وفقًا للخبراء، من غير المرجح أن تتضاءل أهمية المكتب الفعلي في دبي حيث تشهد العديد من الشركات خسارة في الإنتاجية خلال عصر «العمل من المنزل» الحالي بسبب أزمة فيروس كورونا.
قال روبرت توماس، رئيس الوكالة في شركة الاستشارات العقارية Cushman & Wakefield Core، إنه على الرغم من أن العمل من المنزل سيظل سائدًا في النماذج الهجينة، إلا أنه تسبب أيضًا في مشاكل لبعض الشركات.
وقال: «في حين أن التبني الأولي لترتيب العمل من المنزل على نطاق واسع قوبل بحماس كبير، فإن العديد من الشركات تشهد الآن أن الافتقار إلى الروابط الاجتماعية وعدم وجود فصل واضح بين الحياة الشخصية والمهنية يتسبب في فقدان الإنتاجية وانخفاض مستويات المشاركة».
وتأتي تعليقاته في الوقت الذي كشفت فيه أبحاث Cushman & Wakefield Core أن ربع إجمالي مخزون المكاتب في دبي شاغر حاليًا.
من بين إجمالي 104.9 مليون قدم مربع من مخزون المكاتب في دبي، هناك ما يقرب من 25.2 مليون قدم مربع شاغرة، مع زيادة حجم المخزون الشاغر تدريجيًا على مدى السنوات الخمس الماضية.
ومع ذلك، فقد لوحظ أداء استقطابي بين مناطق الدرجة A والدرجة B حيث شهدت معظم السوق رحلة إلى الجودة. حيث تشهد مناطق الدرجة A عادةً مرونة في كل من انخفاض معدلات الإشغال والإيجار.
قال توماس: «على الرغم من أننا نتفق على أن العمل من المنزل سيظل سائدًا مع النماذج الهجينة التي تعتبر استراتيجية مكان العمل المقبولة إلى حد كبير، فمن غير المرجح أن تتضاءل أهمية المكتب الفعلي لأن الشركات ستحتاج إلى مساحات مشتركة لتعزيز الابتكار والإنتاجية والعمل الجماعي التي يصعب الحفاظ عليها من خلال العمل عن بُعد».
وأضاف: «شهد سوق المكاتب زيادة في نشاط النقل (خلال الربع الثالث)، لا سيما من الشركات الصغيرة والمتوسطة والشركات الإقليمية حيث تكيفت معظم الشركات مع ظروف السوق. من ناحية أخرى، تستمر الشركات الدولية في الغالب في العمل من المنزل للفترة المتبقية من عام 2020 مع تأجيل قراراتها العقارية إلى عام 2021. نتوقع موجة ثانية من عمليات النقل في عام 2021 عندما تقوم هذه الشركات الكبيرة بتعديل استراتيجيات مكان العمل».
كان ICD Brookfield Place أبرز تسليم في دبي لهذا العام في سبتمبر، حيث أضاف ما يقرب من مليون قدم مربع من المساحات المكتبية من الدرجة الأولى.
وفقًا لشركة Cushman & Wakefield Core، تعرضت إيجارات المكاتب لضغوط في جميع المناطق الـ 15 التي تتبعها. ومع ذلك، أظهرت المناطق الحرة ذات الأصول المكتبية ذات الملكية الفردية في الغالب مع مستويات إشغال أعلى نسبيًا مثل مركز دبي المالي العالمي ومدينة دبي للإنترنت ومدينة دبي للإعلام ومركز دبي التجاري العالمي ودافزا و D3 مرونة مع انخفاض الإيجارات الاسمية.
شهدت مواقع دبي القديمة مثل ديرة وبر دبي والقرهود وشارع الشيخ زايد انخفاضًا في متوسط الإيجارات في حدود 5-10 بالمائة على أساس سنوي. أما المناطق الأضعف أداءً فهي المناطق الطبقية في الخليج التجاري وجي إل تي التي تشهد انخفاضًا حادًا بنسبة 20 في المائة على أساس سنوي في متوسط الإيجارات.
