لقد تطور سوق العقارات السكنية في دبي بشكل كبير خلال السنوات القليلة الماضية مع استمرار الاستثمار الأجنبي من جنسيات المستثمرين التقليدية وطيف متزايد من أسواق المصادر الجديدة. ومع ذلك، كان هناك اتجاه واحد ثابت على مدى السنوات القليلة الماضية: عدم التوافق الكبير بين عمليات التسليم الفعلية مقارنة بتوقعات العرض السنوية. تراوحت معدلات الإنجاز، أو نسبة الوحدات المسلمة إلى الوحدات المعلنة، عند حوالي 40-50 في المائة على مدى السنوات الخمس إلى السبع الماضية.
مصدر هذا التأخر متعدد الجوانب. نظرًا لأن العديد من العناصر المختلفة تحتاج إلى التوافق للوفاء بالمواعيد النهائية المتوقعة، لا يمكن دائمًا توقع التأخير في عمليات التسليم حتى من قبل المطورين الأكثر ضميرًا. تحتاج عوامل مثل تسليم الموردين/البائعين ومصادر التمويل والعمليات القانونية والامتثال من بين مجموعة من العوامل الأخرى إلى العمل بسلاسة لضمان تسليم المشروع في الوقت المناسب.
علاوة على ذلك، نظرًا لأن دبي تضم عددًا كبيرًا جدًا من جنسيات المستثمرين الدوليين، فإن طلب المستثمرين يتأثر بشكل كبير بقوى السوق الخارجية من خارج المنطقة.
كيف يستجيب لاعبو السوق
وقد تسبب الانكماش الناتج في الطلب في أن يرى عدد قليل من المطورين انكماشًا في هوامش الربح وأن يقوم آخرون بعمليات التسليم بشكل تدريجي لمواءمة الطلب مع الاستيعاب أو للتكيف مع عوامل السوق من خلال الحفاظ على استراتيجية تسويق رشيقة - وإن كان ذلك يزيد من توسيع الفجوة بين الأسهم المعلنة والمسلمة. يمكن أن يكون لهذا الاتجاه تأثير واضح على قوى السوق. على سبيل المثال، بسبب العرض الزائد المحتمل، قد يتأخر المشترون في دخول السوق، ويتوقعون المزيد من الفرص للشراء عند نقطة سعر أقل. وبالمثل، قد يبدأ المطورون في إطلاق تطويراتهم الجديدة في وقت لاحق.
على الجانب الآخر، على الرغم من أن هذا التناقض قد أجج المخاوف بشأن زيادة العرض، إلا أن التأخر في عمليات التسليم قد ساعد ظروف السوق من خلال الحد نسبيًا من الانخفاض في المبيعات والإيجارات.
وبالنظر إلى محركات الطلب، تشهد دبي نموًا سكانيًا قويًا. وفقًا لمركز دبي للإحصاء، زاد عدد السكان بأكثر من 250,000 شخص كل عام على مدار العامين الماضيين. حتى مع افتراض أن غالبية هذه المجموعة السكانية تنتمي إلى شريحة الدخل المنخفض إلى المتوسط وأن نصف هذه المجموعة فقط تبحث عن السكن، فإن هناك حاجة إلى أكثر من 29000 وحدة كل عام (مع حجم الأسرة من 4.3 شخص لكل وحدة). ومع ذلك، لم يتجاوز عدد الولادات 18,000-21,000 كل عام على مدى السنوات الخمس الماضية. ومع ذلك، فإن العرض (نوع الوحدة) يتكيف مع الطلب مع تسليم المزيد من المخزون في قطاع السوق المنخفض إلى المتوسط. على سبيل المثال، تمت أكثر من 85 في المائة من عمليات التسليم المكتملة حتى الآن في المناطق الخارجية مثل دبي لاند، ودائرة قرية جميرا، وواحة دبي للسيليكون، والفرجان، في حين تم تسليم 15 في المائة فقط في المناطق المركزية في دبي مارينا ونخلة جميرا وأبراج بحيرات جميرا. علاوة على ذلك، تم إبرام أكثر من 49 في المائة من المعاملات السنوية حتى الآن بأقل من مليون درهم.
آثار تدابير الشفافية
في الواقع، 6 في المائة فقط من المعاملات في دبي تتم في قطاع السيارات فائقة الجودة. أدى انخفاض حجم العرض وانخفاض حواجز الدخول نسبيًا للعقارات الفاخرة مقارنة بالمعايير العالمية إلى الحفاظ على مرونة القطاع الرئيسي في دبي نسبيًا.
للمساعدة في الشفافية واستقرار السوق والتكافؤ في معدلات الإنجاز على المدى الطويل، شهدنا عددًا كبيرًا من اللوائح من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) على مدى السنوات القليلة الماضية. وتشمل هذه اللوائح المقترحة التي ستطلب من المطورين الوصول إلى 50 في المائة من الإنجاز أو الحصول على 50 في المائة من إجمالي تكلفة البناء في حساب الضمان قبل أن يتمكنوا من بيع المشاريع قيد الإنشاء. وتبلغ الاحتياجات الحالية 20 في المائة. يهدف قانون الضمان إلى ضمان قيام المطورين بتسليم النسب المئوية المحددة للبناء قبل السحب من هذه الأموال، وقد رأينا دائرة الأراضي والأملاك في دبي تتخذ إجراءات صارمة في الماضي القريب لإرسال رسالة واضحة إلى جميع المطورين.
على المدى القصير، قد يؤدي هذا إلى نظرة متحفظة تجاه تطوير العقارات حيث يضمن المطورون بيانات مالية صحية قبل الشروع في التطوير. ومع ذلك، من المتوقع أن تؤدي هذه الخطوات على المدى الطويل إلى تحسين القدرة التنافسية للسوق والأساسيات بشكل كبير، مما يعزز مكانة دبي كوجهة استثمارية عالمية مفضلة.