أثبتت عمليات تجديد المنازل أنها استراتيجية استثمارية مربحة حيث يحقق مالكو العقارات في بعض مجمعات الفلل الأكثر تميزًا في دبي الملايين من الأرباح، وفقًا لما ذكره الخبراء لـ Arabian Business.
في مجتمع الفلل الراقي «البراري»، تفيد التقارير أن مالكي المنازل يكسبون أقساط تصل إلى 100٪، أو ما يزيد عن 10 ملايين دولار من الأرباح، بعد وقت قصير من إنفاق ما يقرب من 3 ملايين دولار في تكاليف التجديد، وفقًا لما ذكرته إيلي ستريت، مديرة مبيعات المنطقة في ماريا موريس للعقارات.
تتجاوز هذه التجديدات مجرد الترقيات. يضيف مالكو الفلل ميزات فائقة الفخامة مثل غرف السينما والمسابح الداخلية والخارجية والصالات الرياضية وغرف البخار والمنتجعات الصحية والمصاعد وحتى صالات البولينج. يمكن أن تضيف هذه الاستثمارات ما يقرب من 10 ملايين دولار إلى سعر إدراج العقارات إذا تم تنفيذها وفقًا لمعايير الجودة.
قال ستريت لـ Arabian Business: «تتميز المنازل التي تم تجديدها بتصميمات داخلية وخارجية حصرية تنافس أو تتفوق على الإنشاءات الجديدة في الأناقة والعملية».
ويعزى هذا الاتجاه إلى ارتفاع أسعار العقارات للفلل الفاخرة الراقية، حيث يستمر الطلب الخارجي على المساكن الفاخرة في الإمارة بلا هوادة. منذ بداية عام 2024، نمت أسعار المنازل التي تزيد قيمتها عن 10 ملايين دولار في دبي بأحد أسرع المعدلات على مستوى العالم، حيث تجاوزت أسعار الفلل 560 دولارًا في المتوسط للقدم المربع لأول مرة منذ عشر سنوات، وفقًا لمؤشر أسعار Valustrat. ونتيجة لذلك، لجأ العديد من مالكي العقارات إلى تجديد المنازل لتلبية الطلب على مساحات المعيشة الفاخرة المخصصة.
وقال ستريت: «مع انخفاض الأسعار بشكل ملحوظ في البراري، مقارنة بالمجتمعات الرئيسية والفائقة الجودة الأخرى، يستثمر مشترو العقارات بشكل أكبر في منازلهم، تجذبهم أحجام قطع الأراضي الكبيرة». في الوقت الحالي، يقوم 50 في المائة من عملائهم بشراء العقارات بهدف تحقيق أرباح كبيرة من خلال التجديد، وهي زيادة كبيرة عن السنوات القليلة الماضية عندما كان 20٪ فقط من العملاء يقومون بذلك.
وبالمثل، تشهد مناطق مثل البحيرات وجميرا بارك وجزر جميرا أيضًا ارتفاعًا طفيفًا في عمليات تجديد المنازل. وفقًا لبيانات Cushman & Wakefield Core، شهدت غالبية هذه المناطق زيادة سنوية في أسعار البيع بأكثر من 20٪.
قال براثيوشا غورابو، المدير ورئيس الأبحاث والاستشارات في شركة Cushman & Wakefield Core: «تتميز مناطق الفلل هذه بمواقع مركزية مع مدارس ووسائل راحة راسخة بالإضافة إلى تخطيطات واسعة، وبالتالي، بعد الترقيات، يمكنها الحصول على أقساط كبيرة وتحقيقها».
خصائص جاهزة للطلب
في إطار السعي لتحقيق أقصى قدر من العائدات، اكتشف خبراء العقارات في دبي أن الفلل الجاهزة التي تم ترقيتها بالكامل توفر الفرص الأكثر ربحًا - بغض النظر عما إذا كان عمر العقار 10 أو عامين.