أشارت شركة Cushman & Wakefield Core إلى أن مستويات الإشغال قد تقلصت في جميع المجالات حيث لا تزال توسعات المرحلة الأولى محدودة وينبع معظم الطلب الجديد من نشاط النقل، مما يحافظ على صافي الامتصاص سلبيًا.
وقال تقريرها: «لقد كانت حكومة الإمارات العربية المتحدة استباقية ورشيقة للغاية في التعامل مع هذا الوضع المستمر من خلال تدابير التحفيز المالي غير المسبوقة وإصلاحات السياسات التي تم نشرها لتخفيف التأثير على الشركات مع الحفاظ على أعلى معايير تدابير الصحة العامة للحد من انتشار Covid-19.
«مع اقترابنا من نهاية عام 2020، مع ظهور علامات الانتعاش التدريجي في جميع القطاعات، لا نزال متفائلين بحذر بشأن عام 2021 أقوى على خلفية سهولة السفر العالمي، والتوافر المحتمل للتطعيمات، ومما لا شك فيه التأثير الإيجابي الذي أحدثه إكسبو القادم».
كما أشار تحديث سوق دبي للربع الثالث إلى أن دبي شهدت طرح ما يقرب من 21,500 وحدة سكنية في السوق حتى الآن في عام 2020، ليصل إجمالي المخزون السكني إلى 571,500 وحدة. ومن المتوقع تسليم أكثر من 10,500 وحدة في الربع الرابع، ليصل إجمالي عمليات التسليم لعام 2020 إلى 32,000 وحدة - وإن كان ذلك أقل بكثير من التوقعات الأولية المتحفظة البالغة 49,000 وحدة في بداية العام.
قال تقرير Cushman & Wakefield Core: «في حين أن هناك عوامل أخرى تلعب دورًا مثل انخفاض معدلات الإنجاز على مدى السنوات العديدة الماضية، فقد رأينا تأثير Covid-19 يتسبب في تباطؤ كبير في أحجام التسليم».
وأضاف أنه في الربع الثالث، شهدت أحجام معاملات السوق الثانوية زيادة بنسبة 6.5 في المائة مقارنة بالربع الأول بسبب إطلاق الطلب المكبوت الناتج عن الربع الثاني الضعيف.
كما ارتفعت أحجام المعاملات في الربع الثالث بنسبة 10 في المائة مقارنة بأرقام الربع الثالث من عام 2019. على الرغم من الارتفاع في أحجام المعاملات الثانوية، أشارت Cushman & Wakefield Core إلى أن أسعار المبيعات تستمر في اتباع مسار هبوطي حيث أظهرت جميع المناطق تقريبًا «انخفاضًا حادًا مزدوج الرقم على أساس سنوي».
وأضافت شركة Cushman & Wakefield Core أن نشاط السوق قيد الإنشاء في دبي يواجه تأخرًا مؤقتًا في أحجام المعاملات حيث يفضل المشترون بشكل متزايد الوحدات الجاهزة لتجنب المزيد من عدم اليقين والتأخيرات التي قد تكون متوقعة من السوق قيد الإنشاء.
وقال براثيوشا غورابو، رئيس قسم الأبحاث والاستشارات في شركة كوشمان آند ويكفيلد كور: «تعمل الحكومة على تنفيذ العديد من محركات الطلب لتحفيز الانتعاش، بما في ذلك لوائح تأشيرة التقاعد الأخيرة التي من المتوقع أن تخلق طلبًا طويل الأجل مع اختيار المزيد من المغتربين المقيمين والمشترين الدوليين لدولة الإمارات العربية المتحدة للاستقرار، وبالتالي المساهمة في الاستثمار الداخلي المستدام والنمو السكاني».
