وفقًا لتحديث سوق العقارات السكنية في دبي للربع الثاني من عام 2017 الصادر عن شركة Cushman & Wakefield Core، فقد ارتفعت أرقام المعاملات الإجمالية في الربع الثاني. في حين بدأت أسعار المبيعات في إظهار علامات الانتعاش، استمرت الإيجارات في التراجع في جميع المجالات - وبالتالي خلق واحدة من آخر الفرص لدخول سوق متعافي في الربع المقبل.
سوق المبيعات
«أظهرت معظم أسواق الفلل الفاخرة أداءً إيجابيًا في الربع الثاني، حيث سجلت تلال الإمارات ونخلة جميرا ارتفاعًا طفيفًا لأول مرة في العامين الماضيين. «ومع ذلك، كان هذا الأداء الإيجابي يرجع أساسًا إلى عدد قليل من المعاملات الكبيرة التي كان لها تأثير إحصائي كبير على متوسط المنطقة في هذه الأسواق التي تفتقر بشكل أساسي إلى السيولة».
«أظهر السوق الرئيسي تفاوتًا مع بعض المجالات التي سجلت ارتفاعًا، بينما لاحظ البعض الآخر «انخفاضًا مزدوجًا». حافظت المناطق الخارجية لدبي لاند ومدينة دبي الرياضية على زخم صعودي مستقر نسبيًا. عرضت ديسكفري جاردنز حالة كلاسيكية من الغمس المزدوج، حيث يتم تسليم التطورات الجديدة بالقرب من السوق الفرعي بأسعار تنافسية للغاية. ومن المثير للاهتمام أنه بعد قيادة اتجاه الانتعاش في مناطق الفيلات، شهد كل من The Springs و The Meadows تباطؤًا بسبب التأثير التدريجي لتسليم ميرا في ريم». ويضيف السيد غودشو: «المستثمرون والمحتلون على المدى الطويل الذين يحرصون على المواقع المركزية هم الذين يمتلكون الاهتمام بهذه الأسواق الفرعية الأساسية تاريخياً».
أظهر بحثنا أن المبيعات لا تتأثر بشهر رمضان وأن هناك عوامل أخرى لها تأثير أكبر على المعاملات مثل الموسمية، بسبب أشهر الصيف الحارة والعطلات المدرسية، إلى جانب التباطؤ الاقتصادي.
يوضح ديفيد جودشو: «لقياس التصور الشائع بأن نشاط المعاملات العقارية يتباطأ خلال شهر رمضان، قمنا بتحليل حجم المبيعات منذ عام 2010. منذ حلول الشهر الكريم خلال فصل الصيف على مدى السنوات القليلة الماضية، فقد تسبب ذلك في ظهور تصور بأن المبيعات تتباطأ خلال شهر رمضان. بينما على العكس من ذلك، تشير الأدلة إلى أن الناس يسافرون بشكل أقل خلال ذلك الشهر. كانت الأشهر الأبطأ في المتوسط هي أغسطس، تليها سبتمبر وأكتوبر، عندما لم يكن شهر رمضان متزامنًا. ليس من المستغرب أن تصل المعاملات إلى ذروتها في يونيو، الذي يصادف نهاية الربع الثاني، حيث يحاول البائعون والمشترين إنهاء المعاملات قبل فترة الهدوء الصيفية».
كما هو متوقع في تقرير Cushman & Wakefield Core للربع الأول من عام 2017، يستمر العرض المتزايد خارج الخطة في التأثير سلبًا على مبيعات العقارات الجاهزة. كان هذا التأثير الضار على السوق الثانوية محسوسًا بشكل خاص في عدد قليل من المناطق السكنية. ووفقًا للتقرير، «يحاول الملاك الحاليون جذب نفس المجموعة من المستثمرين والمستخدمين النهائيين أثناء محاولتهم بيع عقاراتهم الجاهزة. إنهم يتعاملون مع خطط الدفع التنافسية والجذابة التي يقدمها المطورون الرئيسيون؛ على سبيل المثال، في وسط مدينة دبي. ومع وجود مجموعة متنوعة من المنتجات التي يمكن تقديمها، يمكن للمطورين الاحتفاظ بميزتهم على الملاك الفرديين، وبالتالي التأثير في الوقت الحالي على جزء من السوق الثانوية».
الإيجارات
يسلط التقرير الضوء على التحيز الإحصائي في حساب انخفاضات الإيجار، حيث يتعامل السوق إلى حد كبير في الطرف الأدنى من الطيف مما يؤدي إلى انخفاض متوسط المنطقة: «لقد سمح هذا لبعض المعلقين في السوق بالإفراط في الإبلاغ عن مدى تخفيف الإيجار الفعلي. ومع ذلك، تظهر تقلصات الإيجار بدرجات متفاوتة في 18 من أصل 19 سوقًا فرعيًا نتابعها».
يوضح السيد Godchaux أن «هذا التأثير يزداد كثافة في دبي حيث تنتهي شروط الإيجار عمومًا بين مارس وسبتمبر ويلاحظ وجود حركة أكبر للمستأجرين خلال أشهر الصيف. وقد أدى ذلك إلى زيادة وعي الملاك بالسوق وأصبحوا عرضة للمفاوضات من خلال المساومة على العوائد للاحتفاظ بالمستأجرين أو جذبهم، وأحيانًا حتى الإفراط في التعديل. أصبحت الشيكات المتعددة أكثر شيوعًا، حيث يقوم الملاك بتحفيز المستأجرين بينما يهدفون إلى الحفاظ على ثبات الإيجارات الرئيسية».
«علاوة على ذلك، تتحول شريحة متزايدة من المستأجرين من الإيجار إلى الملكية مع تطبيق شروط دفع أفضل من كل من البنوك والمطورين، في حين تظل عائدات الإيجار مرتفعة نسبيًا في جميع أنحاء دبي حتى بعد أن شهدت مستوى معينًا من الضغط. وهذا يجعل تكلفة الاستئجار مقابل الامتلاك أكثر تكلفة نسبيًا من المدن العالمية الأخرى».
في كلمته الختامية، يقول السيد غودشو: «لاحظنا أن العديد من الملاك أبقوا الوحدات شاغرة لمدة 12-18 شهرًا لأنهم لم يكونوا مستعدين لتعديل الإيجارات عندما بدأ السوق بشكل عام في التراجع. يتفاعل الكثير منهم الآن من خلال خفض الإيجارات، لجذب المستأجرين مرة أخرى وبدء دخل الإيجار أخيرًا، وأحيانًا أكثر من اللازم».