًا تدريجيًا في السوق الصناعية بأكملها. ستستمر المستودعات التي يقودها العمال في السيطرة على جزء كبير من القطاع.
ما يتغير هو مستوى التدقيق في الطرف العلوي من الطلب. نظرًا لأن الأتمتة أصبحت أكثر شيوعًا، يطلب المحتلون المزيد من المباني قبل الالتزام بمخاطر رأس المال والتشغيل.
وعلى مدى السنوات القليلة المقبلة، من المرجح أن يؤثر هذا التدقيق على كيفية تحديد العرض الجديد، والأصول التي تبرر إعادة الاستثمار، وأين يظهر احتكاك التأجير. السوق لا ينقسم، لكن التوقعات تزداد تشددًا.
بالنسبة للمحتلين، فإن السؤال ليس ما إذا كان سيتم التشغيل الآلي أم لا، ولكن أين تعمل الأتمتة حقًا على تحسين الأداء. بالنسبة للمطورين وأصحاب العقارات، يتعلق الأمر بما إذا كانت الأصول قادرة على دعم هذه القرارات - الآن، ومع تطور المتطلبات.
