وفقًا لتحديث السوق لـ Cushman & Wakefield «Core's Q1 2024"، يؤكد النمو المستدام لحجم المعاملات في دبي ومؤشرات الأداء القوية في الربع الأول من عام 2024 مكانتها كمركز اقتصادي عالمي ونقطة جذب للاستثمار. يتم تعزيز هذا الموقف من خلال النمو السكاني المستدام، ولوائح التأشيرات المواتية، ومعنويات السوق المتفائلة، وسوق السياحة والتجارة والضيافة المزدهر.
تم تسليم أكثر من 8,351 وحدة في الربع الأول من عام 2024، بينما من المتوقع تسليم 29,690 وحدة إضافية بين الربع الثاني والربع الرابع من عام 2024، وبذلك تصل التوقعات السنوية لعام 2024 إلى ما يقرب من 38,000 وحدة - وإن كان ذلك يتماشى بشكل عام مع أرقام التسليم لعام 2023.
في الربع الأول من عام 2024، كانت هناك زيادة ملحوظة في تسليم الفلل، حيث شكلت 38٪ من جميع عمليات التسليم. وشملت عمليات تسليم الفلل الرئيسية روبا تاون هاوس في المرابع العربية 3 ومنازل ماج آي في ميدان. بالإضافة إلى ذلك، تم تسليم الشقق المهمة في نفس الفترة مثل مارينا 101 في دبي مارينا، ومي دو ري في أبراج بحيرة الجميرا، والعديد من المشاريع التطويرية في عزيزي ريفييرا في ميدان ون.
شقة مقابل فيلا
في الربع الأول من عام 2024، ارتفعت أحجام مشاريع الشقق بنسبة 22٪ مقارنة بالربع الأول من عام 2023، في حين شهدت عمليات إطلاق مشاريع الفلل انخفاضًا حادًا بنسبة 30٪. على الرغم من الطلب المستمر على الفلل، إلا أن المطورين كانوا أبطأ في الاستجابة بسبب فرص الاستحواذ المحدودة على الأراضي.
وتشمل الإعلانات البارزة في سوق الفلل خلال الربع الأول من عام 2024 المرحلة الأولى من «ذا أكرز من ميراس» في دبي لاند، و «ذا فالي فارم جاردنز 2" من إعمار بالقرب من طريق دبي - العين، و «ساوث باي» من «دبي ساوث للعقارات» في دبي الجنوب. أما في سوق الشقق السكنية، فقد شملت المشاريع الرئيسية التي تم إطلاقها: عزيزي فينيسيا من عزيزي للتطوير العقاري في دبي الجنوبية، وبايز 101 من دانوب العقارية في الخليج التجاري، وعنوان رزيدنسز زعبيل تاور من إعمار العقارية في زعبيل فيرست.
يقدم السوق فائق الجودة عرضًا جيدًا
في الربع الأول من عام 2024، كان هناك ارتفاع كبير في مبيعات العقارات السكنية فائقة الجودة في دبي، حيث تم بيع 402 عقارًا قياسيًا بأكثر من 20 مليون درهم. يمثل هذا زيادة بنسبة 40٪ مقارنة بالعام السابق. وتركزت غالبية هذه المعاملات عالية القيمة في المناطق الشعبية مثل جزيرة خليج جميرا ونخلة جميرا ودبي هيلز استيت وتلال الغاف.
تقول براثيوشا غورابو، رئيسة الأبحاث والاستشارات في شركة كوشمان آند ويكفيلد كور: «مع تزايد طلب UHNI على العقارات الفاخرة، وخاصة العقارات المطلة على الواجهة البحرية والمساكن ذات العلامات التجارية، نتوقع أن يظل هذا القطاع قويًا مع استمرار جذب الثروة العالمية إلى دبي».
سوق ثانوي مستقر
شهد السوق خارج الخطة زيادة بنسبة 22٪ على أساس سنوي، بينما شهد السوق الثانوي زيادة بنسبة 16٪. كانت أحجام المعاملات في ارتفاع ولكن وتيرة الزيادة تباطأت مقارنة بالربع السابق. من المتوقع أن يكون لهذا الاعتدال في الأحجام تأثير طفيف على أسعار المبيعات، خاصة في قطاعات السوق ذات الأسعار المعقولة والسائدة. ومن المرجح أن تسهم الفجوة الآخذة في الاتساع بين أسعار العرض والطلب، والتي تغذيها المخاوف بشأن القدرة على تحمل التكاليف، في هذا التأثير الضعيف على أسعار المبيعات.
