قالت دائرة الأراضي والأملاك في الإمارة إن ثاني مشروع عقاري مرمز في دبي تم بيعه في وقت قياسي بلغ أقل من دقيقتين، مما يوضح ارتفاع الطلب وسط طفرة الإسكان.
وقال مروجو المشروع بريبكو في بيان إن العقار عبارة عن شقة بغرفة نوم واحدة في كينسينغتون ووترز بمدينة محمد بن راشد، بقيمة 1.5 مليون درهم (408441 دولارًا)، معروضة بسعر مخفض مقارنة بقيمتها السوقية المقدرة البالغة 1.8 مليون درهم. واجتذبت 149 مستثمرًا.
يمكن للمقيمين في دولة الإمارات العربية المتحدة الذين يحملون بطاقات هوية إماراتية صالحة أن يدفعوا أقل من 2,000 درهم مقابل حصة من هذا العقار الجديد. وقالت الشركة إنه من المتوقع أن يتم فتح البرنامج للمستثمرين الدوليين في مرحلته المقبلة.
تم إطلاقه في 25 مايو، ويتم تنفيذه بواسطة منصة Prypco Mint، بالتعاون مع هيئة تنظيم الأصول الافتراضية في دبي (Vara) والبنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة ومؤسسة دبي للمستقبل (DFF) من خلال Real Estate Sandbox.
استقطب أول عقار للمنصة، وهو شقة من غرفتي نوم في الخليج التجاري، 224 مستثمرًا، بمتوسط مدخلات قدره 10714 درهمًا إماراتيًا. تم إدراج المشروع بمبلغ 2.4 مليون درهم، أي أقل من تقييم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) البالغ 2.89 مليون درهم، وتم تمويله بالكامل في غضون يوم واحد.
دعت إدارة الأراضي المهتمين للتسجيل مبكرًا وإعداد حساباتهم للاستفادة من العروض القادمة قبل بيعها.
قال ماريو فولبي، رئيس الوساطة في شركة Novvi Properties، إن الترميز يلبي احتياجات شريحة معينة في السوق، ويضم أشخاصًا أرادوا الانضمام إلى حفلة العقارات ولكن لم يتلقوا الدعوة مطلقًا.
«من السهل نسبيًا الشراء والشراء. ومع ذلك، هناك شركة واحدة فقط تقدمها الآن. لذا فهو متجر مغلق بعض الشيء في هذا الصدد».
ما هو ترميز الملكية؟
على المستوى الأساسي، تقوم عملية الترميز بتحويل الأصول العقارية المادية إلى أسهم رقمية - تُعرف باسم الرموز - مسجلة على بلوكتشين. وقال بي فارغيز، رئيس الخدمات المهنية في Cushman & Wakefield Core، إن كل رمز يمثل ملكية جزئية في العقار، مما يسمح لعدد من المستثمرين بالمشاركة عند نقطة دخول أقل من العقارات التقليدية.
وقال: «من حيث المبدأ، إنها طريقة بديلة لهيكلة الملكية وتسجيلها، لكن الأصل الأساسي يظل كما هو: العقار لا يزال موجودًا ويولد دخلاً ويتطلب نفس الأساسيات للأداء بمرور الوقت».
«الترميز لا يحل محل المحركات التقليدية للقيمة في العقارات. لا تزال جودة الأصول والموقع والإيجار والحوكمة وديناميكيات السوق هي العوامل التي تحدد أداء الأصول في النهاية. قد تغير التكنولوجيا كيفية الوصول إلى الملكية وتداولها، ولكنها لا تغير ما يجعل العقار ناجحًا».
كيف تستثمر في ظل هذا النموذج؟
حاليًا في دبي، يتم تشجيع المستثمرين على الاتصال بـ DLD للتعبير عن اهتمامهم بالمشاريع المتاحة، كما قال ماثيو جرين، رئيس الأبحاث - مينا في CBRE.
«ومع ذلك، مع مرور الوقت، نتوقع أن يفتح السوق مزيدًا من الانفتاح، مع ظهور طرق مختلفة للحصول على هذه الأصول، على الأرجح من خلال مجموعة من القنوات الحكومية الرسمية وأيضًا بشكل مباشر من خلال المشاركين الآخرين في السوق، بما في ذلك المطورين والصناديق والكيانات المسجلة الأخرى».
المخاطر والعوائد
من حيث العائدات، تعكس العقارات الرمزية الاستثمار العقاري التقليدي: عوائد الإيجار وزيادة رأس المال ونمو السوق على المدى الطويل. وقالت كوشمان آند ويكفيلد كور إن العوامل التي تقدم فيها التوكنات متغيرات إضافية تتمثل في السيولة وشفافية التسعير والرقابة التنظيمية واستقرار المنصة - وكلها لا تزال في مرحلة مبكرة نسبيًا في معظم الأسواق العالمية، بما في ذلك دبي.
