وفقًا لخبراء العقارات، من المتوقع أن تنخفض زيادات الإيجار للمنازل في دبي العام المقبل.
في حين تستمر الإيجارات الرئيسية في الارتفاع، أظهرت السوق الأوسع علامات واضحة على الاستقرار حتى عام 2025، لا سيما في قطاعات السوق المتوسطة وبأسعار معقولة، كما قال براثيوشا غورابو، رئيس الأبحاث في Cushman & Wakefield Core.
وأضافت أنه مع توقع إمدادات جديدة كبيرة في مناطق الضواحي والأسواق المتوسطة، من المرجح أن ينخفض نمو الإيجارات أكثر مع انتقال السوق إلى عام 2026.
قال فاروق سيد، الرئيس التنفيذي لشركة Springfield Properties: «نعم، نتوقع الاعتدال». «ستضيف المعاملات السكنية التي يزيد عددها عن 54,000 صفقة وخط أنابيب التطوير الثقيل الذي سيتم تغذيته حتى عام 2026 مزيدًا من الخيارات، لا سيما في قطاع الشقق.
«إلى جانب تباطؤ نمو الإيجارات في الربع الثالث في العديد من المناطق، يشير هذا إلى منحنى إيجار أكثر ثباتًا واستدامة.»
وقال ماريو فولبي، نائب الرئيس الأول للاستشارات الاستثمارية في شركة Allegience Real Estate، إن تبريد الإيجارات يعتمد على ثلاثة شروط:
- توريد جديد قادم عبر الإنترنت
- الطلب المستمر (تدفقات السكان والأعمال)
- عوامل الاقتصاد الكلي (تحركات العملات وتدفقات رأس المال العالمية)
وقال إنه إذا تم تسليم حجم كبير من الأسهم الجديدة في عام 2026 مع اعتدال الطلب، فإن الإيجارات ستنخفض؛ وإذا استمر الطلب في تجاوز العرض، فإنها يمكن أن تظل ثابتة.
علامات يجب الانتباه إليها
وأضاف السيد فولبي: «يجب أن نبحث عن هذه الإشارات التي من شأنها أن تشير إلى فترة تهدئة: كميات كبيرة من عمليات التسليم المكتملة في الأسواق الفرعية التي شهدت أكبر ارتفاع في الإيجارات [مما يزيد من الخيارات ويقلل من الإلحاح]؛ تخفيف سرعة التأجير أو قضاء أيام أطول في السوق على بوابات القوائم، وهذه علامة مبكرة على أن العرض يفوق الطلب؛ ابحث أيضًا عن التباطؤ الاقتصادي أو المؤسسي الذي يقلل من تدفقات المغتربين.
وأضاف: «من ناحية أخرى، إذا استمر الطلب على المكاتب [وعمليات نقل الشركات] والسياحة بقوة، فسيؤدي ذلك إلى ارتفاع الإيجارات حتى عام 2026". «سنحتاج إلى مراقبة جداول التسليم للربع الرابع بعناية، ومعدلات استيعاب البوابة وإحصاءات التأجير في دائرة الأراضي والأملاك في دبي للحصول على إشارات ملموسة».
نمت الإيجارات المطلوبة في دبي بنسبة 4.7 في المائة في الربع الثالث من عام 2025، مما يظهر تغيرًا طفيفًا عن الربع السابق، وفقًا لبيانات من شركة ValuStrat للاستشارات العقارية.
وأظهرت البيانات أن إيجارات الشقق استمرت في التفوق على الفيلات، وهو اتجاه مستمر منذ عام 2024، مع زيادات سنوية بلغت 5.6 في المائة و 3.5 في المائة على التوالي.
قال حيدر طعيمة، المدير الإداري ورئيس الأبحاث العقارية في ValuStrat: «إيجارات الفلل(https://www.thenationalnews.com/business/money/2025/09/13/property-uae-renting-villa-dubai/)، التي زادت بأكثر من الضعف منذ تفشي الوباء، تقترب من حدود القدرة على تحمل التكاليف، في حين أن الشقق، التي تمثل 80 في المائة من السوق، بدأت في اللحاق بالركب على مدار العامين الماضيين».
من المرجح أن تواجه المجتمعات ذات الحجم الكبير من عمليات التسليم المجدولة ضغوطًا هبوطية عند طلب الإيجارات. وأضاف السيد طعيمة أنه من المتوقع أن تتأثر قرية جميرا سيركل (JVC) والخليج التجاري، حيث يمثلان 20 في المائة من العرض المقرر تسليمه في السنوات الأربع المقبلة.
هل يتم تسعير المستأجرين؟
ينتقل العديد من المستأجرين من المناطق المركزية القديمة إلى مناطق سكنية جديدة بأسعار أكثر تنافسية ووسائل راحة حديثة، بما في ذلك دبي الجنوبية والفرجان و JVC. وينتقل آخرون إلى الشارقة للحصول على قيمة إضافية، وفقًا للسيد سيد.
على الرغم من هذا التحول، لا يزال الطلب قويًا. وقال إن دبي أضافت أكثر من 155 ألف مقيم حتى الآن في عام 2025، مما أبقى سوق الإيجار نشطًا ولكن أقل تركيزًا في عدد قليل من المواقع المتميزة.
