في ذروة الوباء العالمي، حيث واجهت دبي نزوحًا جماعيًا للمغتربين ومنافسة متزايدة من مراكز الأعمال المجاورة، انفتحت الحكومة. يساعد هذا القرار الآن المدينة على تفادي أزمة العقارات التجارية التي تنتشر في جميع أنحاء العالم.
بدأت الإمارات العربية المتحدة - ودبي جزء منها - في الابتعاد عن النموذج الاقتصادي القائم منذ عقود والذي يسود المنطقة الغنية بالنفط، ويربط الإقامة بالعمل. قام المسؤولون بتوسيع شبكة الأهلية لـ التأشيرات «الذهبية» طويلة الأجل، ألغت شرط أن يكون للشركات شريك محلي الأغلبية، وتحولت إلى أسبوع العمل من الاثنين إلى الجمعة وجعل من القانوني للأزواج غير المتزوجين العيش معًا. أراد صانعو السياسات مساعدة دبي على التخلص من سمعتها كمدينة عابرة من خلال جذب المغتربين وتشجيع بعضهم على إنشاء أعمال تجارية. يبدو أن هذا قد أتى بثماره.
ردًا على أسئلة من بلومبرج، أصدرت السلطات بيانات العام الماضي، وكشفت عن حجم التحول. حصلت المدينة على 411802 رخصة تجارية نشطة في عام 2023. هذه قفزة بنسبة 30٪ عن مستويات 2022 وزيادة بنسبة 75٪ عن عام 2021.
في وقت سابق من هذا الشهر، قال مركز دبي المالي العالمي إن عدد الكيانات المسجلة هناك ارتفع بنسبة 26٪ في عام 2023 عن العام السابق إلى أكثر من 5500. توظف المنطقة الحرة الآن حوالي 41,600 شخص - بزيادة قدرها 15٪. ويتجلى التأثير بشكل أوضح في سوق العقارات التجارية في الإمارة. وصلت نسبة الإشغال إلى مستويات قياسية على عكس تراجع الطلب في مدن أخرى بما في ذلك لندن ونيويورك. في الحي المالي بدبي، المعروف باسم مركز دبي المالي العالمي، تعتبر المساحات المكتبية نادرة ولا تزال الإيجارات ترتفع.
البرج الأبرز في مركز الأعمال معروض للبيع ويمكن أن تصل قيمته إلى 1.5 مليار دولار. يعد هذا العقار في مركز دبي المالي العالمي من بين أفضل أصول بروكفيلد أداءً على مستوى العالم في وقت تضررت فيه الأصول الأخرى - بما في ذلك في لوس أنجلوس وكناري وارف بلندن - من انخفاض معدلات الإشغال. قالت براثيوشا جورابو، رئيسة الأبحاث والاستشارات في شركة العقارات Cushman & Wakefield Core: «السوق منفصل تمامًا عن الاتجاهات التي نراها في جميع أنحاء العالم». «في حين أن الكثير من الأسواق الغربية لا تزال تعمل على نموذج هجين أو نموذج العمل من المنزل، فهناك زيادة في الطلب وعاد الجميع تقريبًا إلى المكتب.»
الحرية الاقتصادية
من المؤكد أن عددًا من العوامل الخارجية عززت أيضًا عدد الوافدين. انتقل المصرفيون من آسيا هربًا من عمليات الإغلاق، بينما انتقل الأثرياء الروس لحماية الأصول بعد غزو بلادهم لأوكرانيا في عام 2022. تدفق مستثمرو العملات المشفرة، جنبًا إلى جنب مع الهنود الأغنياء الذين يبحثون عن منازل ثانية، بالإضافة إلى الباحثين عن عمل الشباب من أوروبا والشرق الأوسط الأوسع.
مكنت الإصلاحات الحكومية بعض الوافدين الجدد من إنشاء أعمال تجارية.
وقال ريان بوهل، كبير المحللين في شؤون الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في شركة «رين نتورك» للاستشارات المتعلقة بالاستخبارات حول المخاطر: «عندما يُنظر إلى التغييرات بشكل كلي، فإنها تعتبر مهمة». وقال إن المملكة العربية السعودية وقطر «ستتعرضان لضغوط لمحاولة إيجاد طرق لتحرير اقتصاداتهما بطرق منطقية بالنسبة لهما، إذا رغبتا في التنافس مع الحرية الاقتصادية التي تمنحها دبي للشركات». وبصرف النظر عن ازدهار العقارات التجارية، تظهر علامات التدفق في أماكن أخرى. قوائم الانتظار للمدارس والنوادي طويلة، في حين أن الطرق الرئيسية مزدحمة بشكل روتيني. أعلنت الحكومة عن مشروع للنقل العام بقيمة 5 مليارات دولار ويتوقع صانعو السياسات أن يرتفع عدد سكان دبي إلى 5.8 مليون في عام 2040 من أكثر من 3.5 مليون حاليًا.
تقترب أسعار العقارات السكنية من الأرقام القياسية، على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري تحوم عند أعلى المستويات منذ عقدين. ارتفع متوسط الإيجارات السنوية للفلل إلى ما يقرب من 88,500 دولار. في العام الماضي، اصطف المشترون للحصول على منازل بقيمة 5 ملايين دولار وباع أحد المطورين منازل بقيمة 844 مليون دولار في ساعات. في النهاية، تضاعفت مبيعات المنازل بقيمة 25 مليون دولار أو أكثر في عام 2023.
