يعتمد سوق العقارات السكنية في دبي بشكل كبير على قطاع الإيجار حيث يقدر المسؤولون التنفيذيون في الصناعة أن حوالي 80 في المائة من سكان الإمارة يعيشون في وحدات مستأجرة.
وبالتالي، تعتبر الإيجارات من الموضوعات الساخنة وواحدة من أكثر الموضوعات التي تمت مناقشتها بين السكان. يرحب المستأجرون دائمًا بأي انخفاض في الإيجار والعكس صحيح. بالإضافة إلى ذلك، يلتقي المستأجرون والملاك وجهاً لوجه بشأن عدد من القضايا بما في ذلك حساب الإيجار، وصيانة الشقة، وخصم وديعة التأمين، والأهم من ذلك، زيادة الإيجارات.
يرد فيليب كاريسكوس، كبير مسؤولي إدارة الأصول في شركة الاستشارات العقارية «كوشمان آند ويكفيلد كور»، على استفسارات «خليج تايمز» حول هذه الموضوعات المثيرة للجدل. انظر المقتطفات أدناه.
الأسئلة: ما هي حاسبة إيجار RERA؟ كيف يتم حسابها؟ وكيف يمكن للمستأجرين استخدامها؟
الإجابة: يعمل مؤشر تأجير RERA كأداة تساعد المستخدمين على معرفة متوسط إيجار السوق (حسب نوع الوحدة) لأي منطقة وحساب التغييرات المحتملة في الإيجار. يتم احتسابها من البيانات المتاحة من Ejari لأنواع العقارات المختلفة ويتم تحديثها بشكل دوري. يمكن للمستأجرين استخدامه للتحقق مما إذا كان الإيجار المطلوب من قبل المالك يقع ضمن نطاق مؤشر الإيجار لتلك المنطقة.
سؤال: إذا عُرض على المستأجر شقة للإيجار أعلى من متوسط الإيجار، فكيف يمكنه الاعتراض عليها؟
الإجابة: في حالة عقد إيجار جديد، تعتبر الإيجارات عمومًا عاملاً من عوامل السوق، ويمكن للمستأجر التفاوض على الإيجار والاتفاق المتبادل مع المالك. ومع ذلك، عند التجديدات، يجب أن تتماشى الزيادات الإيجارية مع مؤشر الإيجار. في حالة وجود أي خلاف آخر، يمكن للمستأجر التوجه إلى مركز تسوية المنازعات الإيجارية لحل النزاعات.
سؤال: هل يمكنك شرح عملية مركز تسوية المنازعات الإيجارية؟ إذا كان المستأجر لديه نزاع مع المالك حول شيء ما، كيف يعمل؟ كم من الوقت تستغرق تسويتها؟
الإجابة: في حالة وجود نزاع بين المستأجر والمالك، يُقترح أولاً أن يقوم المستأجر بالاتصال وحل المشكلة مع المالك. في حالة عدم الاتفاق، يمكن للمستأجر التوجه إلى مركز تسوية المنازعات الإيجارية. لديها عملية مبسطة للنزاعات مثل الإيجارات غير المدفوعة والودائع الأمنية والتي عادة ما تستغرق بضعة أسابيع لحلها.
سؤال: ماذا يقول القانون عن صيانة شقة مستأجرة؟ على سبيل المثال، الطلاء أو أعمال الإصلاح البسيطة الأخرى؟
الإجابة: تقع أعمال الصيانة الرئيسية أو الثانوية للشقة المستأجرة على عاتق المالك ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. ومع ذلك، عادةً ما تشير عقود الإيجار إلى أن تكاليف الصيانة البسيطة (عادة أقل من 500 درهم) سيتكبدها المستأجر. إعادة الطلاء في نهاية المدة هي أيضًا شكل من أشكال أعمال الصيانة وتقع على عاتق المالك ما لم تنص الاتفاقية على خلاف ذلك.
