غرفة مليئة بالكراسي والسبورة البيضاء وآلة القهوة وجهاز عرض وتقارير سنوية مكدسة تنتظر بصبر وصول المالكين. تم إعداد المسرح للاجتماع العام السنوي (AGM) لجمعية الملاك (OA)، الذي سيعقد لبرج في دبي. يتوقع مدير OA إقبالاً جيدًا هذا العام، على الرغم من أن توقعاته تتبدد حيث يتنقل اثنان فقط من المالكين على عجل عبر الأبواب قبل دقيقة من موعد البدء. وبدون حضور 15 في المائة من مجموع الاستحقاقات في اجتماع الجمعية العامة العادية، لا يمكن أن تحقق الزراعة العضوية النصاب القانوني. في حالة تأجيل اجتماع الجمعية العامة العادية، سيستمر الاجتماع الثاني المقرر، بغض النظر عن الحضور.
تشمل القرارات التي سيتم اتخاذها في اجتماع الجمعية العامة العادية اختيار مجلس إدارة OA والميزانية السنوية والاقتراحات العامة. عندما يساهم اثنان فقط من الحاضرين في عملية صنع القرار هذه، يصبح عبء المسؤولية والمسؤولية افتراضيًا دور أولئك الذين ربما لا يكونون الأنسب أو المؤهلين.
من المتوقع أن يتطوع أعضاء منظمة الدول الأمريكية بوقتهم وخبرتهم من أجل الحفاظ على الأصول. ولكن في بعض الأحيان لا يشارك العديد من المالكين المقصرين وأعضاء مجلس الإدارة في المبنى الخاص بهم أو يشاركون في المجتمع. كما أنهم يفتقرون إلى التعليم المطلوب لتعزيز وخلق قيمة الأصول، ولا يفهمون الأهمية الحتمية لتحصيل رسوم الخدمة.
ما هي جمعية الملاك؟
تتحكم الزراعة العضوية في المناطق المشتركة وتديرها وتديرها نيابة عن جميع المالكين، وتتعامل مع قضايا مثل الصيانة والأمن وإنفاذ القواعد والمشاركة مع السلطات القانونية. يميل مدير OA إلى أن يكون كثير الكارات مع أدوار نشطة في إدارة المرافق وإدارة الممتلكات والإدارة المالية والاتصالات العامة. مطلوب التزام مالي كبير لصيانة المباني القديمة وتحسينها. يحتاج المالكون إلى الاستثمار في صندوق احتياطي (غارق) لضمان حصول المبنى على موارد مالية كافية، والأهم من ذلك، مشاركة الالتزام بين جميع المالكين طوال دورة حياة المبنى وأصوله.
أظهرت مؤسسة التنظيم العقاري (Rera) ريادة فكرية واعدة، حيث قامت بتنفيذ دراسات حول الصناديق الاحتياطية، ومراجعة متطلبات رأس المال الحالية والمستقبلية للأصول، ثم تخصيص المخصصات المناسبة للميزانية.
التحديات المادية والقانونية
تتفاقم التحديات التقنية مع انخفاض قيمة المباني، مع مواجهة المشكلات الرئيسية في نهاية دورة حياة المصانع والآلات. يعد نظام إدارة المباني (BMS)، وهو جهاز ذكي يتحكم في أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء والإضاءة والسباكة والطاقة والسلامة من الحرائق والأمن، أمرًا بالغ الأهمية لتشغيل المبنى بكفاءة، بما في ذلك تكاليف المرافق. إذا لم يتم التخطيط للصيانة الوقائية والاحتياطيات لاستبدال أنظمة البناء بشكل كافٍ، فإن تكاليف الإصلاح أو الاستبدال يمكن أن تلغي المكاسب المحتملة من الاستهلاك المحافظ للطاقة.
يمثل تحصيل رسوم الخدمة تحديات مستمرة لمنظمة الدول الأمريكية، خاصة عندما يقيم المستثمرون خارج الإمارات العربية المتحدة ولا يتم إعلامهم بالتزاماتهم تجاه الجمعية. لم تنفذ السلطات المحلية بعد بلا منازع التشريعات المتعلقة بالتزامات رسوم خدمة المالكين. وللأسف، هناك نقص واضح في الدعم التشريعي لتعزيز سلطة منظمة الدول الأمريكية ككيان قانوني وقدرتها على استرداد الديون وحل النزاعات داخل المجتمع.
العواقب على الممتلكات
يؤدي عدم دفع رسوم الخدمة في الوقت المحدد، إن وجدت، إلى نقص في تمويل عمليات البناء وبالتالي عدم القدرة على الدفع لمقدمي الخدمات لتقديم خدمات عالية الجودة. ونتيجة لذلك، تنخفض جودة الخدمة، ويزداد استياء المالكين ويزداد التردد في الدفع. إنها دورة.
في الماضي، لجأ مديرو الجمعيات إلى إلغاء تنشيط بطاقات الدخول الخاصة بالمالكين الذين كانت رسوم خدمتهم متأخرة. والآن، يُطلب من منظمات الدول الأمريكية وضع امتياز على العقار من خلال كاتب العدل، مما يمنع بيع العقار. مع اللجوء المحدود وعدم وجود كيان قانوني لتقديم مطالبة نيابة عن الجمعية، تحكم المحاكم لصالح المالكين الجانحين - وهو أمر مقلق ولكنه حقيقي للغاية.
الإطار التشريعي ليس السبب الوحيد للمشكلة. تم انتقاد بعض المطورين الخاصين بسبب خفض رسوم الخدمة بشكل مصطنع لجذب العملاء، حيث في الواقع، تؤدي المساهمات غير الكافية إلى عجز الميزانية، مما يضر بالصحة المالية للمبنى. التأثير تراكمي وطويل الأمد ويصعب إصلاحه.
من التنوع الثقافي الرمزي لدولة الإمارات العربية المتحدة يستمد تنوعًا مكافئًا في التوقعات وفهم أداء مزود الخدمة. يسمح الاختبار الحمضي للسوق بالنضوج، لذلك يمكن وضع معايير قابلة للقياس ومعايير صناعية لمقدمي الخدمات.
المضي قدمًا
من المهم أن يتم تثقيف أعضاء مجلس الإدارة والمالكين ومديري الجمعيات والمستأجرين لمواجهة تحديات الصناعة، من خلال التواصل الواضح والمتسق من أصحاب المصلحة الرئيسيين في الصناعة. يوجد الآن عدد من الدورات التدريبية المتاحة لمديري OA وأعضاء مجلس الإدارة. إن توسيع قاعدة المعرفة هذه عبر تخصصات صناعة العقارات سيساعد كل شخص يدخل هذا القطاع من السوق على فهم حقوقهم والتزاماتهم والتخفيف من النزاعات المحتملة.
ومع وجود دبي على الساحة العالمية كمركز إقليمي للشرق الأوسط، ستلعب منظمة الدول الأمريكية دورًا مهمًا في تقديم خدمات عالية الجودة للمستثمرين الأجانب الوافدين والمباني التي يشغلونها. إلى جانب اعتماد دبي على سوق العقارات الناضج ومفهوم التملك الحر والملكية المشتركة، تحتاج الجمعيات إلى تحسين مهاراتها. نحن واثقون من قدرة دبي على التكيف والنمو وتلبية متطلبات المدينة التقدمية.