تشهد دبي ظهور سوق تأجير من مستويين مع استمرار اتساع الفجوة بين التجديدات وإيجارات الإيجار الجديدة.
وقال براثيوشا جورابو، رئيس قسم الأبحاث والاستشارات في كوشمان وويكفيلد كور، إن عددًا متزايدًا من المستأجرين في دبي أصبحوا من مشتري العقارات وشاغلي المستخدمين النهائيين حيث تستمر الإيجارات في رؤية زيادات حادة مقارنة بأسعار المبيعات.
«يفضل المستأجرون البقاء في الوحدات الحالية حيث أن الزيادات في الإيجارات أثناء التجديدات أقل بكثير من عقود الإيجار الجديدة ويتم تنظيمها بواسطة حاسبة الإيجار Rera (هيئة التنظيم العقاري). وقد أدى ذلك إلى إنشاء سوق تأجير من مستويين مع اتساع الفجوة بين الإيجارات التجديدية والإيجارات الجديدة».
وأوضحت أيضًا أنه بالنسبة للمستأجرين الحاليين، يتم تطبيق سقف Rera حتى لا يتمكن الملاك من زيادة أكثر من الحد المسموح به. لكن المستأجر الجديد يجب أن يدفع إيجار السوق وهو أعلى من المباني المجاورة.
«لذلك أصبح سوق الإيجار مستويين. هناك الكثير من الاختلاف بين الإيجارات الحالية والجديدة».
يتوقع Gurrapu استمرار ارتفاع الإيجارات لعقود الإيجار الجديدة في عام 2024، لا سيما في المواقع المركزية الراسخة مثل وسط المدينة والخليج التجاري، حيث ستؤدي مستويات الإشغال المرتفعة إلى ممارسة ضغط تصاعدي على الإيجار. «ومع ذلك، ومع زيادة عدد عمليات التسليم في المواقع شبه الحضرية، نتوقع أن تكون الزيادات في الإيجارات معتدلة في المناطق التي تم تسليمها حديثًا».
وعلاوة على ذلك، أضافت أن قسمًا من المستأجرين، على الرغم من ارتفاع أسعار البيع وأسعار الفائدة، أصبحوا مشترين للمستخدم النهائي لتجنب مفاوضات التجديد المتكررة أو عمليات النقل.
قال محللو Cushman و Wakefield Core أن بعض الملاك يستخدمون شهادة تقييم تأجير Rera لزيادة إيجاراتهم مقارنة بمؤشر Rera للتأجير.
وأضافت أن مستويات العائد الإجمالي للشقق في دبي بلغت 7.3 في المائة، وهو أعلى مستوى في السنوات السبع الماضية، في حين انخفض عائد الإيجار الإجمالي للفيلات على مستوى المدينة من 5.5 في المائة إلى 5.3 في المائة بسبب ارتفاع أسعار المبيعات بوتيرة أكثر حدة من أسعار الإيجار.
زيادة بنسبة 8-12٪ في الإيجارات في عام 2024 وقال جورابو إنه على الرغم من استمرار ارتفاع الإيجارات السكنية، إلا أن الوتيرة تتباطأ حيث شهدت الإيجارات في عام 2023 زيادة بنسبة 19 في المائة على أساس سنوي مقارنة بـ 27 في المائة في عام 2022.
وتتوقع أن ترتفع الإيجارات في المتوسط بنسبة 8-12 في المائة، ولكن المواقع المركزية يمكن أن تشهد زيادات أعلى. «من المتوقع أن تشهد المواقع الخارجية والضواحي مستويات أقل نسبيًا من الزيادات في الإيجارات، مع تزايد التفاوت بين الإيجارات في عقود الإيجار الجديدة والتجديدات في جميع أنحاء المدينة.»
وفقًا لتحديث سوق دبي السنوي لشركة Cushman and Wakefield Core، تم توريد أكثر من 39,400 وحدة في عام 2023، وهو أعلى مستوى من عمليات التسليم منذ عام 2020. حوالي 83 في المائة من جميع عمليات التسليم لعام 2023 كانت عبارة عن شقق، بينما شكلت الفلل 17 في المائة المتبقية.
في عام 2024، من المقرر تسليم أكثر من 65000 وحدة، لكن محللي كوشمان وويكفيلد كور يقدرون أن عام 2024 سيكون حوالي 32000 وحدة، منها 76 في المائة من المتوقع أن تكون شقق و 24 في المائة فيلات.