هل من المتوقع أن تستمر إيجارات المكاتب في الارتفاع؟ غالبًا ما يُطرح علينا هذا السؤال، والإجابة المختصرة عند تحليل العرض والطلب الحاليين هي أن الطريقة الوحيدة التي تسير بها إيجارات المكاتب ومستويات الإشغال على المدى القريب هي الارتفاع.
بعد تراجع الوباء، يواصل سوق المكاتب في دبي اتجاهه التصاعدي في الإيجارات ومستويات الإشغال في جميع أنحاء المدينة بمستويات قياسية مدفوعة بالمشاعر الاقتصادية الإيجابية، وسهولة ممارسة الأعمال التجارية، ومجموعة من المحركات الاقتصادية التي تؤدي إلى خلق فرص العمل وتدفق المحتلين. ويتجلى ذلك من خلال ارتفاع عدد تسجيلات التراخيص الجديدة عبر دائرة التنمية الاقتصادية (DED) والمناطق الحرة. لقد تجاوزنا بالفعل ذروة إيجارات المكاتب في عام 2014، وشهد سوق المكاتب في دبي زيادة بأكثر من 45 في المائة في إيجارات المكاتب على مستوى المدينة منذ الوباء، مع زيادة سنوية قدرها 24 في المائة.
خلال ذروة عام 2014، بلغ إجمالي حجم سوق المكاتب ما يزيد قليلاً عن 81.5 مليون قدم مربع، وبلغت إيجارات المكاتب على مستوى المدينة 125 درهمًا للقدم المربع سنويًا، بينما نما حجم السوق اليوم بأكثر من 32 في المائة ليصل إلى 107.6 مليون قدم مربع مع إيجارات على مستوى المدينة تتجاوز 138 درهمًا مربعًا سنويًا.
يفوق الطلب العرض بوتيرة غير مسبوقة مع ارتفاع مستويات إشغال المكاتب إلى أعلى مستوى لها على الإطلاق. تحوم مستويات إشغال المكاتب من الدرجة الرئيسية/A عند 92 في المائة بينما تبلغ مستويات إشغال المكاتب على مستوى المدينة 87 في المائة. ولإعطاء وجهة نظر، كانت 75 في المائة فقط من سوق المكاتب مشغولة قبل الوباء.
وقد أدت هذه الزيادة في الطلب بعد الوباء إلى استيعاب أكثر من 11.5 مليون قدم مربع من مخزون المكاتب في السنوات الثلاث الماضية، مع استيعاب أكثر من 9 ملايين قدم مربع في الأشهر الـ 18 الماضية فقط. وفي المقابل، من المتوقع أن يتم تسليم 2 مليون قدم مربع فقط من المخزون خلال العامين المقبلين، مع تأجير معظم المخزون مسبقًا، وبالتالي لن يتم معالجة ندرة العرض».
تم تسليم برج أب تاون من مركز دبي للسلع المتعددة مؤخرًا (مؤجر مسبقًا بالكامل)، مما أضاف أكثر من 495,000 قدم مربع من المساحات المكتبية ليصل مخزون المكاتب في دبي إلى 107.6 مليون قدم مربع. في السابق، كانت عمليات تسليم المكاتب الرئيسية في عام 2022 عبر منطقة إكسبو ومشروع ديرة للتخصيب ودبي كوميرسيتي ومجمع دبي هيلز للأعمال. ومن بين المشاريع الأخرى المتوقعة هذا العام المكون المكتبي في ون زعبيل، ومركز الابتكار الأول في مركز دبي المالي العالمي والمراحل التالية من مدينة دبي التجارية.
6 تشهد كل من شركة Falak في مدينة دبي للإنترنت والمرحلة الثانية من مركز الابتكار التابع لشركة Tecom نشاطًا قويًا للتأجير المسبق ومن المتوقع أن يتم تسليمهما في عام 2024.
تم تأجير معظم خطوط إمدادات المكاتب مسبقًا، مما يوفر توافرًا محدودًا للغاية عند التسليم.
في حين أن المناطق الحرة مثل دبي الجنوب ومنطقة إكسبو ومجموعات تيكوم الخارجية لديها بعض المخزون المكتبي الحالي، فإن المواقع المركزية المرخصة من دائرة التنمية الاقتصادية تعاني من نقص شديد في العرض. مع وجود عدد محدود جدًا من المكاتب البرية الجديدة قيد الإنشاء حاليًا، نشهد العديد من الملاك الفرديين (مع محفظة أراضي) والمناطق الحرة الذين يتطلعون إلى تنشيط مشاريع مكاتب جديدة أو ترقية/إعادة توظيف مخزون المكاتب الحالي. ومع ذلك، نظرًا لأن دورة البناء ستستغرق من سنتين إلى ثلاث سنوات على الأقل، فإننا نتوقع حدوث نقص في إمدادات المكاتب على المدى القريب، مما يؤدي إلى مزيد من الضغط التصاعدي على الإيجارات ومستويات الإشغال.