سنة واحدة في كل مرة
لقد قلبت القواعد الجديدة سوق العقارات في دبي بطرق أخرى. يمثل المستخدمون النهائيون الآن 44٪ من مشتريات العقارات، مقارنة بـ 29٪ في عام 2019، وفقًا لسمسار العقارات Betterhomes.
اللندني جيك الرسول هو واحد من آلاف المغتربين الذين يتطلعون لشراء منزل في دبي. منذ انتقاله إلى المدينة قبل عقد من الزمن، يعيش الشاب البالغ من العمر 40 عامًا عامًا بعد عام، مدركًا أنه قد يحتاج على الأرجح إلى المغادرة إذا فقد وظيفته. ولكن في مايو 2022، بتشجيع من إصلاحات التأشيرات الحكومية، افتتح شركة استشارات مالية. وقال: «لقد رأيت نوعًا ما فرصة واعتقدت أن الوقت مناسب لإنشاء عملي الخاص». «لم يعد الأمر شاقًا بعد الآن والمرونة المتعلقة بالتأشيرات هي بالتأكيد عامل كبير.»
ينظر صانعو السياسات في جميع أنحاء الشرق الأوسط إلى الصناعات القائمة على المعرفة على أنها المستقبل، وقد قاموا بتحويل الثروة النفطية إلى قطاعات التكنولوجيا الفائقة. لجذب الأشخاص المناسبين لمثل هذه الوظائف، أدركت السلطات الإماراتية أهمية توفير آفاق طويلة الأجل وإمكانية التنبؤ - وهي حجر الأساس لصنع القرار للمديرين التنفيذيين. تضمن التأشيرات الذهبية ذلك إلى حد ما، على الرغم من أن الجنسية لا تزال غير مطروحة إلى حد كبير.
في حين أعلنت المملكة العربية السعودية أيضًا عن مبادرات لجعل الرياض وجهة أكثر جاذبية، لا تزال التحديات قائمة. أحد الأسئلة الكبيرة هو ما إذا كانت جاهزة من وجهة نظر البنية التحتية والإسكان ونمط الحياة والإدارة لتدفق العمال الأجانب ذوي الياقات البيضاء وعائلاتهم. وبالمثل، فإن علامة استفهام معلقة حول ما إذا كان الناس سيفعلون ذلك التخلي عن دبي الأكثر حرية نسبيًا والأكثر عالمية للانتقال إلى هناك.
من جانبه، يخطط الرسول لجعل دبي موطنًا له للعقد المقبل على الأقل. وقال: «يبدو أن هناك المزيد من الناس يأتون إلى هنا للعيش لفترة طويلة». «لقد تغيرت دبي في هذا الصدد.»
الثروة النفطية
جزء من السحب هو الثروة النفطية الهائلة في الشرق الأوسط - عاصمة الإمارات العربية المتحدة، أبو ظبي، وحدها هي موطن لأموال الدولة التي تسيطر على 1.5 تريليون دولار من الأصول. وقد دفع ذلك عددًا من الشركات متعددة الجنسيات إلى التفكير في التوسع في المنطقة.
يقول ناثان جاتلاند، مدير Open Hub، إن شركته تساعد الآن في إنشاء حوالي 80 شركة شهريًا في المتوسط - ارتفاعًا من حوالي 25 ترخيصًا تجاريًا شهريًا في العام السابق. هذا على الرغم من قرار الإمارات العربية المتحدة بتقديم ضريبة الشركات.
قال جاتلاند: «اعتقدت أن ضريبة الشركات سيكون لها تأثير سلبي ولكننا رأينا شركات أكبر تأتي إلى هنا بسبب إمكانات السوق». «عندما ينقلون الموظفين إلى هنا، فإن ذلك يفتح سوقًا جديدًا تمامًا حيث يوجد الكثير من ينتقل الأفراد ذوو الملاءة المالية العالية إلى».
ومع ذلك، لا تزال القيود قائمة. من بينها: ماذا يحدث عندما يتوقف السكان عن العمل؟ تحتاج دبي إلى إنشاء برامج تقاعد وخطط تأمين صحي للسماح للمقيمين بالتقاعد في المدينة، وفقًا لرينيه ماكجوان، الرئيس التنفيذي للهند والشرق الأوسط وأفريقيا في مارش ماكلينان.
قد يؤدي تراجع وضع الإعفاء الضريبي في دبي أيضًا إلى إعاقة قدرتها على جذب المزيد من الأجانب. بالإضافة إلى ضريبة الشركات، فرضت الإمارات العربية المتحدة ضرائب القيمة المضافة في عام 2018 بالإضافة إلى مجموعة الرسوم الحكومية على الخدمات في مدينة تعد بالفعل من بين أغلى المدن في العالم.
وقال بوهل من شركة راني نتورك: «تواجه دبي والإمارات العربية المتحدة، بشكل عام، ضرورات متضاربة لإيجاد طرق لتطوير الميزة النسبية لإبقاء الناس في البلاد من ناحية، مع ترشيد ميزانياتهم من خلال زيادة الضرائب وتوسيع القاعدة الضريبية».