ويضيف غورابو: «استقرت أحجام معاملات السوق الثانوية خلال الأرباع الثلاثة الماضية مما يشير إلى مستويات ثابتة من طلب المستخدم النهائي، في حين أظهرت أحجام الإطلاق خارج الخطة اختلافات كبيرة بناءً على عمليات إطلاق المشاريع البارزة - وإن كان ذلك مع مسار تصاعدي عام».
أسعار الوحدات السكنية في مسار تصاعدي
بدأت أحجام المعاملات تظهر بعض التباطؤ، لكن قيم رأس المال تستمر في الارتفاع بشكل مطرد. ارتفعت أسعار المبيعات على مستوى المدينة للربع الخامس عشر على التوالي، مع نمو سنوي بنسبة 20٪ وزيادة كبيرة بنسبة 66٪ مقارنة بمستويات ما قبل COVID-19 في الربع الأول من عام 2020.
«شهدت غالبية مناطق الفلل زيادة بنسبة 20٪ في أسعار البيع. يرجع ارتفاع الأسعار إلى اتجاه تجديد الوحدات وإعادة بيعها بأسعار أعلى، مما أدى إلى رفع متوسط السعر في مناطق مثل البحيرات وجميرا بارك. يوضح جورابو أن هذه المناطق لها مواقع مركزية مع مدارس ووسائل راحة راسخة، إلى جانب تخطيطات واسعة، مما يجعلها مرغوبة بعد الترقيات وقادرة على جلب أقساط كبيرة.
في قطاع الشقق، لا تزال الأسعار ترتفع ولكن معدل الزيادة تباطأ، خاصة في الأسواق الفرعية الرئيسية مثل نخلة جميرا وسيتي ووك ووسط مدينة دبي ودبي مارينا. انخفضت زيادات أسعار المبيعات في هذه المناطق إلى أقل من 20٪ على أساس سنوي.
شهدت المجمعات السكنية ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة في دبي زيادة كبيرة في الأسعار، حيث شهد بعضها ارتفاعًا حادًا بنسبة 30٪ أو أكثر. ومن الأمثلة على ذلك ديسكفري جاردنز بزيادة 37٪، ومدينة دبي الرياضية بزيادة 34٪، ودبي لاند بزيادة 32٪. تتمتع هذه المناطق بأسعار أساسية أقل مقارنة بالعقارات الفاخرة، مما يجعلها في متناول المشترين الذين يبحثون عن خيارات أكثر ملاءمة للميزانية.
ارتفاع الإيجارات يؤثر على القدرة على تحمل الأسعار
ارتفعت الإيجارات على مستوى المدينة لمدة 13 ربعًا متتاليًا، مع زيادة بنسبة 20٪ على أساس سنوي وزيادة بنسبة 72٪ مقارنة بمستويات ما قبل COVID-19 في الربع الأول من عام 2020. ومع ذلك، لا يرتفع دخل الأسر بما يتماشى مع الإيجارات، مما يؤدي إلى انكماش الدخل المتاح.
«بدأت إيجارات الفلل تظهر علامات الاعتدال، حيث تعاني بعض المجتمعات من ضغوط هبوطية على الإيجارات بسبب الأمطار الغزيرة. وفي الوقت نفسه، لا تزال إيجارات الشقق تشهد زيادات حادة، لا سيما في المناطق ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة. وأضاف جورابو: «شهدت كل من ديسكفري جاردنز ودبي لاند ومدينة دبي الرياضية زيادات كبيرة في الإيجارات على أساس سنوي، في حين شهدت المناطق الرئيسية مثل نخلة جميرا ووسط مدينة دبي زيادات معتدلة مقارنة بالأرباع السابقة».
من المتوقع أن تشجع الإيجارات المتزايدة ومستويات عائد الإيجار المزيد من مشتريات المستخدم النهائي، خاصة في السوق الجاهزة. من المتوقع أن تنخفض تكاليف الرهن العقاري في الأرباع القادمة، مما يجعلها في متناول المشترين. بالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن تستمر الإيجارات في الارتفاع، مما يجعل الملكية خيارًا أكثر جاذبية لأولئك الذين يتطلعون إلى الاستثمار في العقارات.