قال ستريت: «ما نواجهه هو التجديدات الجزئية»، مضيفًا «[المستثمرون] ليسوا على استعداد لدفع أي شكل من أشكال الأقساط للترقيات الجزئية لأنهم قد يحصلون على وحدة الفيلا القياسية بنفس السعر. لذا فإن ما نميل إلى رؤيته هو أنه إذا كنت ستقوم بالتجديد [لإضافة قيمة عقارية] فيجب أن يكون كل شيء».
وفقًا لتقرير جديد صادر عن شركة الاستشارات العقارية العالمية Knight Frank، فإن 57٪ من الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية (HNWI) الذين يشترون عقارات في دبي هذا العام يريدون عقارات كاملة بنظام تسليم المفتاح. وأشار ستريت إلى أن هؤلاء المشترين يبحثون عن فيلات تم تجديدها وتأثيثها بالكامل، كما لو كانوا «يأتون حرفيًا إلى البلاد وينتقلون إليها على الفور».
التجديدات تحدد نقاط سعر الفيلا
في حين أن تحديد القيمة الدقيقة من ترقية معينة قد يكون أمرًا صعبًا، يمكن لمالكي العقارات بدلاً من ذلك التركيز على تحديد التجديدات اللازمة للحصول على أسعار متميزة استنادًا إلى القوائم السابقة.
وفقًا لـ Street، يجب أن تشمل العقارات المدرجة التي تتراوح قيمتها بين 9 و 10 ملايين دولار أحجام غرف نوم كبيرة وأجنحة رئيسية مع خزائن ملابس ومسبح ومساحة مكتبية. من المتوقع أن تحتوي العقارات المدرجة التي تزيد قيمتها عن 11 مليون دولار على غرفة سينما، في حين أن تلك المدرجة التي تزيد قيمتها عن 12 مليون دولار ستحتوي على وسائل راحة مثل صالة الألعاب الرياضية وأحجام الغرف الأكبر، مع ربما مصعد ومنتجع صحي ومناطق ترفيهية إضافية للعائلات والضيوف.
تشمل التجديدات أيضًا إعادة تشكيل المساحات والتخطيطات لاستيعاب أنماط الحياة المختلفة، مع إيلاء اهتمام خاص للمطابخ ومناطق المعيشة والحمامات، حيث لا تعمل الميزات المحدثة على تعزيز قيمة العقار فحسب، بل توفر أيضًا إمكانيات تخصيص لا حصر لها.
اتجاهات التجديد التي تضيف قيمة إلى العقارات
وفقًا لشارو غاندي، مؤسس ومدير شركة Elicyon لهندسة التصميم، فإن إضافة وسائل الراحة الفاخرة إلى العقار على أمل تحقيق بيع عقار بقيمة 20 مليون دولار ليست مهمة بسيطة.
ينصح غاندي، الذي كان لخبرته دورًا أساسيًا في بيع بنتهاوس ون بالم الذي حقق رقمًا قياسيًا بقيمة 28 مليون دولار، ويقوم حاليًا بتصميم مشروع مساكن تلال الغاف الفاخرة، بعدم التركيز فقط على الكمية والتأكيد بدلاً من ذلك على أهمية الجودة.
قال غاندي: «يرى العملاء ذوو الملاءة المالية العالية الكثير من المشاريع ذات الجودة العالية، وهم سريعون جدًا في ملاحظة ما إذا كان ذلك لا يتم على مستوى جيد». «لذا فإن القيام بالكمية من أجل الكمية فكرة سيئة.»
نظرًا لأن المشترين المحتملين أصبحوا أكثر تطلبًا من حيث المظهر والتنظيم الأنيق للمساحة، يقترح غاندي أن التشطيبات عالية الجودة يمكن أن تكون أحيانًا تحسينًا أفضل للقيمة المضافة من مجرد إضافة منتجع صحي.
