يحذر المستثمرون الإماراتيون من العلامات الحمراء التي يجب تجنبها في صفقة عقارية

اشترى جونجان تشوراسيا، المقيم في دبي منذ عام 2006، فيلا من أربع غرف نوم في مجتمع مسار 2 بالشارقة بأكثر من 4 ملايين درهم (1.08 مليون دولار) في مارس. من المقرر أن يتم تسليم المشروع في عام 2027.

قرر الكندي، البالغ من العمر 41 عامًا، الشراء بناءً على وسائل الراحة والمرافق الخاصة بالمشروع، وبيانات اعتماد المطور Arada والبنية التحتية في جميع أنحاء المجتمع. كما تمتلك شققًا في أبراج بحيرات جميرا بدبي والهند وكندا.

وفي معرض إشارتها إلى أكبر علامة حمراء لشراء عقار، تقول إنه إذا كان هناك شيء يبدو جيدًا جدًا بحيث لا يمكن تصديقه، فمن المحتمل أن يكون كذلك. وتحذر من أنه إذا كان العقار كبيرًا في الحجم، ولكنه يأتي بسعر منخفض جدًا، فهناك مشكلة خفية لست على علم بها.

«هناك مشكلة أخرى وهي أن الكثير من المشترين ينظرون إلى سعر الوحدة، ولكن لا ينظرون إلى رسوم الخدمة. أيضًا، تحقق دائمًا من سعر القدم المربع. قد تكون أسعار الوحدة معقولة جدًا، لكن المنطقة قد تكون صغيرة».

«ابحث دائمًا عن موقع جيد ومبنى جيد. تحتاج إلى التحقق من السباكة وإجراء فحص شامل، لكنني لن أشعر بالقلق الشديد بشأن لون الخزانة، على سبيل المثال، لأنه يمكن إصلاح هذه المشكلات. والأهم من ذلك، تحقق من البنية التحتية والمرافق والمرافق المحيطة مثل المدارس والمستشفيات ونقاط الدخول والخروج».

في الشهر الماضي، توقع تقرير صادر عن وكالة فيتش للتصنيف الائتماني ومقرها نيويورك أن سوق العقارات في دبي سيدخل «تصحيحًا معتدلًا» في النصف الثاني من عام 2025 مع إطلاق عدد قياسي من المشاريع.

كما قدرت وكالة التصنيف أن أسعار المساكن قد تنخفض بنسبة تصل إلى 15 في المائة هذا العام.

ومع ذلك، لا يزال خبراء الصناعة واثقين من إمكانات السوق، مستشهدين بالنمو السكاني القياسي في دبي، واستمرار الطلب على المساكن ونضج قطاع العقارات كمؤشرات على أن أي تصحيح من المرجح أن يكون معتدلاً.

وضوح الغرض

تحث السيدة Chaurasia المشترين على التفكير دائمًا في السبب وراء شراء العقارات.

وبالاتفاق معها، تقول بي بي فارغيز، رئيسة الخدمات المهنية في شركة Cushman & Wakefield Core، إنه بالنسبة لعمليات الشراء الاستثمارية، يجب أن يتبع إطار القرار العوائد. القاعدة الأساسية واضحة: إذا كان عائد الإيجار الخاص بك يمكن أن يغطي الرهن العقاري الخاص بك، فلديك أساس مستدام.

إذا كان الإيجار لا يمكن أن يغطي مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك، يجب أن يكون الاستثمار منطقيًا فقط كمسرحية لزيادة رأس المال، كما يقول. ويرى أن السيناريو المثالي يجمع بين العائد الكافي لتغطية الرهن العقاري مع التدفق النقدي الفائض، بالإضافة إلى إمكانية زيادة رأس المال.

بالنسبة لمشتريات الاستخدام النهائي، يحث السيد فارغيز المشترين على البدء بتحديد قوتهم الشرائية، ثم إلقاء نظرة على ما إذا كانت نقطة السعر هذه يمكن أن تحقق منزل أحلامهم.

