في جميع الأسواق العالمية، أصبحت مخاطر المناخ بسرعة قضية محددة للعقارات الصناعية.
بدأ ارتفاع درجات الحرارة وتغير أنماط هطول الأمطار والظواهر الجوية المتطرفة المتكررة في التأثير على كيفية تقييم المحتلين والمستثمرين للموقع ومرونة البنية التحتية وقيمة الأصول طويلة الأجل. في حين تركز معظم البيانات العالمية حاليًا على أمريكا الشمالية وأوروبا وآسيا والمحيط الهادئ، فإن الشرق الأوسط يتمتع بأنماط تعرض فريدة تتطلب اهتمامًا أكبر.
وفقًا لـ Cushman & Wakefield *مخاطر المناخ: التوقعات العالمية اللوجستية والصناعية (2025) *، من المتوقع أن تتفاقم مخاطر المناخ مثل الفيضانات والإجهاد الحراري والتعرض للرياح في جميع المناطق. ومع ذلك، فإن الفوارق الإقليمية صارخة. على سبيل المثال، تقوم أسواق APAC مثل سنغافورة وسيدني بالفعل بدمج مخاطر المناخ في أطر التخطيط. في المقابل، كانت منطقة الشرق الأوسط غائبة بشكل ملحوظ عن الغوص العميق العالمي، على الرغم من كونها موطنًا لواحدة من أكثر المناخات حرارة وجفافًا في العالم والتركيز المتزايد للاستثمار اللوجستي.
«لطالما كانت البيئة والمناخ جزءًا لا يتجزأ من تخطيطنا الرئيسي»، يشرح **محمد الخضر الأحمد، الرئيس التنفيذي لمناطق خليفة الاقتصادية في أبوظبي (مجموعة KEZAD) **، أحد أكبر مشغلي المناطق الاقتصادية المتكاملة في المنطقة. «نعالج كل شيء من ارتفاع مستوى سطح البحر إلى مخاطر التلوث المتبادل من خلال دمج الاستدامة والمرونة في تقسيم المناطق والبنية التحتية والمرافق».
في KEZAD، يتم تخصيص 60٪ فقط من الأراضي للتطوير، مع الحفاظ على 40٪ المتبقية كمساحة مفتوحة لتمكين المحميات الطبيعية. يراعي تصميم البنية التحتية فصل مياه الأمطار وإعادة استخدام المياه الرمادية وبروتوكولات المعالجة المسبقة لحماية النظم البيئية البحرية والجوفية. وعلى سبيل المثال، تعد منطقة «كيزاد المعمورة» أول منطقة صناعية متوافقة مع «استدامة»، مما يعكس التزامًا أوسع بتضمين المرونة المناخية عبر المنصة الصناعية في أبوظبي.
وبالتوازي مع ذلك، يجري حاليًا تقييم شامل للمخاطر المناخية في مجموعة موانئ أبوظبي، ويشمل جميع الموانئ الرئيسية والمناطق الصناعية والمرافق اللوجستية. تعمل هذه الدراسة التي أجريت بالتعاون مع استشاريين بيئيين وهندسيين على تقييم التعرض لارتفاع مستوى سطح البحر، وعرام العواصف، والإجهاد الحراري، وكثافة الرياح عبر الأصول الساحلية والداخلية. ستوجه النتائج ترقيات البنية التحتية واستراتيجيات تقسيم المناطق وخطط التكيف على مستوى الأصول المتوافقة مع كل من قانون المناخ الإماراتي 2024 والأطر الدولية مثل TCFD و TNFC و ISO 14091.
يقول PP Varghese، رئيس الخدمات المهنية في Cushman & Wakefield Core: «إن تغير المناخ ليس مشكلة مستقبلية - إنه بالفعل يشكل كيفية تصميم الأصول وتشغيلها». «لا يمكن للمطورين والمستثمرين التعامل معها كفكرة لاحقة بعد الآن؛ يجب بناء المرونة منذ البداية.»
يتم دعم الإلحاح من خلال إشارات السوق. يتجه رأس المال المؤسسي بشكل متزايد نحو الأصول منخفضة الانبعاثات والمعيارية، ويتعرض المستأجرون العالميون لضغوط لإزالة الكربون من سلاسل التوريد الخاصة بهم. كما يشير أحد التقارير الأخيرة، لم تعد أوراق اعتماد الاستدامة «أمرًا رائعًا» - فقد أصبحت شرطًا مسبقًا لرأس المال واهتمام الشركات.
«بدأ رأس المال في التمييز بين الأصول التي يمكن أن تثبت المرونة وتلك التي لا تستطيع ذلك»، يضيف فارغيز. «بالنسبة لأصحاب العقارات، لن تتسع هذه الفجوة إلا مع تشديد المعايير».
