ساعد انخفاض الإنفاق الحكومي وخفض الوظائف وخفض بدلات الإسكان في الانخفاض الحاد في إيجارات العقارات وأسعار البيع في أبو ظبي، حسبما قال محللون قبل معرض سيتي سكيب العقاري بالعاصمة الذي يفتتح هذا الأسبوع.
وفي الوقت الذي يقوم فيه المطورون بعرض الأسهم وإطلاق مشاريع جديدة قيد الإنشاء، أعرب المحللون عن مخاوفهم بشأن استمرار تسليم الوحدات الجديدة وسط زيادة العرض والتأثير المستمر لانخفاض أسعار النفط وظروف الاقتصاد الكلي الضعيفة.
قالت شركة الاستشارات العقارية JLL في تقرير هذا الأسبوع إن إيجارات الشقق في أبو ظبي انخفضت بنحو 10 في المائة في الربع الأول مقارنة بالعام السابق. انخفضت أسعار مبيعات الشقق الفاخرة بنسبة 3 في المائة على أساس ربع سنوي و 13 في المائة على أساس سنوي، حسب تقديرات JLL.
توقعت شركة CORE للاستشارات المنافسة في توقعاتها السكنية لعام 2017 أن انتعاش السوق غير مرجح خلال 12-18 شهرًا اللاحقة، وبدلاً من ذلك توقع انخفاضًا حادًا في أسعار المبيعات خاصة في النصف الأول من هذا العام.
منظر المدينة الخافت
قال ديفيد جودشو، الرئيس التنفيذي لشركة CORE، لـ Thomson Reuters Projects: «نعتقد أن الحالة المزاجية في Cityscape لن تكون مشرقة للغاية». «كان (Cityscape) بالفعل أكثر هدوءًا قليلاً العام الماضي مقارنة بالعام السابق وأعتقد أننا مستمرون في نفس الاتجاه.»
وقال جودشو إن ظروف السوق «لم تتعافى حقًا» في أبو ظبي.
وقال «على العكس من ذلك، ما زلنا نرى تأثير انخفاض مستوى الإنفاق الحكومي». «ولا يزال الكثير من العرض الذي جاء - أو من المتوقع أن يأتي إلى السوق - كان ولا يزال من المتوقع أن يكون له تأثير سلبي نسبيًا على الاستيعاب العام ومستوى الإيجارات ومستوى الأسعار».
تتوقع شركة CORE' أن تنخفض إيجارات الفلل الفاخرة والمتوسطة بنحو 15 في المائة هذا العام مع تراجع الطلب. كما ترى الشركة انخفاض إيجارات الشقق بنحو 7 في المئة.
وكانت «كلاتونز» شركة استشارية أخرى تعطي نظرة قاتمة لأبوظبي، محذرة من أن سوق الإيجارات السكنية «سيتدهور أكثر» طوال عام 2017، مع احتمال انخفاض قيم العقارات السكنية بنسبة 8-10 في المائة.
«عندما يكون لديك اقتصاد مثل أبو ظبي حيث يعتمد 50 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي أو ما يقرب من ذلك على دخل النفط، فنحن في وضع يضطر فيه القطاع العام إلى إعادة تقييم وضعه كل عام تقريبًا»، قال إدوارد كارنيجي، رئيس كلاتونز في أبو ظبي، لـ Thomson Reuters Projects.
«ونتيجة لذلك، لا تزال برامج التسريح التي بدأت قبل عامين أو ثلاثة أعوام مستمرة ونشهد تقليص المزيد من الوظائف في القطاع العام، وحتى في القطاع الخاص، لا سيما في الوظائف العليا».
وقالت شركة كلاتونز إن قيم العقارات السكنية في أبوظبي انخفضت بنسبة 6 في المائة في المتوسط في عام 2016. وانخفضت الإيجارات العام الماضي بنسبة 12.6 في المئة خلال نفس الفترة.
يعاني المطورين
وأشار كلاتونز إلى أن ضغط السيولة في القطاع العام الناجم عن انخفاض عائدات النفط الخام الحكومية أدى أيضًا إلى إلغاء بعض مشاريع البناء أو تأخيرها.
وقالت كارنيجي: «متحف اللوفر وغوغنهايم، على سبيل المثال، حيث تم تأجيل مواعيد العقد والإنجاز أكثر، لمجرد تأجيل المدفوعات».
وحذر جودشو من شركة CORE'S أن المطورين في أبوظبي لا يواجهون تحديات التمويل فحسب، بل يواجهون أيضًا زيادة العرض وتراجع الطلب.
ومع ذلك، يأمل المطورون الأكبر حجمًا في أن يتعافى السوق بحلول الوقت الذي يتم فيه تسليم وحداتهم قيد الإنشاء، كما قال جودشو.
وقال: «يجب عليهم الإطلاق لأنهم بحاجة إلى توليد تدفقات نقدية». «على الرغم من زيادة العرض في السوق بشكل عام، فإننا نتوقع رؤية المزيد من عمليات الإطلاق.»
