من المتوقع أن تؤثر معالجة ارتفاع منسوب المياه في أعقاب الأمطار الأخيرة في الإمارات من قبل مديري المجتمع المختلفين على عملية صنع القرار الشاملة للمشترين والمستأجرين عند النظر إلى مواقع للشراء أو الإيجار، وفقًا لتقرير جديد صادر عن شركة الاستشارات العقارية Cushman & Wakefield Core.
وقال التقرير إنه مع تكليف الحكومة لجميع المطورين ومديري المجتمع بإجراء التنظيف والإصلاح للمساكن مجانًا، فمن المتوقع أن يخفف ذلك من الإزعاج الذي يلحق بالسكان، لا سيما في المجتمعات التي تضررت بشدة من الأمطار.
التأثير طويل المدى المتوقع
ووفقًا للاستشارات، «من المتوقع أن يستمر تغير المناخ وتقلب هطول الأمطار في جميع أنحاء المنطقة في اختبار حدود البنية التحتية للمدينة والبيئة المبنية، لا سيما بالنظر إلى أن دبي هي واحدة من أكثر المدن العالمية جفافاً».
«من المتوقع أن يكون للأمطار في أبريل 2024 تأثير طويل الأجل على تخطيط البنية التحتية، والذي يشهد بالفعل خطوات واسعة مع موافقة حكومة دبي على خطة تحويلية لنظام الصرف الصحي بقيمة 21.8 مليار دولار ستخدم سكان المدينة على مدار المائة عام القادمة».
تسببت العاصفة في 16 أبريل في اضطراب كبير حيث غمرت المياه الطرق والمباني وتوقفت خدمات النقل واضطرت العديد من الشركات إلى الإغلاق.
كان الناس عالقين في المكاتب ومحطات مترو دبي، بينما تقطعت السبل بالركاب أيضًا في مطار دبي الدولي، حيث تم إلغاء الرحلات الجوية بسبب الفيضانات.
زيادة الإيجارات
ارتفعت الإيجارات السكنية في دبي للربع الثالث عشر على التوالي، وفقًا لبيانات من Cushman & Wakefield Core.
وقال التقرير إن الإيجارات على مستوى المدينة سجلت زيادة بنسبة 20٪ على أساس سنوي، بينما كانت أعلى بنسبة 72٪ عن الربع الأول من عام 2020 (قبل COVID-19).
من المتوقع أن تساعد حاسبة وكالة التنظيم العقاري، التي تمت إعادة معايرتها في 1 مارس لتتوافق بشكل أفضل مع أسعار السوق المفتوحة، في تقليل التفاوت بين التجديدات والإيجارات الجديدة.
وقال التقرير إنه من المتوقع أن يزعج هذا المستأجرين لأنهم يواجهون إيجارات أعلى أثناء التجديدات وقد يؤدي إلى مزيد من الحركة في سوق الإيجار حيث يتطلع المستأجرون إلى الانتقال بسبب عدم تحقيق وفورات أثناء التجديدات.
ومع ذلك، من المتوقع أن تؤدي معايرة الآلة الحاسبة إلى تباطؤ حاد في النزاعات حول الزيادات في الإيجارات، حسب التقرير.
«علاوة على ذلك، اعتبارًا من 1 أبريل، يمكن لأصحاب العقارات في دبي السعي لإعادة تقييم الإيجار فقط بأمر قانوني»، وفقًا لبراثيوشا غورابو، رئيس الأبحاث والاستشارات في Cushman & Wakefield Core.
«لا يزال بإمكان الملاك في دبي التقدم بطلب لإعادة تقييم الإيجار مع Rera إذا كانوا يعتقدون أنه يحق لهم الحصول على إيجار مطلوب أعلى من ذلك المقترح في مؤشر الإيجار المحدث.»
ووجدت الدراسة أن إيجارات الفلل بدأت تظهر علامات الاعتدال، في حين أن الأمطار الغزيرة الأخيرة مارست ضغطًا هبوطيًا على الإيجارات في بعض المجتمعات المتضررة بشدة.
ومع ذلك، استمرت إيجارات الشقق في الارتفاع بشكل حاد وتعكس اتجاهات سوق المبيعات، حيث كانت مناطق السوق ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة هي الأكثر حدة.
وكشف التقرير أنه نظرًا للقواعد المنخفضة، ارتفعت إيجارات ديسكفري جاردنز بنسبة 35٪، ودبي لاند بنسبة 31٪، ومدينة دبي الرياضية بنسبة 30٪ على أساس سنوي، في حين أن ارتفاع الإيجارات في المناطق الرئيسية كان معتدلًا، حيث بلغت نسبة بالم جميرا 3٪ ووسط مدينة دبي بنسبة 7٪ سنويًا.
من المرجح إجراء المزيد من عمليات شراء المستخدم النهائي
وقالت السيدة غورابو: «من المتوقع أيضًا أن يؤدي ارتفاع الإيجارات ومستويات عائد الإيجار إلى عمليات شراء للمستخدم النهائي، لا سيما في السوق الجاهزة، حيث من المتوقع أن تنخفض تكاليف الرهن العقاري خلال الأرباع القادمة، بينما من المتوقع أن تستمر الإيجارات في مسارها التصاعدي».
وفقًا للتقرير، ارتفعت أسعار المبيعات على مستوى المدينة بنسبة 20٪ سنويًا.
أحد العوامل المساهمة في ارتفاع أسعار مبيعات الفلل، خاصة في المناطق القديمة مثل البحيرات وجميرا بارك، هو اتجاه تجديد الوحدات وإعادة بيعها بأسعار أعلى بشكل ملحوظ، وبالتالي رفع متوسط السعر في المنطقة.
وذكر التقرير أن سوق الشقق سجل ارتفاعًا معتدلًا في أسعار المبيعات، لا سيما في الأسواق الفرعية الرئيسية بما في ذلك نخلة جميرا وسيتي ووك ووسط مدينة دبي ودبي مارينا.
وأضاف التقرير أن المجمعات السكنية ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة، نظرًا لانخفاض القاعدة، سجلت زيادة حادة بنسبة 30٪ فأكثر، كما يتضح من ديسكفري جاردنز (37٪) ومدينة دبي الرياضية (34٪) ودبي لاند (32٪).
تم تسليم أكثر من 8,351 وحدة في الربع الأول من عام 2024، بينما من المتوقع تسليم 29,690 وحدة إضافية بين الربعين الثاني والرابع، وبذلك تصل التوقعات السنوية إلى ما يقرب من 38,000 وحدة، وفقًا لـ Cushman & Wakefield Core.
وقال التقرير إن إطلاق مشاريع الشقق في دبي ارتفع بنسبة 22% في الربع الأول، في حين انخفض حجم إطلاق الفلل بنسبة 30%.
وأضافت السيدة غورابو قائلة: «على الرغم من الطلب المستمر على الفلل، لا يزال المطورون أبطأ في الاستجابة لهذه الزيادة، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى فرص الاستحواذ المحدودة على الأراضي».