وقالت السيدة جورابو إنه على الرغم من أن الإيجارات لا تزال مرتفعة في جميع أنحاء المدينة، إلا أنه يتم تقديم إمدادات جديدة كبيرة في المجتمعات الناشئة مثل JVC و مثلث قرية الجميرا ودبي لاند ودبي الجنوبية.
«تتوسع هذه الأسواق الفرعية بسرعة، وتقدم مجموعة واسعة من خيارات الإسكان في السوق المتوسطة والميسورة التكلفة. يلبي تدفق العرض الطلب المتزايد من المهنيين الشباب والعائلات والمقيمين الجدد الذين يتم تسعيرهم خارج المناطق الرئيسية.
وأضافت: «مع مرور الوقت، من المتوقع أن يخفف خط الأنابيب هذا الضغط على نمو الإيجارات في قطاع الطبقة المتوسطة».
وقال السيد فولبي إن بعض المستأجرين يتم تسعيرهم في المواقع المركزية/الرئيسية مع استمرار الإيجارات في مسارها التصاعدي، وتنتقل هذه الأسر إلى ضواحي دبي ذات الأسعار المعقولة أو إلى الإمارات المجاورة.
«عندما ترتفع الإيجارات، يبدأ المستأجرون في البحث عن طرق للبقاء أو التحلي بالذكاء في تحركاتهم، لذلك داخل دبي، سيتبادل المستأجرون الموقع مقابل المساحة، على سبيل المثال الانتقال من مرسى دبي أو وسط المدينة إلى JVT أو JVC أو واحة دبي السيليكون أو دبي الجنوب، حيث تكون الإيجارات أقل وعائدات أعلى.
وأوضح أن «هذه المناطق أصبحت المفضلة لدى الملاك للمستأجرين الذين يتطلعون إلى استبدال التنقل مقابل القدرة على تحمل التكاليف».
«ينتقل بعض المستأجرين الذين لديهم ميزانيات أكثر تشددًا إلى إمارات أخرى مثل عجمان أو الشارقة أو رأس الخيمة، حيث يمكن أن تشكل الإيجارات جزءًا من جوهر دبي.
«تسارع هذا الاتجاه منذ العام الماضي ويتجلى في ارتفاع تسجيل عقود الإيجار في هذه الإمارات المجاورة. ومع ذلك، تأتي هذه التحركات على حساب التنقل الإضافي ومقايضات نمط الحياة».
وقال السيد طعيمة إن المستأجرين الذين يتمتعون بقوة إنفاق كافية يفكرون بشكل متزايد في ملكية المنازل، «وهو اتجاه من المتوقع أن يتعزز مع انخفاض أسعار الفائدة وتصبح تكلفة الرهون العقارية في متناول الجميع».
أين تزداد الإيجارات؟
وقال السيد سيد إن ند الشبا سجلت أكبر نمو في متوسط الإيجار هذا العام بزيادة قدرها 28 في المائة لتصل إلى 222 ألف درهم، تليها جميرا بنسبة 23 في المائة لتصل إلى 226 ألف درهم.
كما حققت المناطق الأخرى التي تركز على الأسرة مثل «ذا فيلا» (زيادة بنسبة 7 في المائة) و «ليفينج ليجندز» (بنسبة 6 في المائة) و «سوبها هارتلاند» (بزيادة قدرها 6 في المائة) مكاسب قوية. وفي المقابل، استقرت الإيجارات في مجتمعات مثل JVC وأرجان وذا جرينز والبرشا إلى حد كبير، على حد قوله.
«في الربع الثالث من عام 2025، بلغ متوسط إيجارات الشقق في دبي 75317 درهمًا، بزيادة حوالي 6 في المائة مقارنة بالعام الماضي. وبلغ متوسط الفلل 265,055 درهمًا، بزيادة قدرها حوالي 7 في المائة. وأضاف أن هذه الزيادات أقل بكثير من القفزات المزدوجة التي شهدناها في 2023-2024".
وفي الوقت نفسه، قالت السيدة جورابو إن المناطق الرئيسية مثل وسط مدينة دبي ونخلة جميرا تواصل تسجيل نمو مزدوج في الإيجارات، في حين استقرت مناطق مثل أبراج بحيرات جميرا ودبي مارينا وخليج الأعمال إلى حد كبير، مع انخفاض هامشي في بعض الأشهر الأخيرة.
وقال السيد فولبي إن الإيجارات ارتفعت بشكل أسرع في المناطق الراسخة مثل دبي مارينا وجميرا بيتش ريزيدنس ووسط المدينة والخليج التجاري.
وقال: «تستقر الإيجارات أو ترتفع بشكل أبطأ في مجتمعات الفلل الناضجة ذات السوق المتوسطة والأبراج القديمة، على سبيل المثال بعض العقارات القديمة في الينابيع والمرابع العربية».
«كانت جيوب منطقة البرشا القديمة أكثر استقرارًا نظرًا لوجود إمدادات أكبر ومستأجرين على المدى الطويل. كما انتقل الباحثون عن القيمة أو القدرة على تحمل التكاليف إلى JVC و JVT وواحة دبي للسيليكون وديسكفري جاردنز، حيث يتم قياس الارتفاعات بشكل أكبر».