«عادةً ما تكون أفضل التحسينات ذات القيمة المضافة هي ما يمكن للأشخاص رؤيته ولمسه، مثل مقابض الأبواب ذات الجودة العالية والإضاءة والمفاتيح. كما أن الصوتيات الجيدة يمكن أن تحدث فرقًا كبيرًا، بحيث تتمتع كل غرفة بعزل الصوت الخاص بها».
تعطي UHNWI الأولوية للاستدامة
تعتبر الاستدامة وطول العمر أيضًا مصدر قلق متزايد بين مشتري HNWI، وفقًا لغاندي. وقالت: «نجد أن من بين عملائنا يهتمون بشكل متزايد بالاستدامة كموضوع ويريدون معرفة مصدر مصدر المواد والمواد وتاريخ الإرث».
يمكن أن تكون هذه مواد محددة يتم الحصول عليها من مناطق نادرة في العالم أو ميزات تجعل العقار «فريدًا من نوعه». وتشير إلى أن العناصر اللمسية مثل تكييف الهواء عالي الجودة وتنقية الهواء هي استثمارات ساهمت في نجاح العقارات التي تم تجديدها.
كما نصح غاندي بالحفاظ على المرونة الكامنة في جميع تفاصيل العقار، حيث يبحث العديد من المشترين عن هذه الميزات.
إضافة إلى ذلك، أشار ستريت إلى أنه «إذا كنت تقوم بذلك كاستثمار، فيجب أن يجذب أكبر عدد ممكن من الأشخاص، حتى لا تصنف نفسك في مشتر معين».
كم يجب أن تكون تكلفة التجديد الكامل؟
عندما يتعلق الأمر بتجديد منزل في دبي، يمكن أن تتراكم التكاليف بسرعة. يوضح خبراء العقارات أن التكاليف المترتبة على تجديد المنزل بالكامل ستشمل الدفع مقابل مواد البناء والتشطيب وتصميم المنزل - الأثاث الضروري والأجهزة والعناصر الزخرفية - وتكاليف العمالة.
وفي حين شهدت «ستريت» إنفاق العملاء لما يزيد عن 4 ملايين دولار على المواد والتشطيبات الراقية، مع التخطيط الدقيق والخبرة المناسبة، يمكن إدارة تخصيص التكاليف بشكل أكثر فعالية.
قال ستريت: «المعرفة من حيث المقاولين المناسبين والبناء المناسب للاستخدام، قد يحتاج [أصحاب المنازل] فقط إلى إنفاق [ما بين] 500,000 دولار إلى 800,000 دولار مع الاستمرار في تحقيق نتائج تبدو وكأنهم أنفقوا 1.5 إلى 2 مليون دولار»، مضيفًا أن تكاليف التجديد ستختلف حسب حجم قطعة الأرض والمواد المستخدمة.
ومع ذلك، بغض النظر عن المبلغ الذي تخطط له، قال خبراء الصناعة إن تصاعد تكاليف تجديد المنازل سيكون أعلى من السعر العام في سوق العقارات السكنية في دبي.
قال أنطون كابتور، رئيس إدارة المشاريع في Colife: «تزداد تكلفة تجديد شقة [أو فيلا] في دبي كل عام»، مضيفًا أنه يتوقع زيادة متوسط تكلفة التجديد بنسبة 10٪ أخرى في عام 2024.
وأوضح كابتور أن «أسعار [المواد والعمالة] ترتفع جنبًا إلى جنب مع الزيادة في أسعار السوق للشقق [والفيلات]».
قال اللاعبون في الصناعة إن مواد البناء والأثاث لم تصبح أكثر تكلفة فحسب، بل شهدت تكلفة عمل المقاولين أيضًا زيادة كبيرة مؤخرًا.
«من المهم حقًا إعطاء بداية المشروع الوقت لفهم ما تريده منه لأنه بخلاف ذلك، يمكنك إعداده للفشل. وأضاف غاندي: «من المهم حقًا أن تسترشد بخبير حول أفضل السبل لتخصيص الميزانية والإطار الزمني للمساهمات الكبيرة في العقار».