التحدي
مع الوتيرة التي نشهد بها الاستيعاب، ومع نقص الإمدادات المكتبية الثانوية والجديدة، فإننا نشهد نقصًا حادًا في مخزون المكاتب من الدرجة الأولى على مدار 18-24 شهرًا القادمة. ومع ذلك، مع قيام العديد من المطورين بتنشيط المشاريع المكتبية، نتوقع معالجة اختلال التوازن بين العرض والطلب بحلول عام 2026 عندما يتم تسليم معظم المشاريع الجارية. علاوة على ذلك، قد يجد المحتلون العالميون الرئيسيون الذين لديهم متطلبات مكتبية كبيرة خيارات مصممة لهذا الغرض داخل المناطق الحرة.
ارتفاع الإيجارات ومستويات الإشغال
ومع تزايد الطلب على المكاتب في جميع أنحاء المدينة، شهدت مناطق المكاتب زيادات سنوية تتراوح بين 5 و 50 في المائة.
يتركز هذا الطلب بشكل أساسي حول مشاريع الدرجة الأولى في كل من المنطقة الحرة والمناطق البرية. انطلاقًا من تفويضات الاستدامة الخاصة بهم، يستمر المحتلون في الانجذاب نحو مشاريع جديدة من الدرجة الأولى مع سعي المستأجرين الإقليميين والدوليين بنشاط للحصول على مبانٍ خضراء مملوكة لشخص واحد ومدارة بكفاءة. على الرغم من أن الأسهم القديمة تشهد طلبًا غير مباشر، فمن المتوقع أن تواجه تحديات متوسطة إلى طويلة الأجل مع استمرار تقدمها في العمر وستتطلب استثمارات كبيرة للترقية.
لقد شهدنا زيادات في الإيجارات كانت أعلى في المناطق التي يتكون فيها معظم مخزون المكاتب من الطبقات (مبنى مكاتب مملوك لعدة مالكين) حيث كانت ترتفع من قاعدة منخفضة بشكل ملحوظ مقارنة بالأسهم المملوكة لشركة Freezone والمالك الفردي.
وإدراكًا لظروف السوق المواتية، فإن العديد من الملاك (خاصة أولئك الذين لديهم وحدات مجهزة) يحققون الآن الأسعار المطلوبة أو في بعض الحالات أقساط على الأسعار المطلوبة بالإضافة إلى تلقي عدد أقل من شيكات الإيجار.
مع استمرار تزايد الحاجة إلى مكاتب التوصيل والتشغيل قصيرة الأجل، لا سيما من الوافدين الجدد إلى السوق الذين يتطلعون إلى بدء العمليات والتوسع، فإننا نشهد موجة من الاستفسارات من مشغلي المساحات المكتبية المجهزة. تعمل معظم شاغلي المكاتب المجهزة عالميًا مثل WeWork و ServCorp و Regus بكامل طاقتها، كما أن العديد من المشغلين المحليين يتمتعون أيضًا بمستويات إشغال عالية.
من أين يأتي الطلب؟
لقد رأينا الطلب ينقسم بالتساوي تقريبًا بين الداخلين الجدد إلى السوق والمحتلين الحاليين الذين يتطلعون إلى التوسع. ينبع الطلب إلى حد كبير من قطاعات الخدمات المصرفية والمالية والتجارية يليه قطاع التكنولوجيا، والخلفية الاقتصادية القوية وسهولة ممارسة الأعمال وإيجارات المكاتب ذات الأسعار التنافسية مقارنة بالمدن الأخرى إلى جانب موقع دبي المركزي والتداخل مع مناطق زمنية متعددة في كل من الأسواق الغربية والشرقية تجعلها مثالية للشركات لإيواء مكاتبها هنا.
توقعات السوق
أصبح المستأجرون على دراية متزايدة بظروف السوق المتغيرة ويديرون داخل المباني القائمة حيثما أمكن ذلك من خلال استراتيجيات مساحة العمل واختيار العمل الهجين حيث أصبحت خيارات التوسعات المكانية محدودة.
من ناحية أخرى، تتمتع الأصول الفردية من الدرجة الأولى بوضع جيد، سواء من حيث الإيجارات الرئيسية ومستويات الإشغال، أو بسبب الفائدة القوية للتأجير المسبق، تتطلع المناطق الحرة وأصحاب العقارات الفردية البارزين إلى تفعيل المراحل التالية من مشاريعهم المكتبية. ومع ذلك، من المرجح أن يواجه مخزون المكاتب المتقادم تحديات في الاحتفاظ بالمستأجرين ورضاهم. سيتم دفع مالكي المباني القديمة للنظر في تجديد أصولهم ذات الأداء الضعيف لتعزيز عوائد الإيجار والتوافق مع السوق.
ومع الطلب المستمر من الوافدين الجدد إلى السوق، والتوسع في الشركات القائمة في جميع القطاعات، ومع وجود عدد محدود للغاية من المكاتب المتاحة، نتوقع أن تستمر إيجارات المكاتب في دبي في الارتفاع، مع توقع زيادة أخرى بنسبة 10-20 في المائة في المناطق الرئيسية، إلى جانب مواجهة مستويات الإشغال لضغوط تصاعدية على مدى 18-24 شهرًا القادمة.