لقد تغير الكثير بالنسبة لسوق العقارات في دبي في هذه الأشهر الـ 12 - هل سيكون عام 2022 بعد ذلك أكثر من ذلك؟ أو هل يمكن أن تكون السرعة التي يتم بها إعادة تشكيل سوق العقارات في المدينة والإمارات العربية المتحدة تنتقل إلى مستوى أعلى؟
وللمرة الأولى منذ خمس سنوات، لم يعد هناك حديث عن مخاوف زيادة العرض في المساحات السكنية في دبي. لقد تراجع المطورون عن التخلي عن عمليات الإطلاق خارج الخطة تمامًا للتوصل إلى مشاريع جديدة بشكل انتقائي.
أما بالنسبة لمبيعات العقارات، فقد سجلت مرحلة سبتمبر إلى نوفمبر أرقامًا قياسية جديدة لمبيعات المنازل في دبي، وتبدو أرقام ديسمبر حتى الآن جيدة بنفس القدر. يلعب عامل FOMO (الخوف من الضياع) دورًا كاملاً. لا يريد المستثمرون أن يتم القبض عليهم وهم يضطرون إلى دفع مبلغ إضافي عن طريق تأخير الشراء.
يتجه سوق العقارات في دبي إلى العام المقبل بمبيعات قياسية وطلب متجدد ومطورين واثقين.
إن جميع التغييرات الأخيرة التي أحدثتها التأشيرات الذهبية والخضراء والتأشيرات المستقلة والتقاعد، والسماح للأجانب بملكية 100 في المائة من قطاعات الأعمال، والموقع الاستراتيجي لدولة الإمارات العربية المتحدة كمكان للتواجد وممارسة الأعمال التجارية منه، تعطي دفعة قوية لسوق العقارات.
كان الاتجاه الأكثر لفتًا للانتباه في عام 2021 هو تحول المزيد والمزيد من المقيمين في دبي وأبو ظبي والشارقة إلى مالكي عقارات.
اقتنع هؤلاء المشترون أخيرًا بأنهم أفضل حالًا في بلد إقامتهم بدلاً من اختيار الشراء مرة أخرى في بلدانهم الأصلية. إذا كان المغتربون الأثرياء هم الذين اشتروا منازل هنا، بعد الأزمة المالية العالمية 2008-09 وتراجع سوق العقارات، فإن ملف تعريف المشتري هذه المرة جعل المزيد من العمال يختارون الملكية. إذا كان هناك تغيير في قواعد اللعبة يقود هذا الأمر، فهو إصدار تأشيرات الإقامة لمدة 10 سنوات.
هل هذا هو الوقت المناسب لشراء عقار في الإمارات؟ هل من الأفضل للمستثمرين حقًا وضع أموالهم أو رهنهم العقاري على عقار الآن بدلاً من انتظار صفقة أفضل لاحقًا؟ تقول مصادر السوق أن ذلك يعتمد على المكان الذي يبحث فيه المستثمر.
إذا كانت الرفاهية هي ما يهدف إليه المستثمر، فإن الانتظار لن يؤدي إلا إلى الإضرار بالفرص. ولا يتحدثون حتى عن المنازل التي تزيد قيمتها عن 50 مليون درهم في النخلة ودبي هيلز وتلال الإمارات، وكلها وجهات راسخة لعيش حياة فاخرة.
ويظهر ارتفاع المبيعات في المواقع الجديدة: «من المرجح أن تشهد المشاريع الجديدة مثل بورت دي لا مير وواجهة إعمار بيتش ومدينة جميرا ليفينج زيادات مطردة في الأسعار عند تسليمها»، كما قال فراس المسدي، الرئيس التنفيذي لشركة فام العقارية. «ويرجع ذلك إلى الطلب الكبير جدًا على عقارات الواجهة البحرية في دبي.
«ستتبع الفلل - أينما كانت - الاتجاه السائد في هذه المواقع الثلاثة بسبب الطلب وندرة العرض».
ويتراوح متوسط الأسعار الأولية بين 1.5 مليون درهم و2 مليون درهم في الوجهات الثلاث الناشئة. وبالمقارنة مع ما تسعى إليه العقارات المطلة على الواجهة البحرية في النخلة وخليج جميرا، فإن هذه صفقات نسبية.