قال السيد فارغيز: «ننصح المستثمرين بالتعامل مع الترميز بنفس الانضباط الذي سيطبقونه على أي استثمار عقاري آخر». «قد يسمح الهيكل بالوصول الجزئي، لكن الأصل الأساسي لا يزال يتطلب العناية الواجبة الشاملة.»
وأبرز السيد غرين من CBRE كيف أن الأصول المشفرة مفتوحة للتقلبات في العرض والطلب على العقارات والأسعار ذات الصلة. وأضاف أنه بخلاف ذلك، ترتبط المخاطر بالتكنولوجيا والأنظمة والمنصات التي تضم هذه الأصول وتتداولها.
المزايا والعيوب
وقال السيد غرين إن الترميز يساعد في نهاية المطاف على توسيع السوق من خلال تنويع مجموعة المستثمرين، وخلق السيولة، وإزالة الحواجز أمام الدخول (الوقت والموقع وحجم الاستثمار، وما إلى ذلك) وتسهيل طريقة أسهل وأسرع للمشاركة في السوق.
وأضاف أنه من منظور المطور أو المالك، فإنه يخلق أيضًا وسيلة محتملة أخرى لسحب الاستثمارات، مما يوفر بديلاً ملموسًا لجمع الأموال للمشاريع، مع جذب مصدر جديد تمامًا للمستثمرين لدخول السوق.
ومع ذلك، قال السيد فارغيز إن العيوب مهمة بنفس القدر للاعتراف بها. لا تزال الأطر التنظيمية تتطور، وتختلف المنصات من حيث الجودة والرقابة، وفي كثير من الحالات، تظل أسواق التداول الثانوية ضعيفة.
«يمكن أن تصبح تكاليف المعاملات أيضًا مرتفعة بشكل غير متناسب، لا سيما في أحجام الاستثمار الأصغر التي يستهدفها الترميز غالبًا. وعندما تأخذ في الاعتبار رسوم المنصة ورسوم غاز بلوكتشين والنفقات القانونية وتكاليف الامتثال التنظيمي، فإن التكلفة الإجمالية للدخول يمكن أن تتجاوز بسهولة ما قد يدفعه المستثمرون في صفقة عقارية تقليدية».
«بالنسبة لأحجام التذاكر الصغيرة جدًا - على سبيل المثال، استثمارات بقيمة 100 دولار - يمكن لهذه التكاليف الثابتة أن تؤدي إلى تآكل العوائد بسرعة. حتى مدفوعات الأرباح يمكن أن تكون مكلفة في المعالجة على نطاق واسع، اعتمادًا على بنية النظام الأساسي».
وقال السيد فارغيز إن هناك أيضًا تحديات تقييم خاصة بالأصول الرمزية. «في حين أن الملكية الجزئية تخلق إمكانية الوصول، إلا أنها يمكن أن تقلل السيولة مقارنة بالملكية التقليدية للأصول الكاملة، مما قد يدفع المستثمرين إلى تطبيق خصومات عند تسعير الرموز المميزة. وعلى العكس من ذلك، في أوقات زيادة الاهتمام بالتجزئة، قد يتم تداول التوكنات بأقساط لا تعكس تمامًا أساسيات الأصول الأساسية. ويمكن أن يؤدي ذلك إلى حدوث انقطاع بين الأداء الفعلي للممتلكات والتسعير الرمزي».
قيمة سوق العقارات المرمزة
وتتوقع دائرة الأراضي والأملاك أن يصل سوق التوكنات العقارية في دبي إلى 60 مليار درهم بحلول عام 2033، وهو ما يمثل 7 في المائة من إجمالي المعاملات العقارية في الإمارة.
وقال السيد فارغيز: «تمتلك دبي العديد من المكونات لاستكشاف الترميز على نطاق واسع: الانفتاح على الابتكار المالي والهيئات التنظيمية القوية وتدفقات رأس المال الكبيرة عبر الحدود».
«يراقب السوق تطور الترميز بعناية، ونتوقع أن نرى نشاطًا مبكرًا خاصة في الأصول السكنية والمتخصصة على نطاق أصغر. ومن المرجح أن تجد التوكنات مكانها في السوق بمرور الوقت، ولكنها في الوقت الحالي أكثر تكاملاً من كونها مدمرة تمامًا».
[المصدر] (https://www.thenationalnews.com/business/property/2025/06/12/property-tokenisation-dubai/)
