بدأ الملاك، وخاصة الكبار منهم، في المطالبة بزيادة الإيجار بنسبة 5-15 في المائة على العقود الجديدة حتى يتمكنوا من استيعاب تجميد الإيجار القادم في دبي لمدة ثلاث سنوات على الإيجارات الجديدة بشكل أفضل. لا يزال القانون الجديد في مراحل الصياغة، لكنه يمثل أحد أكبر التغييرات على الإطلاق لسوق الإيجارات السكنية في الإمارة.
من خلال المطالبة بإيجارات أعلى الآن، يتوقع هؤلاء الملاك أن يكونوا في وضع أفضل للتعامل مع فترة عدم الارتفاع والتكاليف المرتفعة المرتبطة بصيانة ممتلكاتهم خلال تلك السنوات الثلاث. يتم طلب الإيجارات المتزايدة لمجتمعات الفلل والمنازل حسب الطلب وأيضًا في فئة الشقق فائقة الجودة.
في المقابل، يرغب هؤلاء الملاك مرة أخرى في تقديم شهر أو شهرين إضافيين بدون إيجار أو تقديم تكييف مجاني. هناك أيضًا مرونة في مدفوعات الشيكات. ما يحاول الملاك تجنبه بأي ثمن هو الدخول في عقد إيجار جديد ثم يجدون أنهم لا يتمتعون بالمرونة لطلب إيجارات أعلى إذا انتعش السوق فجأة. (في الطرف العلوي من سوق الإيجار، هناك بالفعل علامات على أن الإيجارات في ازدياد.)
من المتوقع أن تشهد الأسابيع الستة إلى الثمانية المقبلة زيادة في نشاط التأجير حيث يتخذ السكان قرارًا بشأن الانتقال من مبانيهم الحالية أو الاحتفاظ بعقدهم.
يأتي طلب الإيجارات المرتفعة الآن مع عنصر معين من المخاطرة بالنسبة لأصحاب العقارات، خاصة وأن أسعار الطلب لا تزال تحت ضغط شديد داخل السوق الأوسع. بالنسبة لخيارات الإيجار المتوسطة إلى الأكثر تكلفة، فإن مالكي هذه العقارات ليسوا في وضع يسمح لهم بطلب المزيد - حتى يستقر الطلب.
قالت براثيوشا غورابو، رئيسة الأبحاث في شركة Cushman & Wakefield Core، شركة الاستشارات العقارية: «هناك محادثات [حول الزيادات] من الملاك - لكن الإيجارات لا تزال تعتمد على العرض والطلب». «بعض الوحدات السكنية المتاحة في السوق حيث تشهد عقود الإيجار الجديدة عروضًا متعددة. ولكن هذه المنتجات مخصصة في الغالب لمجتمعات الفلل القائمة وعدد قليل من مناطق الشقق الرئيسية ولا تعكس السوق بأكمله».
حالة الإيجار على العقود الجديدة في الإمارات الأخرى
- في أبو ظبي، لا تتضمن قوانين الإيجار شرط تجميد الإيجار. ومع ذلك، تم إعادة فرض سقف إيجار سنوي بنسبة 5٪، مما يسمح لأصحاب العقارات بزيادة الإيجار ضمن سقف السعر. * في الشارقة، لا يمكن زيادة الإيجار للسنوات الثلاث الأولى من عقد الإيجار. عند الانتهاء من فترة الثلاث سنوات، يُسمح للمالك بزيادة الإيجار كل عامين.
- بالنسبة للفجيرة، يخفض القانون ذو الصلة الزيادات السنوية في الإيجار إلى 5 في المائة كحد أقصى.
- في رأس الخيمة، لم يتم بعد وضع قانون ينظم العلاقات بين المالك والمستأجر. وبالتالي، فإن قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة رقم 5 لعام 1985 ينطبق على عقود الإيجار في الإمارة.