وعلى سبيل المثال، من المتوقع أن تطلق شركة الدار وشركة التطوير والاستثمار السياحي وبلوم العقارية مشاريع قيد الإنشاء على الرغم من ضعف السوق، على حد قوله.
ومع ذلك، فإن اللاعبين الصغار في وضع أكثر خطورة بكثير.
وقال غودشو: «واجه بعض المطورين الصغار الذين يجدون صعوبة في الوصول إلى التمويل وضعًا صعبًا للغاية في الأشهر القليلة الماضية في أبو ظبي». «لقد رأينا بعض المباني التي لا تتجاوز مستوى G [الأرض] أو G+1 بسبب توقف البناء.»
فجوة في المتيسرة
يركز المطورون على محاولة سد النقص طويل الأمد في الإسكان الميسور التكلفة في العاصمة.
قال جودشو: «نتوقع أن يكون الكثير من الأسهم في قطاع السوق المتوسط ذي الأسعار المعقولة أو الأقل، ليعكس معنويات المشترين، ليعكس الوضع الاقتصادي الأكثر نعومة نسبيًا».
أطلقت شركة الدار العقارية التي تتخذ من أبوظبي مقراً لها مشروعها السكني «ذا بريدجز» في السوق المتوسطة يوم الاثنين. تم تسعير المشروع، الواقع في جزيرة ريم، بسعر يبدأ من 450 ألف درهم (122,616 دولارًا).
قال رئيس مجلس إدارة شركة الدار أبو بكر صديق الخوري عند الإطلاق: «نحن نركز الآن على هذا القطاع (الميسور التكلفة)، والذي تم تجاهله قليلاً من قبل جميع المطورين». «نرى بالتأكيد طلبًا على منتجات السوق المتوسطة.»
وصف فيصل دوراني، رئيس قسم الأبحاث في كلاتونز، القطاع الميسور التكلفة في الإمارات العربية المتحدة بأنه «يعاني من نقص كبير في الخدمات».
وقال لـ «تومسون رويترز بروجكتس»: «أعتقد أن الطريق لا يزال طويلاً، سواء في دبي أو في جميع أنحاء الإمارات العربية المتحدة بشكل عام قبل أن نرى سوقًا حقيقيًا للإسكان الميسور التكلفة».
وأوضح أنه «من الناحية الواقعية، تتراوح كمية المنتج المتاح في السوق في أي مكان في الإمارات العربية المتحدة بين 600,000 إلى 800,000 درهم إماراتي لمنزل عائلي، وهو أمر محدود للغاية إن لم يكن غير موجود».
وقال دوراني إن سعر المنزل العائلي الميسور التكلفة سيتراوح بين 600 ألف و800 ألف درهم، لكن هذه الوحدات تكاد تكون معدومة في الإمارات.
قال كارنيجي من Cluttons إن المطورين ذوي التصميمات غير الفعالة سيكافحون لبيع الأسهم بغض النظر عن الأسعار.
وقال: «معظم المشاريع المكتملة وتحت الإنشاء التي نراها غير فعالة للغاية وسيئة التصميم، مما يؤثر بشكل مباشر على قابليتها للتسويق للمبيعات أو التأجير».
وقال طلال الذيابي، الرئيس التنفيذي للتطوير في شركة الدار، إن شركته تعول على الطلب الجديد والحالي، مع تعزيز جودة عروضها كنقطة بيع فريدة.
وقال ذيابي: «في حين أن هناك طلبًا جديدًا، هناك أيضًا الكثير من التحول في الطلب الحالي هناك، حيث يوجد الكثير من العرض في أبو ظبي بجودة رديئة ويفتقر إلى وسائل الراحة». «لذلك ننظر إلى غالبية المنتجات السكنية الموجودة في وسط المدينة أو أبو ظبي القديمة، والكثير منها يفتقر إلى مواقف السيارات، والكثير منها يفتقر إلى المرافق... (أو) لا تتم صيانتها بشكل جيد.»
وقال خوري من شركة الدار إن الطلب لا يزال قوياً على الرغم من انخفاض الأسعار والإيجار بسبب تسريح العمال وخفض بدلات السكن.
وقال: «نسمع الناس يقولون إن هناك إمدادًا ضخمًا ولا يوجد طلب... عندما نطلق مشاريعنا نرى طلبًا كبيرًا جدًا ونبيع نسبًا كبيرة منها». «نحن نقدم ثلاثة مشاريع هذا العام قمنا ببيع 85 إلى 90 بالمائة منها.»
وقال إن الاقتصاد لا يزال «قويًا بشكل أساسي».
«لا يزال الناس قلقين بشأن الاستقرار في المنطقة، لكن المنطقة لم تكن مستقرة لفترة طويلة. وهذا يثبت أكثر فأكثر أنه للأسف، على الرغم من عدم الاستقرار، تستفيد دول مثل الإمارات العربية المتحدة كثيرًا منه»، أضاف خوري.
ستقام النسخة الحادية عشرة من سيتي سكيب أبوظبي في الفترة من 18 إلى 20 أبريل في مركز أبوظبي الوطني للمعارض.