يعتبر تأجير أو تقسيم عقار مؤجر في دبي دون موافقة من المالك والسلطات مخالفًا للقانون.
ومع ذلك، لا تزال هذه الممارسة شائعة في أجزاء من المدينة، وفقًا لخبراء العقارات لـ Arabian Business، مدفوعة بارتفاع الإيجارات والطلب على المساكن بأسعار معقولة.
كثفت السلطات عمليات التفتيش في الأشهر الأخيرة، مستهدفة المساكن المشتركة غير المرخصة وحذرت من مخاطر السلامة والاكتظاظ وانتهاكات قوانين البناء. ومع ذلك، فإن معرفة القواعد أمر بالغ الأهمية لتجنب الغرامات والإخلاء والنزاعات القانونية - للمستأجرين والملاك على حد سواء.
إذن، ما الذي يُعتبر بالضبط تأجيرًا من الباطن أو تقسيمًا غير قانوني في دبي؟
يُعرّف PP Varghese، رئيس الخدمات المهنية في Cushman & Wakefield Core، التأجير من الباطن غير القانوني بأنه فعل يقوم به المستأجرون بتأجير أجزاء من ممتلكاتهم المؤجرة دون إذن مناسب من المالك أو السلطات المختصة.
«على وجه التحديد، يشمل ذلك تحويل غرف المعيشة أو الشرفات أو مناطق التخزين إلى غرف نوم، أو تركيب حواجز مؤقتة تسد مخارج الطوارئ، أو تقسيم الوحدات إلى أجزاء تتجاوز سعتها المعتمدة. إن لوائح بلدية دبي واضحة بأن أي تغييرات هيكلية تتطلب تصاريح مناسبة ويجب أن تتوافق مع معايير السلامة من الحرائق والتهوية والإشغال».
وتأكيدًا لهذا الشعور، أوضحت سفيتلانا فاسيلييفا، رئيسة المبيعات - الثانوية، في شركة Metropolitan Premium Properties أنه «لا يمكن للمستأجر تأجير شقة من الباطن أو مشاركتها دون إذن كتابي من المالك».
وأضافت أن العديد من المستأجرين يؤجرون العقارات من الباطن مؤقتًا لتجنب خرق العقود أثناء النقل أو لتقاسم تكاليف الإيجار في المناطق ذات الإيجار المرتفع.
لماذا يستمر التأجير من الباطن غير القانوني؟
أشار فارغيز إلى الظروف الاقتصادية التي تجعل التأجير من الباطن غير المصرح به جذابًا لكل من المستأجرين والملاك.
وقال: «القضية الأساسية هي فرصة التحكيم الاقتصادي التي أوجدتها ديناميكيات سوق الإيجار في دبي»، مضيفًا أن السكان غالبًا ما يعطون الأولوية للوصول إلى البنية التحتية الناعمة مثل منافذ البيع بالتجزئة ووسائل النقل العام والمدارس ومرافق الرعاية الصحية ومراكز التوظيف.
توجد هذه المرافق عادةً في المواقع المركزية، والتي تأتي أيضًا بأسعار إيجار مرتفعة.
«بالنسبة للمستأجرين، فإن تقاسم تكلفة الوحدة ذات الموقع المركزي يجعل الوصول إلى المناطق المتميزة بأسعار معقولة بشكل فردي. بالنسبة لأصحاب العقارات، فإن تقسيم الوحدات الفرعية يسمح لهم بتحقيق عوائد إيجار أعلى بكثير من معدلات الإيجار القياسية - في بعض الأحيان 150-200 في المائة من دخل الإيجار العادي لنفس المساحة، «قال فارغيز.
وفقًا لفارجيز، فإن الحوافز الاقتصادية «قوية بما يكفي» لدرجة أن بعض الملاك والمستأجرين على استعداد لقبول المخاطر التنظيمية.
وافقت فاسيليفا أيضًا على أن القدرة على تحمل التكاليف تلعب دورًا. «هناك أسباب متعددة مثل نقص الوعي باللوائح والقدرة على تحمل تكاليف الإيجار - خاصة في المناطق ذات الإيجار المرتفع من خلال تقاسم تكلفة الإيجار. وفي كثير من الأحيان، يحتاج المستأجرون إلى الانتقال مؤقتًا، ومن أجل عدم خرق عقد الإيجار، يتم تأجير الشقة من الباطن لفترة قصيرة من الزمن».
ما هي مناطق دبي الأكثر تضرراً؟
قال الخبيران إن الأجزاء القديمة من دبي تشير إلى مستويات عالية من التأجير من الباطن والتقسيم غير المصرح به.
وفقًا لفاسيليفا، تعد مناطق مثل الرقة وديرة والسطوة من بين أكثر المناطق تضررًا. وأشارت أيضًا إلى أن الفيلات في جميرا والشقق الأكبر في دبي مارينا عادة ما يتم تأجيرها من الباطن، خاصة من قبل العزاب الأصغر سنًا والوافدين الجدد.
بالإضافة إلى ذلك، أوضح فارغيز أن المناطق الأكثر تضررًا هي «عادةً تلك التي تقدم أفضل مزيج من الموقع المركزي والوصول إلى البنية التحتية الناعمة وفرص التحكيم الإيجاري».
