دبي: «ولكن أين ممتلكاتي؟»
بدأ الكثيرون ممن شاركوا في عمليات الإطلاق الرائعة غير المخطط لها في دبي منذ عام 2012 في طرح هذا السؤال على مطوريهم... وربما لم يحصلوا على الكثير من الرد.
بالنسبة لهم، يستمر الانتظار الطويل لتسليم ممتلكاتهم.
وتشير التقديرات على نطاق واسع إلى أن 60 في المائة فقط أو نحو ذلك من عمليات الإطلاق هذه قد مرت بعملية التسليم.
وقد بدأت في التأثير على العرض السنوي للمنازل المكتملة حديثًا في دبي. هذا العام، سيكون السوق محظوظًا لرؤية 8000 وحدة غريبة أخرى يتم تسليمها.
في الأشهر السبعة الأولى، تم تسليم 18 في المائة فقط (4769 وحدة) من الوحدات المقدرة بـ 27000 وحدة، وفقًا لبيانات Reidin-GCP.
من الواضح أن مطوري دبي - وخاصة في القطاع الخاص - ليسوا في عجلة من أمرهم لتوديع مشاريعهم الحالية.
التأخير والالتزامات غير المستوفية
والأسوأ من ذلك، أنهم قد يعودون إلى عادة التأخير في المشروع وعدم إيلاء الكثير من الاهتمام للوفاء بالتزاماتهم تجاه المشترين.
من أجل الصالح العام للسوق، لا يساعد هذا التكتيك كثيرًا.
وقال سمير لاخاني، المدير الإداري لشركة «جلوبال كابيتال بارتنرز»: «كانت أرقام التوريد باستمرار أقل من التوقعات على مدى السنوات الثلاث الماضية - ومن المتوقع أن يكون هذا العام هو الأدنى منذ أربع سنوات».
«يبدو أن H2-16 ستحصل على نفس عمليات التسليم إلى أقل قليلاً كما كان الحال خلال H1 (4700 وحدة إضافية).
«في المقابل، شهد عام 2014 تسليم ما يقرب من 18,000 وحدة، وفي عام 2015، تم تسليم ما يزيد قليلاً عن 11,000 وحدة.»
ولكن وفقًا للمطورين، فإن التحكم في العرض هو الطريقة الوحيدة التي يمكنهم من خلالها الاستجابة للضيق الذي سيطر على سوق العقارات منذ منتصف عام 2014. زعمهم هو أن الحد من العرض سيضمن أن قيم العقارات لن تنخفض بسرعة كبيرة. أيضًا، مع تعرض مراكزهم النقدية للضغط، سيكون هناك تأثير طبيعي على جداول المشروع.
مرة أخرى، هذا ليس مؤشرًا على السوق بأكمله، كما تشير شركة CORE الاستشارية في آخر تحديث لها عن الوضع في دبي. «... ظل عدد قليل من كبار المطورين الذين يقدمون مشاريع رائدة رئيسية على المسار الصحيح نسبيًا للجداول الزمنية للتسليم»، كما جاء في التقرير.
أيضًا، لا يبدو أن مخاوف المطورين بشأن العرض الزائد الذي يدمر القيم لا تصمد. شهد السوق انخفاضًا في القيم وليس انهيارًا كما كان الحال في 2009-10. يمكن لجميع المواقع المنشأة - بالم ودبي مارينا ووسط المدينة - إجراء هذه التصحيحات في خطوتها. والمستثمرون الحاليون هناك لم يضغطوا على أزرار الذعر.
ليس ذلك فحسب، فالمطورون - المملوكون للحكومة والقطاع الخاص - لا يزالون يطلقون. لقد مرت أيام فقط منذ أن أعلنت نخيل عن فندق ومساكن بالم 360، حيث ستحمل الشقق - بما في ذلك شقق البنتهاوس التي تبلغ مساحتها 12 ألف قدم مربع - علامة فائقة الجودة.
ثم هناك عملاق البناء Shapoorji Pallonji، الذي يسجل دخوله إلى التطوير العقاري بعرض سكني راقي في وسط المدينة. إذا كان هؤلاء اللاعبون قلقين للغاية بشأن استجابة السوق، فلن يتم إطلاقهم الآن.
وإلى متى سيكون المشترون في المشاريع القديمة غير المخطط لها على استعداد للاستماع إلى الأسباب المتعلقة بسلاسة السوق السائدة والتدفقات النقدية للمطورين؟
مهما كانت حالة السوق، سيظل هؤلاء المستثمرون بحاجة إلى سداد التزامات الدفع إلى المطور/مقرض الرهن العقاري.
وعندما تتسلل التأخيرات، فهذا يعني أن فرصهم في استرداد تلك الاستثمارات تعود لسنوات عديدة.
في مرحلة ما، قد يفقد هؤلاء المستثمرون الصبر ويطرحون الشكاوى/رفع القضايا إلى السلطات المختصة. وخلافًا لما كان عليه الحال في 2008-12، فإن المشترين لديهم قوانين تهتم بمصالحهم.
عقوبات التأخير
يقول تقرير CORE: «إن فرض غرامات التأخير، وهي ممارسة سائدة في العديد من الأسواق الدولية، قد يوفر بعض الراحة للمشترين - وإن كان ذلك يؤثر بشكل أكبر على هوامش المطورين وقدرتهم على مواءمة الأسهم مع الطلب».
بالنسبة للمطورين الخاصين، فإن الموقف مليء بالعواقب. قد يجدون أيضًا أن الموجة التالية من المشترين ستولي اهتمامها - وأموالها - للمطورين المملوكين للحكومة وإطلاقهم أو مشاريعهم الجارية.
يمكن أن يؤدي توحيد اهتمام المشترين على عدد قليل من المطورين الكبار إلى إحداث فوضى في صفوف المطورين الخاصين.
لن يلوموا أنفسهم إلا إذا أصروا على تمديد حفنة المشاريع إلى ما بعد أربع إلى خمس سنوات.
في المرة القادمة التي يتجه فيها سوق العقارات في دبي إلى الانتعاش، يمكن أن يكونوا هم الذين تخلفوا عن الركب بشكل جيد وحقيقي.