لا يزال سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة ديناميكيًا، ولكن في بيئة اليوم، أصبحت مخاطر التسعير أكثر تعقيدًا. بالنسبة للمستثمرين والمقرضين والمطورين، يعد فهم كيفية تشكيل التقييمات أمرًا بالغ الأهمية لاتخاذ قرارات مستنيرة.
فيما يلي، نحدد أهم خمسة عوامل تؤثر على استراتيجيات التقييم في عام 2025.
1. مشهد المخاطر: ثلاثة ضغوط رئيسية
يتعامل المُقيّمون حاليًا مع ثلاثة عوامل خطر مترابطة تشكل الافتراضات وتؤثر على تسعير الأصول:
- ** عدم اليقين الجيوبوليتي**
في حين تحافظ دولة الإمارات العربية المتحدة على سمعتها كمركز استثماري مستقر، تؤثر التوترات الإقليمية واضطرابات التجارة العالمية على تدفقات رأس المال ومشاعر المستثمرين.
- ** اختلالات العرض والطلب**
يفوق الطلب القوي في القطاعات المكتبية والصناعية والسكنية - خاصة في دبي وبشكل متزايد في أبو ظبي - المخزون المتاح. يؤدي هذا إلى دفع الإيجارات وقيم رأس المال إلى الأعلى، ولكنه يؤدي أيضًا إلى تكثيف المنافسة على المساحات الرئيسية.
- ** التضخم وضغوط التكاليف**
يؤدي ارتفاع تكاليف البناء والعمالة إلى تآكل هوامش المطورين ويمكن أن يؤخر العرض المستقبلي. يجب أن تؤخذ هذه الضغوط في الاعتبار في جدوى التطوير وأداء الأصول على المدى الطويل.
2. اختبار الإجهاد وتحليل الحساسية
في حين أن نماذج التقييم لدينا لا تزال متسقة من الناحية المنهجية، فإن ظروف السوق تتطلب تدقيقًا دقيقًا لكل مدخلات. يتم إيلاء اهتمام خاص لما يلي:
-
التحقق من إيجارات السوق والتكاليف التشغيلية وافتراضات الإيجار
-
نمذجة الحساسيات الخاصة بالعميل (مثل معدلات الخصم والفراغات والتضخم)
-
تحديد هامش الخطأ وتوفير مخرجات قائمة على السيناريو
الهدف هو التأكد من أن التقييمات لا تعكس فقط متوسطات السوق، ولكن الديناميكيات الفعلية التي تؤثر على الأداء على مستوى الأصول.
**3. أين تكون أقساط المخاطر أكثر وضوحًا **
تستمر مواقع التطوير في تحمل أعلى المخاطر المتصورة، لا سيما عندما يكون هناك عدم تطابق بين توقعات مالكي الأراضي وواقع السوق الحالي. عادةً ما تجذب هذه الأصول أقساط مخاطر أعلى بسبب:
-
عدم اليقين في توقعات التكلفة وقيم الخروج
-
الجداول الزمنية التنظيمية ومخاطر التخطيط
-
التحولات في طلب المستخدم النهائي وتوافر التمويل
4. المشاعر مقابل الأدلة: دور رأس المال الدولي
ترتكز نتائج التقييم على أدلة المعاملات بدلاً من المشاعر. ومع ذلك، فإن التحولات في شهية المستثمرين العالميين تؤثر على ديناميكيات السوق بطرق ملموسة:
-
يؤدي الطلب القوي على المساحات المكتبية الرئيسية (مثل الخليج التجاري) والأصول الصناعية (مثل مجمع دبي للاستثمار) إلى تقليص العائدات بسبب التوافر المحدود.
-
تتسع دائرة الاستثمار لتشمل الأسواق الناشئة مثل رأس الخيمة، مدفوعة بالمشاريع الرائدة مثل منتجع وين.
-
في أبو ظبي، تعمل الإعلانات المرتبطة بجزيرة ياس على تعزيز جاذبية مناطق الاستثمار المجاورة.
لا يزال رأس المال في دول مجلس التعاون الخليجي نشطًا للغاية، في حين يستهدف المستثمرون الدوليون بشكل متزايد الأصول المدرة للدخل ذات عقود الإيجار الطويلة والمستأجرين من الدرجة المؤسسية.
5. ESG وجودة الأصول: إشارات وليس ضمانات
أصبحت المعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) الآن مضمنة رسميًا في معايير التقييم العالمية (وفقًا للكتاب الأحمر لـ RICS). في الممارسة العملية:
-
غالبًا ما تحقق الأصول الحاصلة على شهادات LEED أو BREEAM أو WELL إيجارات أعلى وإشغال أقوى، خاصة بين المستأجرين العالميين.
-
ومع ذلك، لا يزال الافتقار إلى بيانات ESG المتسقة في الإمارات العربية المتحدة عاملاً مقيدًا للاندماج الواسع النطاق في اكتتاب المستثمرين.
-
تظل عقود الإيجار طويلة الأجل مع المستأجرين ذوي الجدارة الائتمانية المحرك المباشر لمتطلبات العائد المنخفض.
-
يُنظر بشكل متزايد إلى المباني ذات البنية التحتية الجاهزة للمستقبل - الاتصال الرقمي وإدارة الطاقة والأنظمة الذكية - على أنها أصول منخفضة المخاطر وذات قيمة أعلى.
بالملخص
لم يعد التقييم في عام 2025 ممارسة ثابتة. يتطلب التحقق من صحة البيانات في الوقت الفعلي ونمذجة سيناريوهات أعمق وتقييم دقيق للمخاطر عبر القطاعات. بالنسبة للعملاء، يعني ذلك العمل مع المثمنين الذين لا يفهمون فقط كيفية عمل الأرقام، ولكن أيضًا ما تشير إليه.