زيادة «مُدارة»
في وسط المدينة ودبي مارينا، بالنسبة للشقق التي تم إخلاؤها حديثًا، وخاصة خيارات ثلاث غرف نوم، بدأ الملاك بالتأكيد في طلب المزيد. مرة أخرى، يعتمد الكثير على ما سيحدث في الأسابيع المقبلة عندما يتخذ المستأجرون هذا القرار النهائي بالبقاء أو الانتقال. (من المفترض أن يشهد هذا الصيف أكثر من النشاط المعتاد لأنه من غير المرجح أن يسافر عدد كبير من السكان، ويمكن أن يستخدموا الأموال التي تم توفيرها لتغيير الإقامة.)
لقد شهدنا تحولًا ثابتًا من مدفوعات الإيجار مقدمًا لمدة عام إلى شيكات متعددة. بالإضافة إلى توفير السيولة والمرونة للمستأجرين لتوزيع تدفقاتهم النقدية الخارجة على مدار العام، فإن مدفوعات الشيكات الشهرية هي القاعدة إلى حد كبير في معظم الأسواق الناضجة. - براثيوشا جورابو في Cushman & Wakefield Core
ما الذي يغيره القانون الجديد؟
ينطبق القانون الجديد فقط على عقود الإيجار الجديدة ويأتي في وقت سيتم فيه تسليم أكثر من 30 ألف منزل جديد وستتم إضافة العديد منها إلى سوق الإيجار في دبي. قالت إسراء ريباني، مساعدة التقاضي في شركة TLG للمحاماة: «سيساهم هذا [التجميد لمدة ثلاث سنوات] بشكل كبير في استقرار الأسرة، حيث سيكون المستأجر على دراية بنفقات الإيجار التي سيتكبدها في وقت إبرام عقد الإيجار وترتيب الأمور وفقًا لذلك». «لن يضطر المستأجر إلى مواجهة زيادات غير متوقعة في الإيجار من قبل المالك ولن يضطر كثيرًا إلى المرور بمشاكل استئجار شقة جديدة.»
على الرغم من أهمية دخول القانون الجديد حيز التنفيذ، يجب على الملاك والمستأجرين مراقبة ما إذا كان القانون سيكون له أثر رجعي. أي ما إذا كان ينطبق على العقود المبرمة بالفعل الآن أو ما إذا كان ينطبق فقط على العقود الجديدة التي يتم وضعها بعد تنفيذ القانون.
وقال ريباني: «في الوقت الحالي، لا يوجد بند بشأن عدد السنوات المحددة التي يتعين على الأطراف الاتفاق عليها لتجميد الإيجارات».
كانت دبي قد فرضت في الماضي سياسات عدم رفع مؤقتة على العقود الجديدة، لا سيما خلال مرحلة 2007-2008 عندما ارتفعت الإيجارات بنسبة 20-30 في المائة خلال فترة قصيرة. وبالتالي سيكون القانون الجديد بمثابة طفرة لأنه سيكون عاملاً دائمًا في جميع معاملات المستأجر والمالك... على الأقل في السنوات الثلاث الأولى من العقد الجديد.
لذلك، عندما يدخل القانون الجديد حيز التنفيذ، لا يزال سؤال المليون دولار. يتخذ الملاك إجراءات استباقية من خلال تأمين عقود إيجار جديدة بسعر يرتاحون له. على الأقل هؤلاء الملاك الذين يمكنهم طلب المزيد يفعلون ذلك.
حقوق متساوية لأصحاب الملاك
كما سيعمل قانون الإيجار الجديد على تمكين الملاك من إدارة علاقاتهم مع المستأجرين. في حين أن تجميد الإيجار الإلزامي لمدة 3 سنوات هو التغيير الأكبر، سيتم منح الملاك أيضًا حقوقًا كافية.
يمكن للمالك، بموجب القانون، تقديم شكواه مباشرة إلى «قاضي التنفيذ» بدلاً من الاضطرار إلى الذهاب إلى مركز المنازعات الإيجارية أو المحاكم الدنيا أولاً. وقالت إسراء ريباني من The Legal Group إنه يستطيع القيام بذلك «في حالة خرق المستأجر لالتزامه بدفع الإيجار».
«هذا من شأنه أن يسهل بشكل كبير عملية تحصيل الإيجار للمالك ويقلل الوقت المستغرق في الحصول على تعويض قانوني».