دبي: تستمر الشركات الصغيرة والمتوسطة في دبي في التعرض لطلبات الإيجار المرتفعة من أصحاب العقارات - بل إن العديد منهم يتلقون إشعارات الإخلاء حيث تستمر المساحات المكتبية في المدينة في تسجيل ذروة الطلب ومعدلات إيجار أعلى.
العديد من الملاك ليسوا في حالة مزاجية تسمح لإيجاراتهم الحالية على المكاتب بالنمو بشكل طبيعي وبالتالي تمديد ترتيبات التأجير مع المستأجرين الحاليين. هذا هو المكان الذي تبدأ فيه عمليات الإخلاء بالظهور بانتظام، ما لم يكن المستأجر على استعداد لتلبية الزيادات بنسبة 20٪ -30٪ في تكاليف الإيجار.
لأنه، كما تقول مصادر سوق العقارات، حتى الحد الأدنى من المكاتب المتاحة في دبي سيكون لديه متلقون جاهزون. الكثير منهم، على وجه الدقة.
هذا هو السبب في أن الشركات الصغيرة والمتوسطة تواجه أكبر صعوبة في تلبية توقعات الملاك بشأن ما يجب أن يكون عليه الإيجار. حتى لو أرادوا الانتقال، فليس هناك العديد من الخيارات المتاحة على الفور للتغيير. في مباني المكاتب من الدرجة الأولى والدرجة الأولى في دبي، تصل مستويات الإشغال إلى مستويات 90٪ المرتفعة. إنه نفس الموقف تقريبًا عندما يتعلق الأمر بمكاتب ومواقع الدرجة B.
هذا يضع الشركات التي تلقت أوامر الإخلاء في موقف صعب. سواء كان ذلك في ديرة أو بر دبي أو الكرامة أو القرهود أو أي مكان آخر، يجب على الشركات الصغيرة اتخاذ بعض القرارات الصعبة بشأن ما يجب القيام به بشأن مكاتبها وإيجاراتها.
قال آكارشان كاثوريا، الرئيس التنفيذي لشركة RiseUp Properties: «نشهد المزيد من إشعارات الإخلاء في المساحات المكتبية، ولكن المزيد للمساحات المكتبية الأصغر». «يميل هؤلاء الملاك إلى أن يكونوا مستثمرين فرديين يميلون إلى إرسال إشعارات الإخلاء لأنهم قد يتطلعون إلى البيع لسحب الأموال أو يفضلون استخدام هذه المكاتب لأنفسهم.
«حتى الآن، لا يصدر أصحاب المكاتب الكبيرة مثل هذه الإشعارات، لأن هذه العقارات مملوكة في الغالب للكيانات الحكومية أو مجموعات الأعمال الكبيرة في الإمارات العربية المتحدة أو الشركات الكبيرة».
يجب إخطار مستأجري المكتب
عندما يتعلق الأمر بعمليات الإخلاء، فإن مستأجري الأعمال لديهم القواعد واللوائح لضمان حصولهم على متسع من الوقت لاتخاذ القرار.
إذا كان المالك يرغب في بيع العقار أو استخدامه شخصيًا، فيجب تقديم إشعار قانوني صادر عن المحكمة لمدة 12 شهرًا.
يمكن أن تحدث عمليات الإخلاء فقط عندما:
- عند انتهاء مدة عقد الإيجار. يجب إخطار المستأجر عن طريق إشعار يتم إرساله من خلال كاتب العدل أو بالبريد المسجل قبل 12 شهرًا على الأقل من تاريخ الإخلاء المقترح.
- ينطبق هذا فقط عندما يرغب المالك في هدم العقار أو إضافة منشآت جديدة - وشريطة أن يحصل المالك على التراخيص اللازمة لمثل هذا البناء.
- يرغب المالك في بيع العقار.
- يتطلب العقار التجديد أو الصيانة الثقيلة، وهو ما لا يمكن القيام به أثناء احتلال المستأجر له. هنا، يجب إصدار تقرير فني أو اعتماده من قبل بلدية دبي.
- يرغب المالك في استخدام العقار شخصيًا أو من قبل أحد الأقرباء (من الدرجة الأولى) بشرط عدم وجود عقار بديل مناسب لهذا الغرض.
رفع دعوى مع مركز منازعات الإيجار
قال بوروش جهونجوالا، الرئيس التنفيذي لشركة Banke International Properties: «في مثل هذه الظروف، لا يجوز للمالك تأجير العقار لمدة ثلاث سنوات أخرى على الأقل لممتلكات مكتبية».
«يجوز للمستأجر المطالبة بتعويض من المالك من خلال RDC (مركز منازعات الإيجار) بموجب RERA عن خرق هذا الحكم، إذا تم تأجير المبنى في وقت سابق.»
سيكون لدى دبي «ضعف كمية اللوازم المكتبية الجديدة» هذا العام مقارنة بالعام الماضي، وفقًا لتقرير حديث صادر عن شركة Cushman & Wakefield Core. سيتم تأجير الكثير منها مسبقًا.
ويضيف أنه حتى مع ذلك، سيظل السوق يعاني من نقص العرض حتى حوالي 2027-28.
لن يساعد أي منها قضية الشركات التي تحتاج إلى إيجاد مكان جديد بشكل عاجل.
وقال براثيوشا غورابو، رئيس قسم الأبحاث في شركة كوشمان آند ويكفيلد كور: «من المرجح أن تشهد أصول المكاتب من الدرجة B ارتفاعًا بنسبة مئوية أعلى مقارنة بممتلكات الدرجة الأولى».
«غالبًا ما تتم إدارة أصول الدرجة B من قبل مشغلين أصغر نسبيًا وغير مؤسسيين يعطون الأولوية لزيادة الإيجار على عوامل مثل تعهدات المستأجرين وطول عقد الإيجار وشروط الإيجار الإجمالية.»
إيجارات المكاتب
ستدفع الشركات الصغيرة والمتوسطة التي تشغل حوالي 5000-7,000 قدم مربع من المكاتب في بر دبي وديرة حوالي 500,000 درهم سنويًا كإيجارات. يقول آكارشان كاثوريا إن الأسعار قد «تنخفض إلى 350,000 درهم في بعض الحالات وتصل إلى 650,000 درهم اعتمادًا على جودة البناء والمرافق».