تحذر السيدة Chaurasia المشترين من الإفراط في الاستدانة والحصول على دعم مالي لخدمة الرهن العقاري في حالة الطوارئ. وتضيف أن لديك فكرة عن النسبة المئوية من دخلك التي يمكنك الالتزام بها للإسكان.

سجل إنجازات المطور

وبالمثل، فإن إيلينا يورغنيفا، مالكة العقار، تمنع الناس من الشراء من مطور ليس له سجل حافل في الإمارات العربية المتحدة.

وتقول: «إذا لم تتمكن من زيارة مشاريعهم السابقة أو التحقق منها فعليًا، فسيصبح من الصعب جدًا تقييم جودة البناء أو الجداول الزمنية للتسليم أو حتى مدى موثوقيتها في الوفاء بالتزامات التسليم».

نقلاً عن «استثمار مؤسف» في مشروع Golf Views من قبل Seven Tides، تقول السيدة Yurgeneva إن البناء قد تأخر عدة مرات وهو متوقف حاليًا.

«تم تجميد المشروع مرتين على الأقل منذ الشراء، وحتى الآن، لا يوجد اتصال واضح أو تقدم مرئي في الموقع. إنه تذكير مؤلم بأنه حتى المشاريع التي تبدو واعدة على الورق يمكن أن تواجه مخاطر تنفيذ خطيرة».

عند شراء عقار في أي مكان في العالم، بما في ذلك الإمارات العربية المتحدة، يجب على المشترين مراقبة العلامات الحمراء في جميع مراحل الصفقة. يمكن أن تظهر هذه الاختلافات بين القوائم والمشاهدات، وسوء الصيانة وأساليب البيع ذات الضغط العالي، من بين أمور أخرى.

فحص بيانات اعتماد الوسيط

يوضح فاروق سيد، الرئيس التنفيذي لشركة Springfield Properties، أنه حتى داخل سوق العقارات المنظم والمنظم جيدًا في دبي، يكمن هامش الخطأ في اختصارات العمليات وفجوات التوثيق والتناقضات الوسيطة.

«في دبي، يتعين على جميع الوسطاء الحصول على ترخيص من وكالة التنظيم العقاري. يجب على المشترين دائمًا طلب معرف Rera الخاص بالوسيط. ويحذر من أنه «يجب التعامل مع الافتقار إلى الشفافية حول هذا الأمر، أو رفض تسهيل المشاهدة المادية، أو الاعتماد على المرئيات المضللة بشكل كبير على أنه علامة حمراء».

«قنوات الدفع غير قابلة للتفاوض بنفس القدر. في القطاع غير المخطط، يجب أن يكون المشروع مسجلاً رسميًا لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ويجب أن تتم جميع المدفوعات مباشرة إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع. بالنسبة لمعاملات إعادة البيع، يجب أن يتم الدفع مباشرة إلى البائع، وليس إلى الوسيط أو أي كيان تابع لجهة خارجية».

رسوم خدمة غير مدفوعة

يختار زاكي ساجاد، مدير تطوير الأعمال وعلاقات العملاء في شركة كافنديش ماكسويل للاستشارات العقارية، القضايا القانونية مثل رسوم الخدمة غير المدفوعة، أو الرهون العقارية التي لم يتم حلها، أو التوكيل غير الصحيح كبعض المخاطر، وكذلك المخاوف على مستوى البناء مثل النزاعات بين المطور أو المالك، ورسوم الخدمة المفرطة، ووصلات المرافق غير المكتملة.

كما يحث على توخي الحذر في التعامل مع هياكل الملكية الخارجية. وللتخفيف من هذه المخاطر، يجب على المشترين دائمًا الاستعانة بشركة نقل أو مُقيّم مرخص، والإصرار على نماذج Rera الرسمية وشهادات عدم الممانعة، والتحقق من الملكية القانونية للعقار وسند الملكية ووجود أي رهن عقاري أو نزاعات عن طريق مسح رمز QR الخاص به من خلال دائرة الأراضي والأملاك أو تطبيق Dubai Rest، كما يوصي السيد سجاد.

ويضيف أنه اطلب تقييمًا رسميًا متوافقًا مع RICS أو معتمدًا من البنك قبل الموافقة على السعر. قم أيضًا بفحص العقار شخصيًا لتأكيد الحالة والصيانة والتأكد من أن كل شيء وفقًا للقائمة.

