يستمر ارتفاع مستويات العرض في الضغط على مالكي المكاتب في دبي لتقديم شروط جذابة تشمل فترات الإعفاء من الإيجار ومساهمات التجهيز والامتيازات الأخرى. وفقًا لمصادر مختلفة، ظلت إيجارات المكاتب في الإمارة مواتية للمستأجرين مع انخفاض كبير على أساس سنوي في مناطق مختلفة.
وقال تيمور خان، مدير الأبحاث في «نايت فرانك»: «لقد شهدنا انخفاضًا في الإيجارات في جميع قطاعات السوق، حيث انخفضت الإيجارات الرئيسية بنسبة 4.9 في المائة، وإيجارات الدرجة الأولى بنسبة 8.9 في المائة، والإيجارات على مستوى المدينة بنسبة 4.9 في المائة خلال نفس الفترة الزمنية».
وأضاف خان أن السبب الرئيسي لهذه الانخفاضات هو قلة النشاط في السوق، مما يعني أن الملاك على استعداد لتقديم إيجارات أقل لتأمين الإيجارات.
وفي الوقت الذي أضاف فيه السوق أكثر من 1.3 مليون قدم مربع من المساحة منذ بداية العام حتى الآن، مع توقع إضافة 0.44 مليون قدم مربع أخرى خلال الفترة المتبقية من العام، شهد سوق المكاتب في دبي زيادة في نشاط النقل والدمج هذا العام، وفقًا لما ذكره مستشار العقارات «كوشمان آند ويكفيلد كور».
قال إدوارد ماكورا، الشريك في شركة Cushman & Wakefield Core: «مع قيام العديد من الشاغلين الدوليين بدمج محفظتهم إما في مرافق مبنية لهذا الغرض أو مباني مكاتب بأسعار تنافسية، فقد شكل ذلك ضغوطًا هبوطية على كل من قطاعات المكاتب من الدرجة A وخاصة من الدرجة B».
ويتوقع أن تظل الإيجارات والقيم الرأسمالية تحت الضغط، مع تسليم مخزون كبير من المكاتب الرئيسية خلال العام المقبل.
أفضل مجالات الاستثمار
ومن المتوقع أن يظل سوق المكاتب المكتبية في دبي ضعيفًا، حيث أشارت شركة جيه إل إل في بحثها الخاص إلى انخفاض الإيجار بنسبة تصل إلى 13 في المائة على أساس سنوي إلى 1638 درهمًا في الربع الثالث، ولا تزال الإمارة واحدة من أكثر الوجهات المكتبية رواجًا في المنطقة.
في دبي، هناك معاملات مكتبية محدودة في مناطق الاستثمار حيث تمتلك الشركات العائلية الكثير من الأسهم. ومع ذلك، وفقًا لإيان ألبرت، المدير الإقليمي ورئيس الأبحاث والاستشارات في كوليرز إنترناشيونال الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، هناك مناطق استثمارية للتملك الحر، بما في ذلك مركز دبي المالي العالمي [DIFC]، ووسط مدينة دبي، والخليج التجاري، وأبراج بحيرات الجميرا ودبي مارينا وبرشا هايتس، التي توفر فرصًا.
وقال إن مركز دبي المالي العالمي، على سبيل المثال، حقق أداءً جيدًا مع أكثر من 80 ألف قدم مربع من الاستيعاب الصافي في الربع الثالث.
ويوافق سيمون تاونسند، المدير الأول ورئيس الاستشارات الاستراتيجية والاستشارات في CBRE، على أن مركز دبي المالي العالمي قد شهد النشاط الأكثر أهمية مع استمراره في جذب الشركات عبر مجموعة متنوعة من القطاعات التجارية، بالإضافة إلى شركات التمويل والاستثمار.
وقال: «مع استمرار أعمال البناء في مشروع ICD Brookfield Place البارز في قلب مركز دبي المالي العالمي، نتوقع استمرار هذا الاتجاه».
وبالإضافة إلى مركز دبي المالي العالمي، قال تاونسند إن العقارات التجارية الحديثة في مركز دبي التجاري العالمي (DWTC) وفي المشاريع القائمة في تيكوم وإعمار سكوير لا تزال مطلوبة بشدة.
النمو المستقبلي
وأضاف: «ومع ذلك، بالإضافة إلى هذه المناطق الجديدة، لا تزال هناك علاقة قوية بين الاهتمام التجاري والمنطقة التجارية التقليدية في شارع الشيخ زايد، وخاصة حول تقاطع أبراج الإمارات».
كشفت Knight Frank أن عملائها يستثمرون حاليًا مع وضع النمو المستقبلي في الاعتبار بدلاً من القيمة. وقال خان: «بعض المجالات الرئيسية التي تقدم هذا النمو تشمل مدينة دبي للإعلام ووسط المدينة ومركز دبي المالي العالمي والمرحلة الأولى ومنطقة دبي للتصميم».