ومع مواجهة العديد من التعديلات في الرواتب في أعقاب Covid-19، أضاف أن دخل الأسرة قد انكمش في جميع فئات الدخل تقريبًا، مما أدى إلى حركة كبيرة في سوق الإيجار مع مستويات استفسار عالية شوهدت في الربع الثالث.
«في حين أن الملاك قد لا يوافقون تمامًا على طلبات المستأجرين المتزايدة، فإن معظم الملاك مستعدون الآن للتفاوض على إيجارات أقل وشروط إيجار مرنة عند التجديدات للاحتفاظ بالمستأجرين. وقد أدى ذلك إلى بقاء العديد من المستأجرين في مبانيهم الحالية حيث تمكنوا من تحقيق وفورات في الإيجار عند المفاوضات مع تجنب عدم اليقين وتكاليف الانتقال الإضافية «، قال جورابو.
ومع ذلك، انتقل الكثيرون لتحقيق وفورات كبيرة حيث انخفضت الإيجارات بشكل حاد خلال الأشهر القليلة الماضية. يمكن للمستأجرين الآن العثور على مبنى أحدث وأحيانًا وحدات أكبر بإيجارات مماثلة أو أقل مما كانوا يدفعونه سابقًا.
قال تقرير Cushman & Wakefield Core إن الإيجارات في المناطق السكنية انخفضت بشكل حاد مقارنة بمناطق الفلل حيث تشهد حصة أعلى من المناطق السكنية انخفاضًا مزدوجًا على أساس سنوي. وكانت مناطق الشقق الأضعف أداءً هي مدينة دبي الرياضية (-20 في المائة)، ودبي لاند (-18 في المائة)، وذا جرينز آند فيوز (-15 في المائة)، وجي إل تي (-14 في المائة). أما مجمعات الفلل التي شهدت أكبر الانخفاضات على أساس سنوي فهي «ريم ميرا» و «ذا فيلا» في دبي لاند (-21 في المائة) تليها «ذا سبرينجز» و «ذا ميدوز» (-13 في المائة) و «جميرا فيليج سيركل» (-12 في المائة).
ومع انخفاض معاملات العديد من المناطق بنسبة 35 في المائة تقريبًا عن ذروتها في عام 2014، تظل أسعار المبيعات عند أدنى مستوياتها الدورية ولا يزال اهتمام المستثمرين المشترين قويًا، خاصة بالنسبة للوحدات الجاهزة ذات الأسعار التنافسية.
وأضاف جورابو: «على الرغم من أن هذا الارتفاع في نشاط المعاملات قد يُنظر إليه بشكل إيجابي، لا سيما في سوق العقارات السكنية، إلا أنه من المرجح أن يكون نتيجة للطلب المكبوت الذي نشأ خلال الربع الثاني. وسيكون من المثير للاهتمام معرفة ما إذا كانت مستويات النشاط هذه ستستمر على المدى القريب والمتوسط مع تنفيذ محركات الطلب الإيجابية مثل انخفاض أسعار الفائدة وزيادة نسب القرض إلى القيمة وتأشيرات التقاعد والملكية الجزئية لسندات الملكية».
خمسة أشياء تعلمناها:
- من إجمالي 104.9 مليون قدم مربع من مخزون المكاتب في دبي، هناك ما يقرب من 25.2 مليون قدم مربع شاغرة
- وقد لوحظ أداء استقطابي بين مناطق الدرجة A والدرجة B، حيث شهدت معظم السوق رحلة إلى الجودة.
- وفقًا لشركة Cushman & Wakefield Core، تعرضت إيجارات المكاتب لضغوط في جميع المناطق الـ 15 التي تتبعها في دبي.
- المناطق الأضعف أداءً هي المناطق الطبقية في الخليج التجاري وجي إل تي، حيث سجلت انخفاضًا حادًا بنسبة 20 في المائة على أساس سنوي في متوسط الإيجارات.
- شهدت دبي طرح ما يقرب من 21,500 وحدة سكنية في السوق حتى الآن في عام 2020، ليصل إجمالي المخزون السكني إلى 571,500 وحدة