تعتقد نيكيتا كوزنيتسوف، المؤسسة والشريكة في مجموعة متروبوليتان، أن المستثمرين لم يعودوا قادرين على الانتظار طويلاً لاتخاذ قرارهم. قال كوزنيتسوف: «هناك القليل جدًا من المخزون». «في بعض المناطق الشعبية، تضاعفت قيم العقارات أو حتى ثلاث مرات. قمنا ببيع صفقة Bulgari Residence المكونة من غرفتي نوم مقابل 16 مليون درهم (في خليج جميرا). في فيلا أمالفي، يتم بيع الوحدات التي تم بيعها مقابل 5 ملايين درهم قبل عام ونصف الآن بسعر 15 مليون درهم.
«كان هناك وقت كان فيه الحجم (عدد الوحدات للمشروع) هو الأولوية الرئيسية؛ وقد تحول ذلك إلى المنتجات الراقية. نتوقع إطلاق العديد من المشاريع ذات العلامات التجارية في عام 2022. هناك بالفعل طلب كبير على هذه الأنواع حيث يتطلع المشترون إلى شراء وحدات بقيمة 10 ملايين درهم أو أكثر».
مناطق الجذب على الواجهة البحرية في دبي، الإمارات العربية المتحدة ينجذب المشترون اليوم، وخاصة المستخدمين النهائيين، نحو المشاريع التي توفر آفاق مساحات معيشة أكبر والكثير من المساحات الخضراء والمياه. بالنسبة للمشترين الذين يرغبون في الحصول على عقارات على الواجهة البحرية - ولكنهم لا يرغبون في إنفاق مبالغ كبيرة على عنوان بالم - هناك قناة دبي المائية. شهدت الأسابيع الأخيرة عمليات إطلاق باهظة الثمن خارج المخطط لها من قبل المطور السعودي دار الأركان إلى جانب هذا الامتداد المائي، بينما قامت عزيزي للتطوير العقاري في مشروعها الريفييرا بتوسيع طول البحيرة التي ستمر عبره. سواء كان الأمر يتعلق بشركة شوبا العقارية لمشروع هارتلاند أو ماجد الفطيم في مجتمع تلال الغاف السكني، فقد أثبتت البحيرات أنها نقطة جذب كبيرة لدى المشترين.
خيارات بأسعار معقولة في دبي انصب الاهتمام هذا العام على العديد من الصفقات التي تبلغ قيمتها 100 مليون درهم أو أكثر على المنازل في دبي. الشعور السائد بين مصادر السوق هو أنه لن يستغرق الأمر وقتًا طويلاً حتى يتم كسر حاجز 200 مليون درهم في المستقبل غير البعيد.
ولكن بعيدًا عن الفخامة، يحدث الكثير في المساحات السكنية ذات الأسعار المعقولة. وقال براثيوشا غورابو، رئيس الأبحاث والاستشارات في شركة كور للاستشارات: «شهدت المواقع متوسطة المستوى مثل دبي لاند (نشاما تاون سكوير، داماك هيلز، أكويا، مودون، ريم، رمرام)، إم بي آر سيتي، الخليج التجاري وأبراج بحيرة الجميرا أعلى مستويات نشاط المعاملات». «من حيث عمليات التسليم، تتصدر دبي لاند أعلى مخزون من الوحدات التي تم تسليمها، تليها قرية جميرا سيركل وخليج الأعمال».
يجب على مشتري العقارات ذي القيمة أن يتحقق من هذه المواقع بحثًا عن منزل يأتي في حدود ميزانيته. في الأسابيع الأخيرة، تم طرح المزيد من العروض في السوق، مع التزام البائعين بدفعة مقدمة أقل ثم توزيع معظم الأقساط بعد التسليم. يستخدم السكان الذين يخططون للانتقال من المباني المستأجرة إلى منازلهم خيارات الدفع هذه بشكل جيد.
وقال جورابو: «لا يزال سوق العقارات السكنية في دبي يقوده المستخدمون النهائيون مدفوعين بمجموعة من الإصلاحات الاجتماعية والاقتصادية إلى جانب خفض أسعار الفائدة».
هذا هو المكان الذي تظهر فيه جميع التغييرات في التأشيرات بشكل أوضح، حيث يؤدي منح الإقامة طويلة الأجل إلى إشعال شرارة للمنازل المملوكة. وقال أحد المطورين: «على عكس ازدهار سوق العقارات في دبي/الإمارات العربية المتحدة، لا يقتصر هذا الازدهار على المستثمرين الأثرياء والمستخدمين النهائيين الذين يشترون المنازل». «دخلت قاعدة أكبر من السكان أخيرًا إلى سوق العقارات، وهذا هو الأمر المختلف».