وبالنسبة إلى «شل آند كور سبيس»، قال أندرو لوف، رئيس الوكالة الاستثمارية والتجارية في شركة «كافنديش ماكسويل»، إن «دبي وارف» تقدم شروطًا تجارية تنافسية.
«بدلاً من ذلك، يعد برج Ubora في الخليج التجاري أحد الأصول «الأفضل في فئتها»، حيث يوفر للمقيمين ألواح أرضية مرنة ومجهزة بالكامل بأسعار إيجار معقولة. ونظراً للجودة، تقدم ICD Brookfield في مركز دبي المالي العالمي أسعارًا تنافسية لأولئك الذين يرغبون في الاشتراك في عقد إيجار مسبق».
العوامل الحاسمة
قال تاونسند إن هناك العديد من العوامل التي تؤثر على قرار المحتل. «الخصائص الفيزيائية للعقار مهمة حيث يتم التركيز بشكل أكبر على كفاءة مكان العمل. ونتيجة لذلك، تظل كفاءة الألواح الأرضية أحد الاعتبارات الرئيسية، حيث تعتبر ألواح الأرضيات المرنة جيدة التكوين والخالية من الأعمدة مرغوبة للغاية».
وتشمل العوامل الأخرى التي تجعل هذه المواقع جذابة للاستثمار المكتبي سهولة الترخيص والتنظيم، وإمكانية الوصول إلى الطرق السريعة ووسائل النقل العام. وقال ألبرت: «تلعب سمات المحتل أيضًا دورًا رئيسيًا حيث يبحث المستثمرون المؤسسيون عن محتلين من الدرجة الأولى، على سبيل المثال، في مركز دبي المالي العالمي ووسط المدينة». «تعد جودة المساحة وصيانة المباني مهمة جدًا أيضًا، خاصة بالنسبة للمحتلين الذين يرغبون في التأكد من وجودهم في مبنى يتم صيانته جيدًا.»
روي
وفي حين لا يتم الإعلان عن تفاصيل المعاملات بشكل عام في هذا السوق، قال ماكورا إن مستويات العائد الإجمالي للأصول من الدرجة الأولى تتراوح عادة بين 6 في المائة و 7.5 في المائة. وقال خان إنهم يحققون حاليًا عوائد أولية للمنتجات الأفضل في فئتها بنحو 6.5 في المائة، مثل مبنى إيدج، الذي استحوذ عليه بنك الإمارات دبي الوطني ريت. وأضاف: «في حين يتم تداول السوق الأوسع بنسبة 7.5 في المائة إلى 8.5 في المائة من حيث العائد».
يقوم عدد متزايد من الشركات الآن بتجربة مساحات عمل مرنة ذات مخطط مفتوح تسمح بالتفكير التعاوني للعمال. قال أندرو لوف، رئيس الاستثمار والوكالة التجارية في كافنديش ماكسويل، إن هذا يتبع الاتجاه السائد في مدن أخرى مثل لندن، حيث يهيمن المحتلون مثل «WeWork» على الطلب على المكاتب المهنية.
واتفق إيان ألبرت، المدير الإقليمي ورئيس الأبحاث والاستشارات في كوليرز إنترناشيونال الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، على أن مساحات العمل المشتركة كانت ناجحة للغاية، لأنها تستوعب العديد من الشركات، من الشركات الناشئة والمستقلين، وصولاً إلى الشركات متعددة الجنسيات.
يختلف هؤلاء المشغلون تمامًا عن نماذج المكاتب المجهزة القياسية التي كانت دبي على دراية بها على مدار الخمسة عشر عامًا الماضية، وفقًا لألبرت. وأضاف أن هناك تركيزًا أكبر على الترويج لنمط حياة يعتبر «ممتعًا» و «مفعمًا بالحيوية»، بدلاً من مجرد مساحة لممارسة الأعمال التجارية.
وافق تاونسند على أن العمل يختلف جوهريًا عما كان عليه قبل 20 أو حتى خمس سنوات فقط، في حين أن وتيرة التغيير، التي تغذيها التكنولوجيا ومجموعة من الاتجاهات الاقتصادية والثقافية، تتسارع بشكل أسرع من أي وقت مضى.
وقال: «تواصل الشركات التركيز بقوة على التكنولوجيا والمساحة المرنة لتعزيز تجربة المستخدم وزيادة إنتاجية القوى العاملة وتشجيع الاحتفاظ بالموظفين».
لقد تطورت أجندة العافية لتصبح ركيزة أساسية لاستراتيجية العقارات للشركات. وفقًا لـ CBRE، يقوم أربعة من كل خمسة محتلين إما بتنفيذ أو التخطيط لتقديم برامج العافية في جميع أنحاء أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا.