من المتوقع أن يشهد سوق العقارات السكنية في دبي انخفاضًا في عمليات التسليم هذا العام على الرغم من الطلب القوي حيث يؤثر ارتفاع تكاليف البناء ومشكلات سلسلة التوريد على الجداول الزمنية لتسليم المشاريع وزيادة أسعار المبيعات، وفقًا لتقرير.
ومن المتوقع أن تواجه الشقق والفيلات نقصًا بنسبة 15 في المائة على الأقل في الوحدات السكنية حيث سيتمكن المطورون من تسليم 32,500 وحدة فقط مقارنة بـ 38,000 وحدة مخطط لها هذا العام. تم تسليم حوالي 5700 وحدة سكنية في دبي خلال الربع الثالث، بإجمالي 19000 وحدة تم تسليمها في عام 2022، بينما من المتوقع تسليم 13500 وحدة أخرى في الربع الرابع، وفقًا لأحدث تقرير تحديث سوق دبي الصادر عن شركة Cushman & Wakefield Core.
«هذه هي المراجعة الهبوطية الأولى التي شهدناها في توقعاتنا السنوية منذ عام 2016. ومع ذلك، يعمل العديد من المطورين على تسريع الجداول الزمنية للانتهاء ويهدفون إلى تسليم المشاريع في وقت أقرب مما كان متوقعًا بسبب ظروف السوق الإيجابية، «قال براثيوشا جورابو، رئيس الأبحاث والاستشارات في Cushman & Wakefield Core، لـ Khaleej Times.
عمليات تسليم الشقق هيمنة
أشار تقرير Cushman & Wakefield Core إلى أن معظم عمليات التسليم لا تزال في قطاع الشقق حيث أن 22 في المائة فقط من عمليات التسليم السنوية حتى الآن هي فيلات.
وقال التقرير: «لا تزال الفلل في المشاريع الرئيسية التي تقدم مجموعة متنوعة من وسائل الراحة والشعور بالمجتمع القوي هي المحور الرئيسي للسكان، مما يؤدي إلى زيادة العرض واستمرار الضغط التصاعدي في إيجارات الفلل وأسعار البيع».
حيث تم تسليم معظم الوحدات
وشهدت مدينة محمد بن راشد (MBR) ودبي لاند والخليج التجاري ووسط مدينة دبي وقرية جميرا سيركل أكبر عدد من عمليات التسليم. وشملت عمليات التسليم الرئيسية «ذا جراند» في ميناء خور دبي، وأفينسيا وأكويليجيا في داماك هيلز 2، وون بارك أفينيو في شوبا هارتلاند، وجولف غروف في دبي هيلز استيت، ولو بونت في بورت دي لا مير.
«خلال الربع الرابع من عام 2022، نتوقع أن تقود إم بي آر سيتي - التي تضم دبي هيلز وديستركت ون وسوبها هارتلاند وعزيزي ريفريا - تسليم الإمدادات، وهو ما يمثل ما يقرب من 54 في المائة من جميع عمليات التسليم المتوقعة، تليها دبي لاند، وقرية جميرا سيركل، وجزر العالم، وجميرا فيليج تراينجل، وفقًا للتقرير.
تأخيرات المشروع
وقال حيدر طعيمة، مدير ورئيس الأبحاث العقارية في ValuStrat، إنه من المتوقع أن يشهد العرض السكني تعديلًا تنازليًا حيث قد تواجه بعض المشاريع تأخيرات في الانتهاء هذا العام.
«تظهر سجلاتنا أنه تم الانتهاء من 16000 شقة و3500 فيلا خلال الأشهر التسعة الأولى من هذا العام. وهذا يمثل 41 في المائة من إجمالي عمليات الإنجاز المتوقعة لهذا العام، «قال طعيمة لخليج تايمز مؤخرًا.
«استنادًا إلى جداول إنجاز المطورين، سيكون العدد الإجمالي للمنازل التي سيتم تسليمها في عام 2022 أقل بقليل من 48,000 منزل. ومن الناحية الواقعية، من المحتمل جدًا أن تشهد بعض المشاريع تأخيرات تصل إلى 18 شهرًا، وبالتالي قد يتم تعديل الإجمالي المقدر نزولًا بمجرد انتهاء العام».
ورداً على سؤال حول المعروض من الوحدات السكنية جيد بما يكفي لتلبية احتياجات سكان دبي المتزايدين، قال إن سوق دبي السكني لا يزال يعاني من زيادة المعروض من الشقق داخل ممرات E311 و E611، ومن المتوقع أن يظل هذا الوضع على المدى المتوسط.
«نحن نعتقد أن هناك جيوبًا من المنازل التي تعاني من نقص الإمدادات، خاصة بالنسبة للسوق الفرعية الراقية ذات الموقع المتميز. ولهذا السبب، نرى أن المنازل الواقعة في نخلة جميرا، وتلال الإمارات، ودبي هيلز، وخليج جميرا، وجزيرة بلو ووترز، وسيتي ووك لا تزال تتمتع بتقدير رأس المال».
ارتفاع السكان
كما أقر عمران فاروق، الرئيس التنفيذي لشركة سمانا للتطوير العقاري، بأن المعروض من الوحدات السكنية أقل من الطلب العادي الإضافي للعقارات في دبي هذا العام.
وقال فاروق لخليج تايمز: «لمواكبة الطلب، تحتاج دبي إلى مزيد من المخزون لاستيعاب أشخاص جدد وعائلاتهم في دبي».
«يحتاج العرض إلى اللحاق بركب الزيادة السكانية والحفاظ على العرض والطلب على مستوى مستدام. وفي الوقت الحالي، فإن الإمدادات كافية ولكن يجب أن تضيف المزيد من المخزون للموسم المقبل والمقيمين العائدين والأشخاص الجدد من جميع أنحاء العالم».
قال عطا شبيري، الرئيس التنفيذي لشركة Zoom Property، إن الاهتمام المتزايد للمستثمرين والمشترين أدى إلى زيادة المعروض من الشقق والفيلات. وقال إن العديد من التطورات لا تزال جارية، الأمر الذي سيؤدي إلى زيادة أخرى في العرض.
«توقعت دبي تسليم حوالي 38,000 وحدة سكنية في عام 2022. وقال: «تعد مدينة محمد بن راشد، ووسط مدينة دبي، ودبي لاند، وجي في سي، والجداف، وميناء خور دبي، وخليج الأعمال من بين أفضل المناطق التي من المتوقع أن تتلقى أعلى نسبة تسليم من هذه الوحدات في عام 2022".
وحول ارتفاع عدد السكان والعرض المحدود للوحدات السكنية، قال إن هذا الوضع صعب بعض الشيء لأن ارتفاع العرض غالبًا ما يؤدي إلى مواقف سلبية، وهو ما شهده سوق العقارات في دبي بالفعل في الماضي. ومع ذلك، ومع ارتفاع عدد سكان الإمارة، أصبحت زيادة العرض حاجة الساعة.
ميزان العرض والطلب
قال ديفيد عبود، الشريك في شركة الاستشارات العقارية Cushman & Wakefield Core، إنه تم تسليم أكثر من 19000 وحدة سنويًا حتى الآن في عام 2022، بينما من المتوقع تسليم 13600 وحدة أخرى في الربع الرابع، مما يرفع تقديرات التوريد لعام 2022 إلى ما يقرب من 32,600 وحدة.
وقال: «في حين أن هذه التقديرات أقل مما كان متوقعًا في البداية عند 37,000، نظرًا لظروف السوق الإيجابية، يعمل العديد من المطورين على تسريع الجداول الزمنية للإنجاز ويهدفون إلى تسليم المشاريع في وقت أقرب مما كان متوقعًا، بشرط ألا يواجهوا أي مشاكل في سلسلة التوريد وتأخيرات في البناء».
«إذا نظرنا إلى العرض لمدة ثلاث سنوات (2019 و 2020 و 2021) والعرض التقديري للعام الحالي، فإن الوحدات السكنية التي يتم تسليمها كل عام تتراوح بين 35000 وحدة. وفقًا للمخطط الحضري الرئيسي لدبي 2040، تهدف دبي إلى تلبية احتياجات سكان يبلغ 5.8 مليون نسمة من إجمالي عدد السكان الحالي البالغ 3.5 مليون نسمة. لتلبية احتياجات 2.4 مليون مقيم إضافي في السنوات الـ 18 المقبلة، هناك حاجة إلى ما يقرب من 30،000 وحدة سكنية إضافية كل عام (مع حجم وحدة منزلية نموذجية يبلغ 4.3). ومع الارتفاع الحالي في أحجام الإطلاق والطلب المستمر على الوحدات السكنية، نتوقع أن تكون أحجام العرض الإجمالية على قدم المساواة مع الطلب على المدى المتوسط الطويل»، أوضح عبود.
الطلب على العقارات في دبي
قال أيمن يوسف، نائب رئيس شركة كولدويل بانكر في الإمارات العربية المتحدة، إن صناعة العقارات شهدت زيادة في الأسعار في جميع قطاعات العقارات هذا العام بسبب تخفيف قيود كوفيد والإعلانات الصادرة عن فئات التأشيرات الجديدة.
«استمر النقص في الفلل والمنازل في رفع الأسعار في هذا القطاع. وعلى الرغم من أن هذا الاتجاه لم يكن قويًا في الشقق، إلا أننا شهدنا زيادة مطردة في الطلب على المساكن الفندقية الفاخرة والشقق المواجهة للبحر».
وقال إن قطاع العقارات ذات الأسعار المعقولة من ناحية أخرى شهد زيادة معتدلة في الأسعار. وقال: «شهدت الفلل في دبي هيلز زيادة بنسبة 35 في المائة في الأسعار على أساس سنوي والفيلات العلوية في نخلة جميرا بنسبة 25 في المائة».
وردا على سؤال، قال إن العدد الإجمالي للوحدات المسلمة لهذا العام من المتوقع أن يصل إلى 25854. وقال: «في الوقت الحالي، يبدو المعروض من الوحدات السكنية جيدًا، على الرغم من وجود نقص في العقارات المواجهة للشاطئ في قطاع الفيلات».