أفضل جزء هو أنه من غير المرجح أن تشهد هذه المواقع متوسطة المستوى الزيادات الحادة في الأسعار التي تشهدها المناطق الأكثر رقيًا. هذا لأن هذه المواقع ذات الأسعار المعقولة ستشهد تسليم المزيد من المباني والشقق في عام 2022، وهناك إمدادات كافية للحفاظ على أي زيادة في القيمة تحت السيطرة.
وقال جورابو: «لم تشهد المناطق ذات الأسعار المعقولة مثل مدينة دبي الرياضية وديسكفري جاردنز ودبي لاند أي تغييرات في قيم المبيعات السنوية».
ومع ذلك، يحتاج المشترون المحتملون إلى تتبع تحركات أسعار الفائدة - يجب أن يشهد أوائل العام المقبل زيادة تكلفة الرهون العقارية.
سوق المستخدم النهائي في أبو ظبي ودبي والشارقة كان المستخدمون النهائيون والمبتدئين هم الذين جعلوا وجودهم ملموسًا في أبو ظبي والشارقة. جلبت جميع إصدارات Aldar حتى عام 2021 أولئك الذين كانوا يشترون منزلًا لأول مرة، وكثير منهم من مواطني الإمارات العربية المتحدة الشباب. وينطبق الشيء نفسه على أحدث إصدارات المطور Arada في الشارقة: كان المشترون الأصغر سنًا، بما في ذلك الوافدون، يشترون منزلًا في الإمارة لأول مرة.
وقال زياد شار، نائب رئيس مجلس إدارة دار الأركان العقارية، مشروعين متتاليين في دبي: «بالتأكيد، هناك ملفات تعريف جديدة للمشترين تدخل السوق الآن، ومعظمهم من أوروبا. لا يقتصر الأمر على نفس المستثمرين الذين اشتروا قبل الإضافة إلى أصولهم العقارية هنا.
«إن الكثير مما فعلته الإمارات ودبي للتعامل مع الوباء هو عامل يؤثر على قرارات المستثمرين بالقدوم إلى هنا. في مبيعاتنا، نرى ونسمع الكثير من ذلك».
فئة ثالثة: بيوت العطلات في دبي عامل ازدهار آخر هو العودة الكبيرة التي حققتها بيوت العطلات في دبي. بعد أن ظل على القدم الخلفية لمدة 16 شهرًا جيدًا، شهد الربع الأخير من عام 2021 عودة مرحب بها إلى الشكل. تعمل جميع الخيارات المتاحة على تلبية الطلب من أولئك الذين يرغبون في إقامة قصيرة الأجل، وفي هذا الشهر، أولئك الذين يرغبون في التواجد في دبي لاحتفالات نهاية العام أو الراحة.
يقوم الملاك بتحويل منازلهم من عقود الإيجار طويلة الأجل إلى سوق الإقامة القصيرة. أولئك الذين يمتلكون شققًا ومنازل راقية في أغلى الوجهات في دبي: النخلة وبلوواترز ودبي مارينا وجميرا بيتش ريزيدنس. باختصار، في أي مكان بالقرب من الشاطئ أو بقعة يمكنك من خلالها مشاهدة إضاءة السماء للاحتفال بالعام الجديد.
حتى بعد العام الجديد وبدء المعرض، هناك شعور بأن بيوت الإقامة القصيرة ومنازل العطلات ستحافظ على ارتفاع الطلب إلى حد ما. من المرجح أن يقوم جيل جديد من المقيمين القادمين إلى دبي بالإيجار قصير الأجل قبل الانتقال إلى عقد إيجار طويل الأجل. تقوم المزيد من الشركات بنقل مديريها التنفيذيين ووضعهم في هذه الوحدات بدلاً من الإقامة في فندق. \
الطلب على العقارات في دبي وأبوظبي والشارقة
سجل كل شهر من الأشهر الثلاثة الماضية أرقامًا قياسية جديدة لأعلى مبيعات عقارية في دبي. في أبوظبي، كانت أرقام مبيعات شركة الدار من جميع إصداراتها الأخيرة قوية. وفي الشارقة، يزداد الطلب على مجمّعي «الزاهية» السكنيين المدعومين من «أرادا» و «ماجد الفطيم».
