على مدار معظم العقد الماضي، كان سوق دبي غير المخطط عبارة عن قصة سكنية. قام المطورون بتلبية الطلب العالمي على الشقق والفيلات، في حين ظل مخزون المكاتب التجارية إلى حد كبير عرضًا للتأجير، تهيمن عليه المباني ذات العناوين الطبقية في مناطق التملك الحر التقليدية أو المباني المملوكة فرديًا التي تلبي احتياجات الشاغلين متعددي الجنسيات.
ولكن على مدى الأشهر الـ 12 الماضية، بدأ تحول هادئ في التبلور: فعمليات الإطلاق التجارية خارج الخطة تعود إلى السوق.
منذ عدم وجود نشاط مبيعات مكاتب جديد تقريبًا قبل 18 شهرًا، تم إطلاق أكثر من 10 مشاريع تجارية في العام الماضي، تركز بشكل أساسي على المكاتب. لا يزال هذا النشاط صغيرًا من حيث القيمة المطلقة مقارنة بأحجام الوحدات السكنية، لكن إعادة ظهوره تشير إلى العديد من القوى الأساسية التي بدأت في إعادة تشكيل جزء من سوق المكاتب في دبي.
التسعير في جوهره.
أدى النمو المستمر في الإيجارات عبر الأسواق الفرعية الرئيسية، إلى جانب التوافر المحدود للمساحات عالية الجودة في المواقع المركزية، إلى قيام بعض المحتلين الإقليميين، وخاصة الشركات الصغيرة والمتوسطة والشركات المهنية، باستكشاف الملكية كوسيلة لتأمين التحكم في التكاليف على المدى الطويل.
بالنسبة للمستثمرين من القطاع الخاص الذين اكتسبوا تعرضًا كبيرًا للعقارات السكنية خارج الخطة في السنوات الأخيرة، توفر هذه المشاريع وسيلة للتنويع في العقارات التجارية، وتستهدف الحفاظ على رأس المال وربما زيادة أو إيرادات الإيجار المحتملة عند الانتهاء.
تعكس طبيعة هذه المشاريع هذا الطلب المبكر. وقد تركزت معظم عمليات الإطلاق في المواقع الثانوية والناشئة - مناطق مثل أرجان ومجان وموتور سيتي - حيث تسمح تكاليف الأراضي وأحجام قطع الأراضي بطرح مباني المكاتب الصغيرة في السوق بمستويات تسعير تظل في متناول البناء والبيع للمشترين من القطاع الخاص.
من الناحية الهيكلية، عادةً ما يتم بيع هذه الأصول بالكامل على أساس الطبقات، غالبًا وحدة تلو الأخرى أو طابقًا تلو الآخر، مما يسمح للمطورين بإزالة المخاطر في وقت مبكر من دورة التطوير.
كنموذج مبيعات، إنه عملي، ولكن يمكن أن يمثل بعض التحديات للمحتلين على المدى الطويل.
بالنسبة لمستأجري الشركات الكبيرة - متعددة الجنسيات والإقليمية على حد سواء - يمكن أن يمثل نموذج ملكية الطبقات تحديًا للتنقل فيه. تؤدي الملكية المجزأة إلى تعقيد مفاوضات الإيجار وتقديم الخدمات والتوسع المستقبلي. لا يزال معظم المحتلين الرئيسيين يفضلون المباني ذات الملكية الفردية حيث تضمن سيطرة المالك على المدى الطويل الاتساق والمرونة التشغيلية والنفقات الرأسمالية المتسقة.
يظل تجار التجزئة راسخين في سوق التأجير، ويحافظون على رأس المال لتوسيع الشبكة بدلاً من الملكية. وينطبق الشيء نفسه على الشركات العالمية، حيث تقع ملكية العقارات عادةً خارج استراتيجية الأعمال الأساسية.
ومع تسليم مباني المكاتب الجديدة هذه على مدار 24 إلى 36 شهرًا القادمة، فإنها ستوفر مخزونًا جديدًا من التأجير لقطاع الشركات الصغيرة والمتوسطة والشركات المتوسطة، لا سيما في المواقع التي تفتقر تاريخيًا إلى الإمدادات الحديثة. ومع ذلك، فمن غير المرجح أن تعالج الفجوة المستمرة في الأسهم المؤسسية الموجودة في معظم أنحاء السوق. لا يزال شاغلو الشركات الكبيرة يواجهون خيارات محدودة عند البحث عن مباني مكاتب عالية الجودة مملوكة لشخص واحد في مواقع مثل الخليج التجاري وعلى طول شارع الشيخ زايد.
الحل ليس معقدًا ولا جديدًا. عندما التزم المطورون بنماذج البناء للتأجير - مع المخاطرة بتقديم أصول مكتبية مُدارة مؤسسيًا - استجاب السوق. يقدم برج الدار الذي تم إطلاقه مؤخرًا على شارع الشيخ زايد مثالًا واضحًا على كيفية تنفيذ هذا النموذج على نطاق واسع، مما يضفي العمق الذي تشتد الحاجة إليه في سوق التأجير في المدينة مع إنشاء أصول تجذب بالتساوي المحتلين الدوليين ورأس المال العالمي.
بالنسبة للمطورين الذين يفكرون في الدخول إلى السوق التجارية والذين يمكنهم إدارة الاعتبارات طويلة الأجل، فإن التوصية واضحة: البناء للتأجير، وليس البيع الطبقي. لا يزال سوق التأجير يعاني من نقص في الإمدادات في العديد من الممرات الأساسية والناشئة، لا سيما بالنسبة لألواح الأرضية الكبيرة، وهي منتج مكتبي من الدرجة الأولى تم تصميمه وفقًا للمعايير الدولية، والذي بدوره يجذب النوع المناسب من المستأجرين. تتيح مبيعات «ستراتا» إمكانية تقليل المخاطر على المدى القصير، ولكن الملكية الموحدة ستؤدي في نهاية المطاف إلى أداء تأجيري أقوى واستقرار أعلى في الإيجارات وخيارات خروج مؤسسية.
لا تزال الدورة التجارية خارج الخطة في دبي في مرحلة مبكرة، ولكن ظهورها مرة أخرى يعد مؤشرًا على ثقة السوق المتطورة.
بالنسبة للمستثمرين والمطورين على حد سواء، فإن الفرصة طويلة الأجل لن تكمن في مجرد إضافة العرض، ولكن في تقديم نوع المنتج الذي أظهر المحتلون العالميون ورأس المال باستمرار أنهم على استعداد لدعمه.
