قال خبراء إنه من المتوقع أن يجذب قانون دبي الجديد لتحفيز صناديق الاستثمار العقاري المزيد من رأس المال الأجنبي إلى الصناعة، لكن من السابق لأوانه معرفة كيف سيفيد مستثمري العقارات بالتجزئة.
يقول براثيوشا غورابو، رئيس الأبحاث والاستشارات في شركة Cushman & Wakefield Core للاستشارات العقارية، إن القانون سيوفر مزيدًا من الشفافية للمستثمرين المؤسسيين.
«قد لا تكون هذه فائدة مباشرة لمستثمري التجزئة النموذجيين، حيث هناك حاجة إلى مزيد من التعليم حول فوائد صناديق الاستثمار العقاري. يتم جذب مستثمري التجزئة حاليًا إلى التمويل الجماعي العقاري الأصغر ومنصات الملكية الجزئية «، كما تقول السيدة Gurrapu.
صندوق الاستثمار العقاري هو نوع من الصناديق المشتركة التي تستثمر في الأوراق المالية التي تقدمها شركات الملكية العامة، بما في ذلك صناديق الاستثمار العقاري (Reits)، وفقًا لموقع Investopedia.com.
يقول Investopedia إنه في حين تدفع صناديق الاستثمار أرباحًا منتظمة، فإن صناديق الاستثمار توفر القيمة من خلال التقدير. مثل الصناديق المشتركة العادية، يمكن إدارة الصناديق العقارية إما بشكل نشط أو سلبي
صناديق الاستثمار العقاري الخاصة هي صناديق تدار باحتراف وتستثمر مباشرة في العقارات. وقال موقع Investopedia.com إن هذه المنتجات متاحة فقط للمستثمرين المعتمدين وذوي الملاءة المالية العالية وتتطلب عادةً حدًا أدنى كبيرًا من الاستثمار.
قدمت دبي القانون الجديد يوم الثلاثاء، والذي يهدف إلى تعزيز نمو صناديق الاستثمار العقاري في الإمارة.
يمنح القانون امتيازات معينة لصناديق الاستثمار العقاري كجزء من الجهود المبذولة لتعزيز مكانة الإمارة كوجهة عالمية للاستثمار العقاري.
وينطبق ذلك على صناديق الاستثمار العقاري المرخصة والمنظمة للعمل في الإمارة، بما في ذلك تلك الموجودة في مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة، مثل مركز دبي المالي العالمي
وهي تحدد حوافز لتشجيع الصناديق على الاستثمار في مختلف المشاريع العقارية في الإمارة، وكذلك لجذب الصناديق العقارية الدولية للقيام بأنشطتها الاستثمارية في دبي.
يعد قطاع العقارات قطاعًا حيويًا في اقتصاد دبي وقد حقق أداءً جيدًا في الأرباع الأخيرة، مع تزايد اهتمام المستثمرين الأجانب في أعقاب معرض إكسبو 2020، كما يقول إم آر راغو، الرئيس التنفيذي لشركة الأبحاث مارمور مينا إنتليجنس.
ويضيف أنه في عام 2021، اجتذب قطاع العقارات في دبي استثمارات أجنبية جديدة تزيد عن 27 مليار دولار. سيساعد قانون الصناديق العقارية الجديد على زيادة الاستفادة من هذا الاهتمام من المستثمرين الأجانب.
يقول سمير لاخاني، المدير الإداري للمقرض التجاري جلوبال كابيتال بارتنرز، إن تشكيل صناديق الاستثمار العقاري جزء لا يتجزأ من تطوير ونضج ليس فقط أسواق العقارات، ولكن أيضًا أسواق رأس المال.
ويقول: «إنها لعبة متخصصة ونقية بطبيعتها من حيث أنها توفر وصولاً محددًا إلى الدخل السنوي في قطاعات محددة من الأسواق».
«مع نمو الاهتمام المؤسسي بالعقارات وأسواق رأس المال في دبي، جاء القانون في الوقت المناسب لتشجيع تطوير هذا القطاع».