يُغلق قطاع العقارات في الإمارات العربية المتحدة في عام 2021 بأفضل شكل له منذ عام 2015. يعمل المزيد من المطورين على إعداد عائداتهم خارج الخطة، بتشجيع من الاستجابة التي حصل عليها الآخرون لإصداراتهم الأخيرة.
هل يمكن أن يتحول عام 2022 إلى عام متميز آخر للعقار؟ وقال كوزنيتسوف: «لا يمكن لأحد التنبؤ بالمستقبل، ولكن يبدو أن السوق سيستمر في الزيادة». «يخطط جميع المطورين تقريبًا لتحقيق مبيعات قياسية في عام 2022 وتحقيق أفضل عام لهم على الإطلاق.»
من غير المحتمل إذن أن تظل قيم العقارات في فئة الطبقة المتوسطة محصنة ضد أي ارتفاع في الطلب. بحلول أبريل 2022، سيتوفر مؤشر أفضل لما هو شائع. وسيشمل ذلك اتجاهات الإيجار أيضًا، حيث تشهد بعض الأحياء الشعبية في دبي بالفعل ارتفاعًا في الطلب والإيجارات.
بالنسبة لأولئك المقيمين الحريصين على شراء منزل، سيكون هذا هو الوقت المناسب لتقرير ما إذا كانوا يريدون الشراء أو الاستمرار في الإيجار. لكن لا تتوقع الكثير من الصفقات.
تم تسجيل عدد قياسي من العقارات في دبي بين أغسطس ونهاية نوفمبر، سجلت صفقات العقارات في دبي مستويات قياسية جديدة لكل شهر من الأشهر الأربعة. على الرغم من أن المطورين لم ينشغلوا بعد بإطلاق مشاريع جديدة خارج الخطة.
لم يكن الأمر مهمًا لأن مشتري العقارات - عدد كبير من السكان أو الوافدين الجدد إلى المدينة - كانوا يختارون منازل جاهزة أو وحدات سيتم الانتهاء منها قريبًا. كان المزيد من مساحة المعيشة هو ما أرادوه وتأكدوا من حصولهم عليها - في أقرب وقت ممكن.
قالت لينيت ساشيتو، مديرة الأبحاث والبيانات في Property Finder: «من المثير للاهتمام ملاحظة أن نوفمبر 2021 شهد أعلى قدر من معاملات المبيعات منذ الإعلان عن إكسبو 2020 في ديسمبر 2013".
في ظل موجة الشراء الحالية هذه، كانت هناك مخاوف سابقة في السوق بشأن قيام المطورين بإنهاء عشرات الآلاف من المنازل التي سيتم الانتهاء منها في دبي دون وجود مشترين لها. العرض الزائد هو آخر شيء يدور في ذهن أي شخص هذه الأيام.
يجب أن تقدم أرقام ديسمبر دليلًا إضافيًا على ذلك.
يقوم المستثمرون والمستخدمون النهائيون بشراء العقارات في الإمارات العربية المتحدة في النصف الأول من عام 2021، كان المستخدمون النهائيون هم الذين كانوا في خضم نشاط الشراء. بعد كل التغييرات التي أحدثها الوباء، قرر المستأجرون المقيمون الأكثر ثراءً في الإمارات العربية المتحدة شراء منازل أكبر. كانت الفيلات خيارهم الأول، وتم تجاوز كل وحدة مدرجة تقريبًا.
بحلول شهر أغسطس، بدأ مزيج المشترين في التغيير، وعاد المستثمرون إلى المعركة. كان ذلك عندما بدأ التأثير الكامل لإصلاحات الإمارات العربية المتحدة على التأشيرات يتردد صداه لدى المشترين العالميين.
وقالت نيكيتا كوزنيتسوف، المؤسِّسة والشريكة في مجموعة متروبوليتان: «نرى نفس الاهتمام من كلا الجانبين - هناك المزيد من الاهتمام من المستخدمين النهائيين لأنهم يرون أن التطورات الرئيسية تتشكل وسيتم تسليمها». «يقوم كل من المستثمرين والمستخدمين النهائيين بالشراء في الوقت الحالي، وهو أحد أسباب بيع المشاريع غير المخطط لها بسرعة كبيرة.»