سؤال: متى وكم مرة يمكن زيادة الإيجارات في دبي؟ هل صحيح أن الملاك لا يمكنهم زيادة الإيجارات في السنوات الثلاث الأولى؟
الإجابة: يمكن تطبيق زيادات الإيجار في نهاية كل فترة إيجار إذا كانت الزيادة قابلة للتطبيق وفقًا لمؤشر تأجير RERA. على الرغم من أن شروط الإيجار يمكن أن تختلف، إلا أن شروط الإيجار السكني النموذجية هي سنة واحدة بينما تكون شروط الإيجار التجاري سنة واحدة فصاعدًا. في حالة تطبيق زيادة الإيجار وفقًا لمؤشر RERA للتأجير، فإن الأمر متروك لتقدير المالك لزيادة الإيجار أم لا ويحتاج إلى إبلاغ المستأجر قبل 90 يومًا من انتهاء مدة الإيجار أو ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.
بالنظر إلى القوانين الحالية، لا. ليس صحيحًا أن الملاك لا يمكنهم زيادة الإيجار في السنوات الثلاث الأولى.
سؤال: متى يجب إبلاغ المستأجر بزيادة الإيجار؟ هل يمكن للمستأجرين الاعتراض على زيادة الإيجار؟ إذا كان الأمر كذلك، كيف وتحت أي ظروف؟
الإجابة: يجب إعطاء المستأجر إشعارًا مدته 90 يومًا في حالة ارتفاع الإيجار المطبق بما يتماشى مع مؤشر تأجير RERA. يمكن للمستأجرين الاعتراض على زيادة الإيجار إذا لم يكن الإيجار المطلوب ضمن نطاق مؤشر الإيجار.
سؤال: ما المبلغ الذي يمكن خصمه من ودائع الضمان؟ كثيرًا ما نسمع عن مستأجرين يشكون من قيام الملاك بخصم مبالغ ضخمة من ودائعهم المقدمة بحسن نية. هل يمكن لأصحاب العقارات، على سبيل المثال، تحصيل رسوم من الوديعة للتنظيف العميق أو طلاء الشقة؟
الإجابة: يمكن للمالك أن يخصم من وديعة التأمين في حالة الإيجارات غير المدفوعة والخصومات المتفق عليها في عقد الإيجار مثل التكلفة القياسية لإعادة الطلاء والتنظيف العميق وما إلى ذلك.
سؤال: إذا أراد المالك مغادرة المستأجر، فما هي العملية؟ هل يمكن للمالك أن يطلب من المستأجر الخروج قبل نهاية العقد؟
الإجابة: يجب على المالك إعطاء إشعار مسبق قبل 12 شهرًا إذا كان يريد إخلاء المستأجر. فيما يلي مقتطفات من القانون 26 لعام 2007 بشأن شروط الإخلاء.
الإخلاء
المادة (25)
- قد يطلب المالك إخلاء المستأجر قبل انتهاء فترة الإيجار في الحالات التالية:
أ- إذا لم يدفع المستأجر قيمة الإيجار، أو جزء منه، خلال ثلاثين (30) يومًا من إخطار المالك بالدفع.
ب. إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن، أو جزء منه، دون موافقة كتابية من المالك، وفي هذه الحالة ينطبق الإخلاء على المستأجر من الباطن، ويحتفظ بحقه في الرجوع إلى المستأجر للحصول على تعويض.
ج- إذا استخدم المستأجر العقار أو سمح للآخرين باستخدامه في أنشطة غير قانونية أو غير أخلاقية.
د- إذا أحدث المستأجر تغييرات تعرض سلامة العقار للخطر بطريقة لا يمكن إعادتها إلى حالتها الأصلية أو إذا تسبب في تلف العقار عن قصد أو بسبب إهماله الجسيم في اتخاذ الاحتياطات المناسبة أو إذا سمح للآخرين بإحداث هذا الضرر.
هـ- إذا استخدم المستأجر العقار لأغراض أخرى غير الغرض الذي تم تأجيره من أجله أو إذا استخدم العقار بطريقة تخالف أنظمة التخطيط والبناء واستخدام الأراضي.
f. إذا كان العقار معرضًا لخطر الانهيار، بشرط أن يثبت المالك هذه الحالة بتقرير فني مصدق من بلدية دبي.
ز- إذا لم يلتزم المستأجر بالالتزامات القانونية أو شروط عقد الإيجار خلال (30) يومًا من تاريخ إخطار المالك بالالتزام بهذه الالتزامات أو الشروط.
- قد يطلب المالك إخلاء المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار في الحالات التالية:
أ- إذا كانت متطلبات التطوير في الإمارة تتطلب هدم وإعادة بناء العقار وفقاً لتعليمات السلطات الحكومية.