تواصل المناطق الحرة في دبي الحفاظ على الطلب القوي على المساحات المكتبية في حين يبدو أن التباطؤ الاقتصادي يحد من الرغبة في المساحات المكتبية، وفقًا لأحدث الأبحاث التي أجرتها شركة استشارية عقارية دولية.
وتُظهر نشرة «كلاتونز» نصف السنوية لسوق المكاتب في دبي أنه مع قيام الشركات بتخفيض عدد الموظفين وإعادة النظر في استراتيجيتها المستقبلية في أعقاب التحديات الاقتصادية العالمية، عادة ما يتم تعليق قرارات الاستحواذ على المساحات المكتبية أو توسيعها أو نقلها. وقال التقرير: «لقد أدى ذلك إلى المبالغة في التباطؤ الصيفي الموسمي طوال أواخر الربع الثاني وأوائل الربع الثالث من عام 2016".
على مدى الأشهر الستة الماضية، تراجع الطلب على المساحات المكتبية في دبي مع تأثير تداعيات انهيار أسعار النفط والتباطؤ الاقتصادي اللاحق في بقية الخليج في جميع أنحاء سوق العقارات التجارية بالإمارة، حسبما ذكرت شركة الاستشارات العقارية.
وقال موراي سترانغ، رئيس شركة كلاتونز دبي: «لا يزال الطلب على المناطق الحرة مرتفعًا نسبيًا». وشمل ذلك مدينة تيكوم للإنترنت ومدينة الإعلام وقرية المعرفة ومركز دبي المالي العالمي ومنطقة دبي للتصميم، والتي تحتوي جميعها على مساحة معترف بها دوليًا من الدرجة الأولى. وقال سترانغ: «على هذا النحو، تتمتع المناطق المركزية الرئيسية في هذه المناطق الحرة بمعدلات شغور منخفضة للغاية، تبلغ حوالي خمسة في المائة، مقارنة بالأسواق الفرعية مثل شارع الشيخ زايد [المركز التجاري]، الذي يتميز بمخزون مختلط من حيث الجودة والعمر، ومعدلات شغور تقترب من 20 في المائة».
وظلت الإيجارات راكدة في الربع الثاني من عام 2016، مع تسجيل انخفاضات في ستة من الأسواق الفرعية البالغ عددها 22 سوقًا. وشوهدت معظم الانخفاضات في المناطق ذات معدلات الشغور المرتفعة، ولا سيما في المخزون المستعمل، مثل البرشا (-10 في المائة) وديرة (-5 في المائة) والقرهود (-18 في المائة). شهدت بعض الأسواق الفرعية ارتفاعات طفيفة في الحد الأعلى للإيجارات، بما في ذلك مركز دبي المالي العالمي (ستة في المائة) وسوق تيكوم الفرعي الأوسع (سبعة في المائة).
ركود نمو الإيجارات
وأوضح سترانغ: «لكن هذه هي الاستثناء، حيث لم يتم تسجيل أي حركة في إيجارات الحد الأدنى أو الأعلى في 14 سوقًا فرعيًا خلال الربع الثاني».
«من غير المرجح أن يتغير النقص العام في نمو الإيجارات على المدى القصير. وفي جميع أنحاء السوق ككل، من غير المتوقع أن تنخفض الإيجارات أكثر من ذلك بكثير، لا سيما أنها في مرحلة تعتبر فيها قيمة سوقية عادلة ويبدو أن الملاك غير مستعدين للتأجير دون مستوى معين، «قال التقرير. «ومع ذلك، نرى أن الملاك يقدمون حوافز متزايدة، مثل فترات الإعفاء من الإيجار ومساهمات التجهيز لجذب المستأجرين، وعلى هذا النحو، نتوقع فترة من الحد الأدنى من التغيير في الإيجار لمدة ستة إلى تسعة أشهر على الأقل قبل أن تظهر أي علامات على الارتفاع»، قال فيصل دوراني، رئيس الأبحاث في كلاتونز.
وقال سترانغ: «على الرغم من التباطؤ، يحتوي عدد من الأسواق الفرعية على مبانٍ لا تتبع نفس مسار السوق الأوسع ولديها إيجارات تتجاوز أرقام الحد الأعلى لأنها تعتبر مخططات رائدة ومميزة».
وقال إن برج برجمان للأعمال (180 درهمًا إماراتيًا) يفرض إيجارات أعلى من متوسط سعر 120 درهمًا إماراتيًا للفترة المتبقية من بر دبي بسبب الجودة الفريدة للمساحات المكتبية والمواصفات التي يقدمها. وقال إن أبراج الإمارات الواقعة على شارع الشيخ زايد لا تزال تحظى بشعبية كبيرة ولديها معدلات شغور منخفضة للغاية، على الرغم من التباطؤ في السوق الأوسع.
وفرة الأسهم الجديدة
وفقًا لشركة Cushman & Wakefield Core، انخفضت إيجارات المكاتب في بعض المواقع التجارية الأكثر رسوخًا في دبي في الأشهر الثلاثة حتى نهاية يونيو حيث أدت وفرة أسهم المكاتب الجديدة إلى انخفاض الأسواق.
وفي تقرير، قالت شركة Cushman & Wakefield Core إن إيجارات المكاتب في وسط مدينة دبي وعلى طول شارع الشيخ زايد انخفضت بنسبة ستة في المائة في الربع الثاني، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، بسبب المنافسة من العرض الجديد في وقت يعاني فيه الاقتصاد من انخفاض أسعار النفط والدولار الأمريكي القوي.
أدت آلاف الأمتار المربعة من المخزون الجديد في منطقة مركز دبي التجاري ومنطقة دبي للتصميم، إلى جانب المباني ذات الأسعار التنافسية في الخليج التجاري، إلى انخفاض الإيجارات.
وفقًا لشركة Cushman & Wakefield Core، فإن حوالي 30 في المائة من المساحات المكتبية الجديدة التي تبلغ مساحتها 7.3 مليون قدم مربع والتي يتم بناؤها حاليًا في دبي والتي من المتوقع أن تكتمل بحلول عام 2018 تقع في الخليج التجاري.