تضررت العقارات الفاخرة في دبي، لكن المطلعين يقولون إنها لم تتعرض أبدًا لتهديد خطير بسبب الأداء البطيء الذي سيطر على السوق في الأرباع القليلة الماضية. لا تزال دبي نقطة جذب للمشترين الأثرياء الذين يبحثون عن عقارات راقية، لا سيما مع مزيج قوي من الأسعار التنافسية والتنوع، مع خيارات في مناطق مثل تلال الإمارات ودبي هيلز والبراري ونخلة جميرا ومدينة محمد بن راشد ووسط مدينة دبي والخليج التجاري ودبي مارينا.
مع اقتراب معرض إكسبو الدولي 2020، يعتقد خبراء العقارات أن القطاع السكني الراقي في دبي سيصبح أكثر جاذبية للمشترين والمستثمرين الدوليين.
يقول ديفيد جودشو، الرئيس التنفيذي لشركة CORE: «ستصبح دبي أكثر تركيزًا مع اقترابنا من إكسبو 2020». «سيؤدي الاهتمام الإضافي إلى دفع المزيد من المشترين الإقليميين والدوليين إلى التفكير في دبي، لا سيما بالنظر إلى حالة عدم اليقين الإقليمية المحيطة والموقع المركزي [دبي]».
يضيف Godchaux: «سيؤثر هذا بشكل إيجابي على السوق السكنية، وخاصة القطاع الرئيسي. يواصل الأفراد ذوو الملاءة المالية العالية في دول مجلس التعاون الخليجي [تنويع] محافظهم [من خلال] [استثمارات] قصيرة ومتوسطة الأجل في ملاذات آمنة أخرى. وبينما كان المستثمرون ينظرون سابقًا إلى لندن، فإنهم يرون الآن الفرص في دبي، التي تقع في الجزء السفلي من دورة العقارات وهي خيار جذاب».
لا يزال هناك الكثير من الباحثين عن العقارات الفاخرة في دبي
يقول غودشو إن أسعار العقارات في دبي أقل بكثير من المدن الكبرى الأخرى مثل لندن وسنغافورة ونيويورك. وفي الوقت نفسه، يعتقد أن السوق ينضج تدريجيًا، ويحافظ على معدل نمو أبطأ وأكثر ثباتًا، وهو أكثر جاذبية لذوي الملاءة المالية العالية.
يقول أندرو كليتور، مدير المبيعات الفاخرة في LuxHabitat، إن العدد المتزايد من المستخدمين النهائيين في السوق واللوائح الجديدة ضد المضاربين قد أثرت أيضًا بشكل إيجابي على قطاع العقارات السكنية الفاخرة. «يطلب المشترون الأثرياء اليوم مواد وتشطيبات عالية الجودة في منزل أحلامهم، وليس [العقارات] المتوسطة ذات السوق الشامل التي كانت سائدة في العام الماضي. وقد أدى ذلك إلى قيام المطورين بإطلاق وتقديم عقارات عالية الجودة لتلبية هذا الطلب».
خيارات الجودة
يقول إيان كيركبي، مدير المبيعات الفاخرة في شركة Gulf Sotheby's International Realty، إن الجودة عامل مهم للمشترين النهائيين. يقول كيركبي: «إن توسع الشركات وقطاعات الأعمال الجديدة يخلق سوقًا أكبر للرؤساء التنفيذيين والمديرين وأصحاب الشركات، الذين يسعون جميعًا للحصول على أفضل ما تقدمه دبي». «هؤلاء هم العملاء المميزون الذين يتطلعون ليس فقط إلى الحصول على منزل متميز، ولكن أيضًا إلى الجودة في القطاع الراقي. بدأ القطاع الرئيسي في إعادة تطويره بشكل شبه فردي مع قيام المالكين بترقية العقارات الرئيسية في مواقع النضج مثل نخلة جميرا وتلال الإمارات وما إلى ذلك، وفي السوق الناضجة، يبحث المستخدمون النهائيون عن منتجات ذات جودة أفضل».
مشهد السوق
على الرغم من أن سوق العقارات السكنية الرئيسية يقع في الجزء السفلي من الدورة، إلا أن جودشو يقول إنه لم يتراجع مثل القطاعات الأخرى، مشيرًا إلى أن العقارات الراقية والمنازل الفاخرة تميل إلى أن تكون أكثر مرونة حيث يتمتع المشترون بجيوب أعمق ومزيد من الرافعة المالية، مما يساعد على الاحتفاظ بقيمة العقارات الرئيسية في السوق البطيئة.
هناك أيضًا القليل جدًا من التسليم السكني الرئيسي المتوقع في المجتمعات المتقدمة. يقول جودشو: «نرى إمدادًا محدودًا أو معدومًا في المناطق الرئيسية القليلة الراسخة، الأمر الذي من شأنه أن يؤدي إلى ضغط تصاعدي على الأسعار». «سيكون هناك بعض الأبراج الجديدة في وسط مدينة دبي ومنطقة الأوبرا، ومعظم الأبراج الأخرى في المناطق الجديدة مثل MBR City مع District One في ميدان شوبا ودبي هيلز التابعة لشركة إعمار وسيتي ووك وقناة دبي المائية.»
على الرغم من التباطؤ العام في المعاملات، يقول وكلاء العقارات إن قطاع العقارات الرئيسي كان نشطًا للغاية. يقول كليتور إن شركته باعت العديد من العقارات بقيمة 5 ملايين دولار على الأقل لكل منها في الأشهر الستة الماضية، ويعتقد أن هذا الاتجاه سيستمر مع توفر مشاريع التطوير الراقية الجديدة للبيع.
«في السنوات الأخيرة فقط أدرك المطورون الرئيسيون الرغبة في السكن الفاخر وحاليًا الخيار المتاح للبيع الذي سيتم طرحه على الإنترنت قبل عام 2020 واسع جدًا، سواء الشقق أو الفيلات. بالنسبة للفيلات الراقية، تعتبر خمس أو ست أو حتى سبع غرف نوم هي القاعدة، وتميل الشقق إلى أن تكون بنتهاوس من أربع أو خمس غرف نوم».
العائد
ومع ذلك، يشير كليتور إلى أن العقارات الراقية لا يمكن أن تضاهي عوائد الوحدات ذات الأسعار المنخفضة. ويقول: «تميل [العقارات الفاخرة] إلى الشراء فقط للاستخدام النهائي أو زيادة رأس المال». «إذا كنت ستستأجر هذه الأنواع من العقارات، فيمكنك توقع عائد يتراوح بين 3 و 5 في المائة. هذه عودة جيدة على المسرح العالمي، ولكن ليس على المستوى المحلي».
يقول كليتور أن هناك الكثير من المنازل الفاخرة في مجتمعات الفلل المسورة، والتي توفر ميزة إضافية تتمثل في سهولة الوصول إلى متاجر التجزئة والمدارس والمرافق الرياضية. «خيار آخر هو عقار بنتهاوس واسع. ويضيف: «ستحتوي الشقق التي تعد جزءًا من مشاريع الفنادق من فئة الخمس نجوم على مطاعم وبارات مرموقة ليستمتع بها السكان».
تصميم
يقول كليتور إن التصميمات المعاصرة شائعة، وتبتعد عن الموضوعات التقليدية أو العربية. يقول كليتور: «هناك الكثير من استخدام الزجاج والمعادن مقارنة بالمواد التقليدية». «أصبحت الطوابق السفلية شائعة في الفيلات الفاخرة، [حيث] يتم تركيب المنتجعات الصحية ودور السينما أو غيرها من المرافق الترفيهية. تميل تصميمات الشقق الفاخرة نحو النوافذ البانورامية الممتدة من الأرض حتى السقف وحمامات الشرفة. كما أن الشقق الأكبر حجمًا والتي تبلغ مساحتها 5000 قدم مربع على الأقل ومخططات الطوابق الدوبلكس تكتسب شعبية.»
وفي الوقت نفسه، يوفر العرض في دبي مجموعة متنوعة من الخيارات. «تشمل الفلل الجاهزة الراقية تلال الإمارات ونخلة جميرا والبراري وجميرا جولف إستيتس. يقول كليتور: «تشمل تلك التي سيتم طرحها قريبًا دبي هيلز ومدينة محمد بن راشد وبولغاري ريزيدنسز في جزيرة خليج جميرا وفيلات XXII Carat Club في نخلة جميرا». «تشمل الشقق الجاهزة في القطاع الرئيسي لو ريف وبرج خليفة وبالازو فيرساتشي. ومن بين الأشخاص الذين يجب الانتباه إليهم «فولانت في الخليج التجاري»، و «ألف ريزيدنسز»، و «فيزير بالم كوتور»، و «ذا ون» في نخلة جميرا، وأوبرا جراند، وذا 118، وإل بريمو في وسط المدينة، والعديد من «داون تاون ذا أدريس ريزيدنسز».