شهد سوق العقارات في دبي عامًا بارزًا في عام 2024، مدفوعًا بالطلب غير المسبوق في كل من القطاعين السكني والمكتبي. في الوقت الذي يكافح فيه العرض لمواكبة ذلك، يشهد السوق نموًا قياسيًا في الإيجارات والأسعار وحجم المعاملات وفقًا لبيانات تقرير دبي السنوي 2024-2025 الصادر عن شركة Cushman & Wakefield Core. ومع عدم وجود أي علامة على تباطؤ الطلب، سيشهد عام 2025 مزيدًا من الزيادات، على الرغم من وصول المزيد من الأسهم إلى السوق، لا سيما في السوق السكنية. وبالتطلع إلى عام 2026/2027، ستساعد عمليات استكمال المشاريع الرئيسية والتعديلات التنظيمية على معالجة عدم التوازن، وتحقيق المزيد من الاستقرار في السوق وتعزيز مكانة دبي كمركز عالمي للاستثمار العقاري.
الوجبات السريعة الرئيسية:
يكافح العرض للحفاظ على الموافقة
تم تسليم 30200 وحدة سكنية فقط في عام 2024، بانخفاض 11٪ عن توقعات عام 2024 وأقل بنسبة 30٪ عن عام 2023. تحتل دبي ثاني أعلى مستويات إشغال المكاتب العالمية بنسبة 92٪ ومن المتوقع أن تتجاوز 94٪ بحلول نهاية عام 2025.
أسعار قياسية وزيادات في الإيجار
ارتفعت أسعار الإيجارات والمبيعات السكنية على مستوى المدينة بنسبة 16٪ و 18٪ على أساس سنوي على التوالي. ارتفعت إيجارات المكاتب بنسبة 22٪ على أساس سنوي في عام 2024، مع توقعات بزيادات أخرى بنسبة 10-12٪ لعام 2025. يعد الوصول إلى المساحات المكتبية الكبيرة تحديًا خاصًا للمحتلين الرئيسيين، مما يجبرهم على التصرف بسرعة بشأن المعاملات أو التفكير في المواقع الناشئة.
سجلت مبيعات الوحدات السكنية فائقة الجودة مستويات قياسية حيث تشهد دبي أكبر تدفق لأصحاب الملايين على مستوى العالم. توفر مناطق الواجهة البحرية الجديدة فرصًا استثمارية ولكن تظل هناك أسئلة حول القيمة طويلة الأجل مقارنة بنخلة جميرا الشهيرة
تقول براثيوشا غورابو، رئيسة قسم الأبحاث والاستشارات في شركة «كوشمان آند ويكفيلد كور»: «مع زيادة عدد المعاملات قيد الإنشاء الآن بأكثر من ضعف تلك الموجودة في السوق الثانوية، أصبح سوق العقارات السكنية في دبي مدفوعًا بشكل متزايد بالمستثمرين». يؤدي هذا الاتجاه إلى تسعير شريحة من المستخدمين النهائيين خارج السوق، حيث يميل النشاط خارج الخطة نحو المستثمرين. يؤدي ارتفاع التضخم وتحديات القدرة على تحمل التكاليف المتزايدة، لا سيما في سوق الإيجار، إلى التحول نحو مناطق الضواحي والإمارات الشمالية - مما يؤدي بدوره إلى خلق فرص للمستثمرين والمطورين مع نمو البنية التحتية للأحياء المحلية».
«لقد شهدنا معاملات كبيرة في مجال العقارات التجارية في عام 2024، بما في ذلك أعلى صفقة تطوير تجاري لمشتري واحد على الإطلاق بقيمة 2.3 مليار درهم - استحواذ شركة الدار على أحد أكبر الأبراج التجارية في مركز دبي المالي العالمي. يقول روبرت توماس، رئيس الوكالة في Cushman & Wakefield Core: «لقد تم تكرار هذا المستوى المؤسسي من الاهتمام في سوق الطبقات مع الإطلاق الناجح للمشاريع التجارية خارج الخطة والمزيد من الإعلانات في الأفق».