أجزاء من بر دبي وشارع الشيخ زايد وأبراج بحيرة الجميرا هي أيضًا مواقع «تشهد نشاطًا كبيرًا للتأجير من الباطن غير القانوني».
بالإضافة إلى ذلك، أدرجت فارغيز أيضًا مناطق الطبقة المتوسطة ذات الإيجارات الأساسية المعقولة ولكن الاتصال القوي، بما في ذلك القصيص والمدينة الدولية وديسكفري جاردنز وأجزاء من الخليج التجاري.
وقال: «من المثير للاهتمام أننا نشهد انتهاكات متزايدة في المشاريع الجديدة في مختلف الإمارات حيث يعمل الاقتصاد بشكل إيجابي - وهي المناطق التي تجمع بين معدلات الإيجار الأساسية المعقولة والاتصال القوي بمراكز التوظيف والمرافق الحضرية»، مضيفًا أن النمط يتبع باستمرار «المواقع التي تخلق فيها الفجوة بين القدرة على تحمل التكاليف الفردية والرغبة في المنطقة فرص المراجحة الأكثر ربحية لأصحاب العقارات».
ما هي العواقب القانونية؟
هناك إطار قانوني واضح في دبي بشأن هذه المسألة. تنص المادة 25 (1) (ب) من القانون رقم 26 لعام 2007 على أن التأجير من الباطن غير المصرح به يعد خرقًا للعقد.
وقالت فاسيليفا: «هذا يمنح المالك الحق في طلب إخلاء كل من المستأجر والمستأجر من الباطن»، مضيفًا أنه إذا حقق عقد الإيجار من الباطن عائدًا أعلى من اتفاقية الإيجار الأصلية، فيجب على الملاك رفع دعوى في مركز المنازعات الإيجارية لاسترداد الفرق المالي بين الإيرادات المكتسبة من عقد الإيجار من الباطن والإيجار المنصوص عليه في اتفاقية الإيجار الأصلية.
وقالت: «يجوز للمالك متابعة المطالبة بالتعويض، هذا بالإضافة إلى أي أوامر صادرة».
وأضاف فارغيز أن العقوبات على الانتهاكات يمكن أن تشمل غرامات تصل إلى 50،000 درهم، مع غرامات إضافية للاكتظاظ تبدأ من 10،000 درهم لكل حادث. ومع ذلك، أضاف أن هناك تداعيات أكثر من مجرد ركلة جزاء.
وقال إن «الانتهاكات تخلق تاريخًا موثقًا مع السلطات يمكن أن يعقد أنشطة إدارة الممتلكات والتأجير في المستقبل».
«قد تواجه العقارات التي لها تاريخ من التقسيمات غير القانونية أو الاكتظاظ تدقيقًا أعلى وتقييمات أقل وصعوبة في البيع. قد يتم رفض مطالبات التأمين للعقارات ذات التعديلات غير المصرح بها، وقد يواجه الملاك المسؤولية المدنية عن حوادث السلامة».
ما هي المخاطر الأخرى؟
هناك خطر آخر يتمثل في مخاوف السلامة - وهي قضية رئيسية أبرزها الخبراء. أوضح فارغيز أن الوحدات المقسمة بشكل غير قانوني غالبًا ما تؤدي إلى زيادة تحميل الأنظمة الكهربائية وإغلاق مخارج الحريق والتهوية غير الكافية.
وقال: «في حالات الطوارئ، يمكن أن تكون هذه المخططات غير المنظمة مهددة للحياة»، مضيفًا أن الدفاع المدني «وضع علامة مرارًا على الحواجز غير القانونية باعتبارها خطر الحريق».
كما أوضحت فاسيلييفا أن التهوية المسدودة ومخارج الطوارئ من بين مخاطر السلامة الأكثر شيوعًا في هذه الوحدات.
هل المستأجرون على دراية بما هو قانوني؟
وقالت فاسيليفا: «تقع على عاتق المالك مسؤولية إبلاغ المستأجرين بما هو مسموح به في منزل مشترك»، مشددة على ضرورة تحديد الشروط والأحكام الواضحة في اتفاقيات الإيجار.
وقال فارغيز: «لا يدرك العديد من الوافدين الجدد أن مشاركة الشقة أمر قانوني فقط عندما يوافق المالك وتتم الموافقة على التقسيم»، مضيفًا أن نقص الوعي غالبًا ما يترك المستأجرين عرضة للإخلاء، حتى لو كانوا قد دفعوا الإيجار في الوقت المحدد.
ومع ذلك، فإن عمليات التفتيش المنتظمة التي تقوم بها بلدية دبي قللت من فرص التأجير من الباطن غير القانوني.
«تجري بلدية دبي عمليات تفتيش منتظمة وتستجيب للشكاوى العامة. وقد تعززت عملية إنفاذ القانون، ولكن بالنظر إلى الطلب على المساكن منخفضة التكلفة، لا تزال بعض الترتيبات غير القانونية قائمة»، وخلص إلى أن الجهود الأخيرة لرقمنة تصاريح البناء وتتبع عمليات التفتيش تساعد على سد الثغرات في الإنفاذ.