كما يستكشف مشغلو المناطق الحرة في دبي وأبو ظبي أطر ائتمان الكربون وأدوات مراقبة الطاقة القائمة على الذكاء الاصطناعي، مع تجربة شهادات LEED و EDGE. لا تزال هذه الاستراتيجيات آخذة في الظهور، ولكن الاتجاه واضح: أصبحت العقارات الصناعية المستدامة معيارًا جديدًا للقيمة.
على الصعيد العالمي، بدأ المستثمرون في تسعير المرونة المناخية على مستوى الأصول. وفقًا لتقرير Cushman & Wakefield، يأخذ المحتلون والمطورون في الاعتبار بشكل متزايد تكاليف التخفيف من حدة المناخ في كل مرحلة من مراحل دورة العقارات: من اختيار الموقع والتخطيط إلى تصفية الاستثمارات. تتعرض مراكز التخزين البارد والبيانات للخطر بشكل خاص، حيث يزداد الطلب على الطاقة للتبريد مع زيادة درجة الحرارة المحيطة. في الإمارات العربية المتحدة، تُقابل هذه الضغوط بالفعل بالابتكار.
«يستخدم معظم مستثمرينا الغاز الطبيعي ويستكشفون بنشاط الطاقة الشمسية على الأسطح»، يلاحظ محمد. «نحن ندمج أيضًا الخرسانة منخفضة الكربون والدهانات منخفضة الانبعاثات وحتى الألياف الفولاذية المصنوعة من الإطارات المعاد تدويرها في مشاريعنا.»
السؤال الأوسع هو الدور الذي يمكن أن يلعبه مشغلو المنطقة في التكيف مع المناخ الإقليمي. في حين أن البلديات والمرافق تتحمل منذ فترة طويلة مسؤولية مرونة البنية التحتية، فإن حجم وتأثير المناطق الاقتصادية المتكاملة يمنحها دورًا متزايدًا في استراتيجيات المناخ الرائدة.
«بصفتنا مشغلًا للمنطقة الصناعية، يمكننا التأثير على كل شيء بدءًا من تصميم الطاقة وتقنيات التبريد وحتى شبكات الاقتصاد الدائري»، يشرح محمد. تعمل KEZAD بالفعل على تسهيل نماذج تحويل النفايات إلى موارد، ودعم الشركات الناشئة التي تحول نفايات نخيل التمر إلى ألواح بناء أو تجمع مياه الشرب من بخار الغلاف الجوي.
«لم تضع منطقة الشرق الأوسط بعد مجموعة كاملة من المعايير المناخية للأصول اللوجستية»، يلاحظ فارغيز. «هذه الفجوة تمثل مخاطرة وفرصة في نفس الوقت؛ أولئك الذين يقودون الآن سيكون لديهم ميزة حقيقية مع المحتلين والمستثمرين العالميين.»
هذه الأنواع من الابتكارات مهمة. عندما تصبح مخاطر المناخ أكثر وضوحًا لشركات التأمين والهيئات التنظيمية ورأس المال المؤسسي، سيكافئ السوق المناطق والأصول التي تُظهر التخطيط المستقبلي. ومع ذلك، تشير بيانات تقرير مخاطر المناخ العالمي إلى أن العديد من المحافظ الصناعية لا تزال غير مستعدة، مع سوء تسعير المخاطر أو تجاهلها بالكامل في الاكتتاب.
وفي الشرق الأوسط، يؤدي غياب المعايير القوية إلى خلق نقاط ضعف وفرصة على حد سواء. قد لا يقتصر دور اللاعبين الصناعيين الإقليميين الذين يقودون في هذا المجال على إزالة مخاطر محافظهم فحسب، بل يصبحون أيضًا شركاء مناسبين للمناخ للشركات متعددة الجنسيات التي تتعرض لضغوط لإزالة الكربون.
الاتجاه طويل الأجل واضح: لبناء أصول لوجستية جاهزة للمناخ، يجب على المطورين والمشغلين في الشرق الأوسط إعطاء الأولوية لمجموعة من الاستراتيجيات العملية. ويشمل ذلك دمج خرائط مخاطر المناخ المحلية في عمليات اختيار الموقع، وقياس مرونة الطاقة والمياه عبر محافظها، واعتماد نماذج الاقتصاد الدائري للمواد والنفايات. بالإضافة إلى ذلك، سيكون الانخراط في خطط إصدار الشهادات مثل LEED و EDGE و Estidama مفتاحًا للتحقق من الأداء التشغيلي والوصول إلى رأس المال في المستقبل. ما يبقى أن نراه هو المطورين والملاك والمشغلين المستعدين لبناء أصول للواقع المناخي لعام 2050، وليس فقط الحد الأدنى التنظيمي لعام 2025. يوضح مثال KEZAD أن ذلك ممكن. سيكون من الحكمة اتباع الآخرين.