لا تزال الزيادة في العرض الجديد لا تلبي الطلب بالكامل في عام 2025؛ الاعتدال المتوقع في 3-5 سنوات
سيشهد عام 2025 زيادة متوقعة بنسبة 41٪ على أساس سنوي في أحجام تسليم الوحدات السكنية مع أكثر من 42,000 وحدة، مما سيجلب بعض الراحة للسوق؛ ومن المتوقع زيادة معتدلة في أسعار الإيجار والمبيعات بأقل من 10٪ مع زيادة خطوط الإمداد. كان هناك ما يعادل إطلاق مشروع سكني واحد كل 15 ساعة في عام 2024، مما يوفر إمدادات مستقبلية قوية. ضعف كمية اللوازم المكتبية الجديدة المتوقعة في عام 2025 مقارنة بعام 2024 (1.66 مليون قدم مربع) ولكن من المتوقع أن يظل السوق يعاني من نقص في العرض حتى 2027/2028.
مركز دبي المالي العالمي مسؤول عن ثلث إجمالي المعروض من المكاتب على مستوى المدينة على مدى السنوات الثلاث المقبلة - ومن المتوقع أن يتم تأجير معظمها مسبقًا بسبب الطلب المستمر.
يقول روبرت توماس، رئيس الوكالة في شركة Cushman & Wakefield Core: «نشهد ارتفاعًا مذهلاً في الطلب على المساحات المكتبية في دبي، مع دخول المزيد من الشركات إلى السوق والمستأجرين الحاليين الذين يتطلعون إلى التوسع». «في حين أن خط أنابيب الإمداد أقوى هذا العام، إلا أن الكثير منه مؤجر مسبقًا أو يركز على مناطق حرة محددة، مما يزيد من الضغط. يتبع العديد من عملائنا الآن نهجًا استراتيجيًا - تعظيم استخدام مساحاتهم الحالية أو استكشاف مناطق جديدة مثل دبي كوميرسيتي وإكسبو سيتي دبي لتلبية احتياجاتهم».
تحديثات تنظيمية للمساعدة في معالجة الاختلالات
من خلال عكس الاتجاهات في الوقت الفعلي، سيدعم مؤشر RERA المحدث الوضوح التنظيمي ويعزز الثقة في سوق العقارات السكنية والتجارية في دبي، مما يساعد على استقرار الزيادات في الإيجارات مع تشجيع الملاك أيضًا على ترقية الأصول لتحقيق أقصى قدر من الفوائد.
في حين أن توجيه البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة في يناير 2025 - تقديم دفعة مقدمة إضافية بنسبة 6٪ لمشتري الرهن العقاري اعتبارًا من 1 فبراير - سيؤثر على بعض قطاعات السوق.
تقول براثيوشا غورابو، رئيسة الأبحاث والاستشارات في شركة Cushman & Wakefield Core: «على الرغم من أن التحديثات التنظيمية الأخيرة ستختلف في التأثير، إلا أننا سنبدأ في رؤيتها تساعد في معالجة اختلالات السوق، وتشجيع ترقيات الأصول، وتعزيز مكانة دبي كشركة رائدة في مجال العقارات على مستوى العالم».
«يعد التوسع الأخير في ملكية الأراضي والأملاك في دبي على طول شارع الشيخ زايد والجداف تطورًا مهمًا ويمكن أن يمتد قريبًا إلى مناطق التملك المؤجر الأخرى، مما يؤدي إلى ارتفاع قيم الأصول وتنويع مزيج المالك والمحتل. ومع ذلك، يبقى السؤال: هل سيبيع الملاك في دول مجلس التعاون الخليجي، خاصة بالنسبة للعقارات المطورة ذات العوائد الإيجارية المرتفعة والديون القليلة أو المعدومة؟»
«قد يؤدي إعلان هذا الشهر عن دفعات مقدمة إضافية للرهن العقاري إلى إبطاء معاملات الرهن العقاري، خاصة للمستخدمين النهائيين في السوق المتوسطة، ولكن من المتوقع أن يكون التأثير العام على سوق العقارات السكنية في دبي ضئيلًا، حيث تستمر المعاملات النقدية وغير المخطط لها في السيطرة على النشاط».