قد يكون هذا هو أفضل وقت للشركات في دبي للنظر في خيارات الإيجار - المزيد من الملاك على استعداد لتقديم ما يصل إلى 12 شهرًا بدون إيجار لعقود الإيجار المقفلة لمدة خمس سنوات. إذا لزم الأمر، سيساعد الملاك أيضًا في تمويل تجهيز المكاتب.
كل هذه تغييرات ملحوظة في مساحة العقارات التجارية في دبي، وفقًا لشركة Cushman & Wakefield Core، شركة الاستشارات العقارية. يسجل عدد غير قليل من مباني المكاتب الجديدة معدلات شغور تتراوح بين 40 و 50 في المائة، حيث يجبر الاقتصاد الأوسع المستأجرين المحتملين على إعادة التفكير في الانتقال. في الوقت الذي يكون فيه توفير التكاليف في مقدمة أولويات العمل، تعد إدارة تكاليف الإيجار أحد العناصر الأساسية لذلك.
أين انخفضت الإيجارات أكثر من غيرها؟
تتعرض المباني القديمة في المناطق التجارية الأكثر رسوخًا في المدينة لضغوط شديدة. مباشرة بعد انتشار COVID-19، كان هؤلاء المستأجرون يطاردون الملاك للحصول على إعفاءات من الإيجار، أو إذا فشلوا في ذلك، كانوا يطاردون التأجيلات. وفي الحالات التي لم يكن فيها الملاك على استعداد للامتثال، فقد ارتفعت الشركات وغادرت للتو.
يقول تقرير Cushman & Wakefield Core: «شهدت ديرة وبر دبي والقرهود أكبر الانخفاضات حيث انخفض متوسط الإيجارات بأكثر من 20-25 في المائة على أساس سنوي حيث هاجر العديد من المستأجرين إلى مواقع جديدة». «لا تزال مناطق الطبقات الأخرى مثل برشا هايتس وبيزنيس باي وجي إل تي تواجه تحديات، حيث تشهد انخفاضًا حادًا بنسبة 20 في المائة على أساس سنوي في متوسط الإيجارات».
بالمناسبة، تعد أبراج بحيرة جميرا (JLT) وخليج الأعمال أيضًا أكثر المواقع طلبًا للمكاتب، وفقًا لبراثيوشا جورابو، رئيس الأبحاث في Cushman & Wakefield Core. «يبدأ متوسط إيجارات JLT من 60 درهمًا إماراتيًا لكل قدم مربع، وهو نفس الشيء تقريبًا في الخليج التجاري أيضًا.»
مسابقة من WFH
المزيد من الشركات في الإمارات العربية المتحدة منفتحة على نماذج العمل الهجينة، حيث ستستمر جوانب العمل من المنزل حتى عندما يتم نقل جائحة COVID-19 إلى التاريخ. ولكن على المدى القريب، ستستمر في ممارسة نوع من التأثير في مساحة تأجير المكاتب المحلية.
المخاوف من الوظائف الشاغرة سيحتاج الملاك إلى تركيز انتباههم على هذه التفاصيل القاتمة - يبلغ مخزون المكاتب الشاغرة بالعملة حوالي 24 في المائة. أي أن حوالي 25.2 مليون قدم مربع من أصل 104.9 قدم مربع بحاجة إلى مستأجر. سيكون هؤلاء الملاك الذين يمكنهم تقديم أسعار تنافسية واحتياجات تباعد المكاتب «المسؤولة اجتماعيًا» أفضل حالًا في وضع شديد التقلب للتأجير التجاري.
يقول تقرير Cushman & Wakefield Core: «لقد شهدنا أداءً استقطابيًا بين مناطق الدرجة A والدرجة B حيث شهدت معظم السوق رحلة إلى الجودة حيث تشهد مناطق الدرجة A عادةً مرونة في كل من مستويات الإشغال وانخفاض الإيجارات».
والمزيد من الأسهم من الدرجة الأولى قادمة... والمستأجرين الفائزين. طوال عام 2020، سجلت عناوين المكاتب من الدرجة الأولى زيادة بنسبة 22 في المائة.
مكان الاختيار
لا شيء يجسد هذا أفضل من مبنى ICD Brookfield الشاهق الذي تم افتتاحه مؤخرًا في مركز دبي المالي العالمي، والذي أعلن هذا الأسبوع عن انضمام 11 مستأجرًا جديدًا على متن الطائرة لمساحة إجمالية تبلغ 72 ألف قدم مربع. وهي تشمل مؤسسة دبي للفضاء (DAE) والعملاق المصرفي السويسري UBS.
قال روب ديفيرو، الرئيس التنفيذي لشركة ICD Brookfield، التي تعد بالمناسبة أطول برج مكاتب «حاصل على شهادة بلاتينية» في أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا: «لقد شهدنا اهتمامًا متزايدًا بين المستأجرين بالمباني الصحية التي تمكنهم من الحفاظ على ميزة تنافسية من خلال بيئة عملهم». جميع الطوابق البالغ عددها 53 طابقًا، يصل ارتفاعها إلى 282 مترًا.
الطلب موجود...
لكنها انتقائية للغاية. يشير تحديث السوق الأساسي لشركة Cushman & Wakefield إلى وجود استفسارات من «كبار المحتلين المحليين أو الإقليميين أثناء قيامهم بإعادة الموظفين تدريجيًا إلى المكاتب الفعلية».
«لا يزال التفضيل للمكاتب المجهزة بالكامل والمقسمة أو التشطيبات من الفئة A (السقف النهائي والأرضيات المرتفعة) قويًا، في حين شهد المخزون الأساسي حركة محدودة حيث يتردد المستأجرون المحتملون في الاستثمار في التجهيزات ويتطلبون إشغال فوري. «لقد قاد دافع القرار هذا الوحدات ذات الأسعار الجيدة والصيانة والمجهزة بالكامل لتشهد استيعابًا جيدًا، لا سيما في الخليج التجاري و JLT.»