وقت الازدهار في أبوظبي والشارقة نظرة واحدة على أرقام الأشهر التسعة لشركة الدار العقارية لعام 2021 ستخبرك بمدى نجاح السوق غير المخطط في أبوظبي. سجل المطور الرئيسي مبيعات قوية بقيمة 6.14 مليار درهم. إذا كنت ترغب في تضييق نطاقه أكثر، فقد سجلت Aldar نقاطًا مع كل عملية إطلاق خارج الخطة قامت بها هذا العام. لقد أطلقوا التسلسل الساخن منذ أواخر العام الماضي عندما أصبحوا أول مطور إماراتي يطلق مشاريع قيد الإنشاء بعد انتشار جائحة COVID-19.
توجه إلى الشارقة، ويتكرر الأمر نفسه في مشاريع أرادا، سواء كان ذلك مشروع الجادة الحضري متعدد الاستخدامات الذي تبلغ تكلفته 24 مليار درهم، أو مسار «الغابات» الذي تم إطلاقه مؤخرًا بقيمة 8 مليارات درهم.
قال الرئيس التنفيذي أحمد الخشيبي في مقابلة حديثة مع Gulf News: «كان هناك طلب على عمليات إطلاق التملك الحر خارج الخطة في الشارقة، وهذا هو السبب في أننا ابتكرنا مسار». «لقد عادت السوق خارج الخطة.»
في الأسابيع الأخيرة، اتبع المطورون في دبي نفس قواعد اللعبة.
كانت معضلة الإيجار مقابل الملكية في الإمارات العربية المتحدة عام 2021 تدور حول اندفاع المستخدم النهائي ليصبح مالكًا للمنزل في الإمارات العربية المتحدة.
إذا كانت هناك فيلا جاهزة أو منزل مستقل متاح في الإمارات العربية المتحدة «بالسعر المناسب»، فمن المسلم به أن شخصًا ما كان على استعداد للشراء. في الأشهر الستة الأولى من عام 2021، كان السكان الذين كانوا يؤجلون قراراتهم بالانتقال من المنازل المستأجرة إلى منازلهم الخاصة يقومون بإيداع الأموال على الفور للحصول على المنازل التي يريدونها.
قال براثيوشا جورابو، رئيس الأبحاث في Core: «كما رأينا مع الارتفاع السنوي بنسبة 90 في المائة تقريبًا في معاملات السوق الثانوية، فقد مضى العديد من المستخدمين النهائيين في قراراتهم الاستثمارية خلال عام 2021". «لا يزال سوق العقارات السكنية في دبي يقوده المستخدمون النهائيون مدفوعين بمجموعة من الإصلاحات الاقتصادية إلى جانب خفض أسعار الفائدة ونسب القرض إلى القيمة.
«شهدت المواقع متوسطة المستوى مثل دبي لاند (تاون سكوير، داماك هيلز، أكويا، مودون، ريم، رمرام)، مدينة محمد بن راشد، الخليج التجاري وأبراج بحيرة الجميرا أكبر قدر من نشاط المعاملات».
كانت هذه هي المرة الثانية فقط خلال 10 سنوات التي يتجه فيها كل شيء إلى الكمال - الطلب، وقيم العقارات بأفضل الأسعار، والأشخاص الذين لديهم ما يكفي من النقد في متناول اليد، وعند الحاجة، الاستفادة من البنوك للوصول إلى القروض العقارية عند أدنى مستوياتها على الإطلاق.
إذا لم يكن السكان على استعداد لتغيير وضعهم من «مستأجرين» إلى «مالكين» هذا العام، فمن المحتمل أنهم لن يفعلوا ذلك.
يمكن لأولئك الذين يرغبون في البقاء كمستأجرين أن يأملوا في أن تظل الإيجارات منخفضة خلال عام 2022. نعم، هناك عدد قليل من المواقع التي تشهد بعض الارتفاعات، على الأقل في توقعات أسعار المالك إن لم يكن في عقود الإيجار. وتقتصر هذه الزيادات على المناطق السكنية فائقة الفخامة، حيث تجاوزت إيجارات بعض العقارات المختارة أكثر من مليون درهم سنويًا.
بالنسبة لغالبية المناطق السكنية الشهيرة في دبي والشارقة، لا تزال الإيجارات أقل بنسبة 10-25 في المائة عن أعلى مستوياتها في عام 2015. وفي مواقع أخرى، يتم تسليم المزيد من المباني والشقق، الأمر الذي من شأنه أن يبقي توقعات الإيجار تحت السيطرة.
وهذا يعني بضعة أشهر أخرى لهؤلاء المستأجرين ليقرروا ما إذا كانوا سيصلون إلى سلم شراء العقارات أم لا.