يقول السيد لاخاني إن هناك عددًا قليلاً من صناديق الاستثمار العقاري التي تم إدراجها بالفعل في الإمارة وهناك المزيد في المستقبل القريب.
ومع ذلك، من خلال جذب مديري الأصول الدوليين الأجانب والمستثمرين المؤسسيين الدوليين، تم إعداد المسرح لتسخير السيولة في تطوير القطاعات التجارية المتخصصة في سوق العقارات وتمكين الوصول إلى كل من المستثمرين الأفراد والمؤسسات، كما يضيف.
يقول السيد لاخاني: «نظرًا للشهية المتزايدة لتدفقات الدخل السنوي، لا يمكن أن يكون هذا القانون أكثر ملاءمة».
وفي الوقت الذي تواصل فيه دبي جذب كميات قياسية من الاستثمار الأجنبي المباشر، سيشجع القانون الجديد الصناديق العقارية والمستثمرين المؤسسيين على دخول السوق وتوفير قدر أكبر من التنظيم والشفافية، كما تقول السيدة غورابو من شركة كوشمان آند ويكفيلد كور.
ينص القانون على إنشاء سجل يسمى سجل صناديق الاستثمار العقاري في دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
وبموجب القانون الجديد، فإن الصناديق مؤهلة للإدراج في السجل بشرط ألا تقل قيمة الأصول العقارية التي يمتلكها المستثمرون عن 180 مليون درهم (49 مليون دولار) ويجب ألا تكون هذه الأموال قيد التعليق من التداول في سوق دبي المالي في وقت تقديم الطلب.
سيتم إنشاء «لجنة لصناديق الاستثمار العقاري» لتحديد المناطق والعقارات التي يُسمح للصناديق بالاستثمار فيها إما من خلال الملكية الكاملة أو التأجير لمدة لا تتجاوز 99 عامًا.
يجب أن تكون قيمة العقارات التي تستثمر فيها الصناديق 50 مليون درهم أو أكثر، في حين يجب إدراج العقارات كعقارات تجارية، وفقًا للقانون الجديد.
يقول لويس ألسوب، الرئيس التنفيذي لشركة Allsopp & Allsopp الوسيطة في دبي: «تبلغ قيمة الصندوق 50 مليون درهم كحد أدنى لكل استثمار عقاري، وهو ما يجلب الكثير من الاستثمارات المؤسسية ولكن لا يوجد ما يشير إلى أن الاستثمارات الخاصة لن تكون مؤهلة».
«تم إصدار قانون الصناديق العقارية لدعم المزيد من الاستثمارات الأجنبية والواسعة النطاق في سوق العقارات المزدهر بالفعل في دبي. وهذا سيبقي دبي على رأس قائمة الاستثمارات العقارية».
يأتي القانون الجديد مع استمرار انتعاش سوق العقارات في دبي، مع استمرار ارتفاع الأسعار وحجم المعاملات، لا سيما في القطاع السكني، في الأشهر الأخيرة.
ارتفع متوسط أسعار العقارات السكنية بنسبة 10 في المائة في العام حتى يونيو، مع ارتفاع أسعار الشقق بنحو 9 في المائة في المتوسط وأسعار الفلل بنسبة 19 في المائة، حسبما جاء في تقرير حديث صادر عن CBRE.
سيساعد القانون الجديد على جلب المزيد من رأس المال المؤسسي الأجنبي الذي سيفيد القطاع ويؤدي إلى تأثير مضاعف على الاقتصاد الكلي، وفقًا لصديق فريد، الرئيس التنفيذي والمؤسس المشارك لمنصة التمويل الجماعي العقاري SmartCrowd.
ويقول: «سيفيد القانون أيضًا المستثمرين الحاليين لأنه سيجلب طلبًا جديدًا إلى السوق».
«إنها مسألة وقت فقط قبل تمرير القوانين لتسهيل الاستثمار العقاري على مستوى البيع بالتجزئة.»