فهم التكلفة الإجمالية للملكية

يحذر السيد فارغيز من أن أحد أكبر المخاطر التي يتعرض لها أي مشتر هو قرارات التسعير التي تحركها المشاعر وليس البيانات. ويوضح أن التقييمات يجب أن ترتكز على المبيعات المماثلة الأخيرة وعوائد الإيجار والعرض المتوقع، خاصة بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء.

يجب أن يتذكر المشترون أيضًا أن التكلفة الإجمالية للملكية تتجاوز رسوم الخدمة لتشمل احتياطيات الصيانة والتأمين والإصلاحات الرئيسية المحتملة (خاصة للمباني القديمة)، بينما بالنسبة للتطورات الجديدة، فإنها تشمل رسوم المجتمع والأموال الغارقة ووصلات المرافق، وفقًا للسيد فارغيز.

«بالنسبة للعقارات الاستثمارية، ضع في اعتبارك فترات الشغور وتكاليف إدارة الممتلكات. ويمكن لهذه التكاليف المخفية أن تؤدي إلى تآكل العوائد بشكل كبير إذا لم يتم احتسابها بشكل صحيح مقدمًا».

تأكيد الجداول الزمنية للتسليم

يقول السيد سيد من Springfield Properties إنه يجب تحديد تواريخ الإنجاز بوضوح وتحديدها تعاقديًا في الصفقات خارج الخطة. ويحذر من أنه ينبغي التعامل مع الافتقار إلى الخصوصية حول الجداول الزمنية للتسليم على أنه خطر مادي.

«في العقارات الاستثمارية، يجب مراجعة شروط الإيجار. ويقول: «قد تؤدي العقارات ذات الإيجارات غير المدفوعة أو إشعارات الإخلاء غير الصالحة أو عقود الإيجار التي لا تفي بمتطلبات الإشعار القانوني لمدة 90 يومًا إلى تعقيدات بعد النقل».

«وبالمثل، يجب مراجعة التعديلات غير المصرح بها، خاصة في الفيلات، عن كثب. يمكن لخبير التمزق المساعدة في تحديد العيوب أو التعديلات التي لم يتم تسجيلها في السرد التسويقي».

ضع في اعتبارك تطوير المنطقة

يحذر السيد فارغيز المشترين من تجنب بذل العناية الواجبة في تطوير المنطقة. ويقول إن فهم خط أنابيب التنمية في المنطقة الأوسع نطاقًا يمكن أن يضر بعوائد الإيجار وزيادة رأس المال.

ويضيف أنه يبحث عن خطط تطوير البنية التحتية وروابط النقل الجديدة وتغييرات تقسيم المناطق التي يمكن أن تعزز أو تقلل من قيم العقارات خلال فترة الحجز المقصودة.

ويقترح أنه «بالإضافة إلى السعر، يجب على المشترين التفاوض بشكل شامل: جداول الدفع وترتيبات الضمان وضمانات التسليم وأي التزامات بالتجهيز أو الإنجاز يمكن أن تنطوي على آثار مالية كبيرة ويجب فحصها كجزء من أي معاملة».

نصائح للمستثمرين غير المقيمين

يقول السيد سيد إنه على الرغم من عدم وجود رسوم خفية للمستثمرين غير المقيمين في الإمارات العربية المتحدة، يتم تطبيق عمولة الوسيط وتسجيل DLD ورسوم الوصي كمعيار. ومع ذلك، يحذر من أن متطلبات الأعمال الورقية يمكن أن تكون واسعة النطاق وقد تستغرق المعالجة وقتًا أطول بسبب الوثائق الإضافية.

ويوضح أن الوصول إلى الرهن العقاري لا يزال محدودًا لغير المقيمين، وقد تتأثر الجداول الزمنية اعتمادًا على الجنسية وطريقة التمويل وتعقيد الموافقات التنظيمية. ويضيف أن تحويلات الأموال عبر الحدود قد تخضع أيضًا لقيود تنظيمية أو مؤسسية.

المصدر