لقد حان الوقت تقريبًا لتسميتها طي الكتمان لعام 2016. كان العام مليئًا بالثروات بالنسبة لقطاع العقارات في دبي، حيث قادت العقارات ذات الأسعار المعقولة الانتعاش بينما استمر السوق الرئيسي في الشعور بالضغط في كل من أسواق المبيعات والإيجارات.
يزعم خبراء العقارات أن السوق شهد انخفاضًا شاملاً في الإيجارات وانخفاضًا في أسعار المبيعات.
كان على الاقتصاد الإماراتي التكيف مع فترة انخفاض عائدات النفط وتعزيز الدولار الأمريكي في عام 2016. كان لها تأثير سلبي على سوق العقارات السكنية في دبي.
وفقًا لشركة الاستشارات العقارية JLL، استمر سوق العقارات في دبي في مشاهدة «الهبوط الناعم» من المستويات المرتفعة التي شهدها عام 2013/2014. منذ هذه الذروة، انخفض متوسط القيم في السوق السكنية بنحو 13 في المائة.
«انخفض مؤشر الإيجارات الإجمالي في دبي بأقل من ثمانية في المائة منذ منتصف عام 2014. قال كريج بلامب، رئيس الأبحاث في JLL Mena: «لقد انخفضت أسعار المبيعات أكثر من الإيجارات في الانكماش الحالي [انخفضت بنسبة 13 في المائة منذ ذروتها الأخيرة في عام 2014]».
أداء مجزأ
شهد قطاع العقارات في دبي أداءً مجزأًا في عام 2016، حيث كان أداء السوق الأساسي جيدًا بينما استمر السوق الثانوي في مواجهة التحديات.
أطلق المطورون مشاريع بأسعار معقولة مع خطط دفع رائعة، بما في ذلك خطط ما بعد التسليم، والتي جذبت المشترين لأول مرة الراغبين في الخروج من فخ الإيجار والمستثمرين الذين يبحثون عن عوائد الإيجار وزيادة رأس المال من الأحداث المستقبلية مثل المعرض.
«كان السوق الثانوي يمثل تحديًا حيث حقق البائعون الملتزمون/المتحمسون المبيعات فقط. أخبر ماريو فولبي، كبير مسؤولي المبيعات في شركة Kensington Exclusive Properties، أن البائعين اضطروا إلى خفض الأسعار المطلوبة لتأمين البيع في نهاية المطاف.
أيضًا، على الرغم من انخفاض الوظائف المرتبطة بالنفط بسبب انخفاض أسعار النفط، خلقت العديد من القطاعات الأخرى وظائف مثل الضيافة والرعاية الصحية والتعليم. ونتيجة لذلك، حقق سوق الإيجارات في دبي أداءً جيدًا من حيث المعاملات.
وقال رانجو كابور، المدير العام لشركة هامبتونز إنترناشيونال: «لا يزال الموقع المركزي لدبي ومكانتها كمركز عالمي للأعمال والترفيه والاستعدادات المستمرة لمعرض إكسبو 2020 هي المحركات الرئيسية للنمو».
وفي الوقت نفسه، كان هناك تحول نموذجي في العرض في دبي مع عروض منتجات أعلى في خيارات السوق بأسعار معقولة ومنخفضة إلى متوسطة.
تركز نشاط المعاملات في فئة الأسعار التي تقل عن مليون درهم.
التحديق في الكريستال في عام 2017
من المرجح أن يشهد النصف الأول من العام استمرارًا في انخفاض أسعار المبيعات والإيجارات. من المحتمل ألا تتحقق الزيادة التي طال انتظارها في أسعار العقارات إلا في وقت لاحق من العام.
وأضاف فولبي: «سيكون هذا بشكل أساسي بسبب عدم اليقين المستمر في سوق العقارات نفسه، والتدفق المستمر لإعلانات المشاريع وسوق العمل غير المستقر».
ومع ذلك، فإن الإنفاق المستمر على البنية التحتية على المشاريع التي تسبق معرض إكسبو 2020 سيولد الطلب على الإسكان في دبي. سيتطلع الآلاف من المهنيين الجدد إلى دخول سوق العقارات.
«نتوقع ارتفاعًا طفيفًا في أسعار المبيعات في دبي في عام 2017 حيث من الواضح أن الانتعاش جار، ومع ذلك، من المتوقع أن يكون الارتفاع العام تدريجيًا للغاية. قال ديفيد جودشو، الرئيس التنفيذي لشركة CORE: «نتوقع أن يكون أداء عدد قليل من الأسواق الفرعية ضعيفًا - لا سيما قطاع السوق الميسور التكلفة والمنخفض والمتوسط من المرجح أن يتأثر سلبًا بالكمية الكبيرة من إمدادات خطوط الأنابيب». كما سيؤدي الدولار الأمريكي القوي إلى تفاقم انخفاض أسعار البيع للنصف الأول من العام. من المحتمل أن يشهد النصف الثاني ضعف الدولار قليلاً مع بدء سياسات إدارة دونالد ترامب الجديدة في الظهور.
تقوى المشكلة
«إذا ضعف الدولار، فقد تكون هذه نتيجة قصيرة الأجل فقط حيث أن عملات الين والجنيه الإسترليني واليورو كلها ضعيفة حاليًا وقد تضعف أكثر بسبب الانتخابات السياسية والمحن المقبلة. أحد الأخبار الجيدة هو أن الروبل قد تعزز بشكل كبير مما قد يجذب المشترين الروس مرة أخرى إلى دبي»، أوضح فولبي.
وستساعد اتفاقية أوبك لخفض حصص الإنتاج حكومة الإمارات العربية المتحدة على مواصلة الإنفاق المطلوب لمعرض إكسبو.
وقال كابور من هامبتونز: «مع توقع نمو أسعار النفط بعد اتفاق أوبك والدول المنتجة للنفط من خارج أوبك على تخفيضات الإنتاج، من المتوقع أن تحقق اقتصادات الخليج مكاسب إيجابية، الأمر الذي سيترجم إلى طلب أقوى على العقارات».
وفي الوقت نفسه، ومع ورود تقارير عن دخول أكثر من 20 ألف منزل جديد إلى سوق دبي في عام 2017، هناك مخاوف من المزيد من الانخفاضات في الأسعار. قال فولبي: «قد لا يتحقق هذا التهديد بسبب عوامل معينة مثل المشكلات المالية والتأخير في الموافقة/الترخيص وربما حتى القرار الواعي من قبل المطورين بإيقاف عمليات الإكمال حتى لا تغمر السوق».