قال خبير عقاري إن الشركات في دبي تحاول إعادة التفاوض على شروط الإيجار التجاري تحسبًا لارتفاع الإيجار بعد إدخال ضريبة القيمة المضافة (VAT) في منطقة الخليج العربية العام المقبل.
وقال يونس الخوري، وكيل وزارة المالية الإماراتية، لزاوية، إحدى شركات تومسون رويترز، في فبراير إنه من المتوقع تطبيق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5 في المائة في الدول الست الأعضاء في مجلس التعاون الخليجي اعتبارًا من 1 يناير 2018، كجزء من الإصلاحات المالية لمواجهة تأثير الهبوط في أسعار النفط الخام.
تواجه الشركات في الإمارات العربية المتحدة ضغوطًا متزايدة على التكلفة وسط التباطؤ الاقتصادي في دول الخليج العربية بعد انخفاض أسعار النفط منذ منتصف عام 2014. قال تقرير نشرته شركة Cluttons للاستشارات العقارية الأسبوع الماضي إن القلق الاقتصادي العالمي وما تلاه من تقليص أو تأخير لخطط التوسع قصيرة الأجل، خاصة بين الشركات الدولية، قد بدأ في «التأثير على مرونة» إيجارات المكاتب. وقالت إن الإيجارات التجارية انخفضت في مواقع مختلفة في دبي في عام 2016.
«لقد رأينا عددًا من المستأجرين في هذا الصدد يسعون إلى الحصول على بند في عقد الإيجار يوضح أنه إذا تم فرض ضريبة القيمة المضافة وتسببت في تكلفة إضافية بنسبة 5 في المائة بالإضافة إلى نفقات الإيجار للمستأجر... فسيتم التنازل عن التكلفة أو دفع التكلفة من قبل المالك»، كما قال موراي سترانج، رئيس Cluttons في دبي، لـ Thomson Reuters Projects الأسبوع الماضي.
وأضاف أن عدم الوضوح بشأن كيفية تأثير الضريبة الجديدة على الإيجارات التجارية يسبب «العصبية» بين بعض المستأجرين الحاليين.
عقدت وزارة المالية أول ورشة عمل لها في مارس لتثقيف الشركات الإماراتية حول قانون الضرائب الجديد المقترح. وقال جورديب راندهاي، رئيس الضرائب في شركة المحاسبة الدولية جرانت ثورنتون، الذي كان حاضرًا في ورشة العمل، لـ Thomson Reuters Projects أنه وفقًا للوزارة، سيخضع تأجير العقارات التجارية لضريبة القيمة المضافة بمعدلات قياسية تبلغ خمسة بالمائة.
وقال ديفيد جودشو، الرئيس التنفيذي لشركة CORE للاستشارات العقارية، لـ Thomson Reuters Projects إنه يتوقع زيادة في الإيجارات بسبب ضريبة القيمة المضافة على المدى المتوسط إلى الطويل.
وقال جودشو في رسالة بالبريد الإلكتروني الأسبوع الماضي: «على المدى القصير، سيُترجم هذا إلى ارتفاع إيجارات المكاتب، على الرغم من أننا نتوقع استيعاب هذا التأثير مع تكيف السوق».
وفقًا لخبراء الضرائب، لن يتمكن مشترو أو مستأجرو العقارات التجارية غير المسجلين في ضريبة القيمة المضافة من استرداد الضريبة المفروضة.
قد تعيق الهوامش المنخفضة سوق إيجارات المكاتب
من المرجح أيضًا أن يشعر الملاك التجاريون بوطأة انخفاض العوائد.
قال سترانج: «إذا كان هامشهم سيتأثر بتكاليف ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5 في المائة، فقد يصبح ذلك مشكلة حرجة للغاية بالنسبة للكثير من الملاك التجاريين هناك».
وأضاف: «في الكثير من العقارات التجارية، انخفضت الإيجارات على مدى السنوات الثلاث الماضية وأصبح من الصعب بشكل متزايد على الملاك التجاريين تحقيق العائد المطلوب على الاستثمار أو هوامش الربح على هذه الأنواع من المشاريع».
وبرزت أبراج بحيرة الجميرا (JLT) باعتبارها الأضعف أداءً في عام 2016، وفقًا لشركة Cluttons، حيث أنهت الإيجارات ذات الحد الأدنى والعلوي العام ما بين 60 درهمًا إماراتيًا (0.16 دولارًا) للقدم المربع (قدم مربع) و 140 درهمًا لكل قدم مربع، بانخفاض من 70 إلى 180 درهمًا لكل قدم مربع في العام السابق.
وقال التقرير إن الخليج التجاري والقرهود كانا ثاني أضعف الأسواق أداءً في المدينة خلال عام 2016، حيث انخفضت الإيجارات بين 10 إلى 20 درهمًا للقدم المربع في المتوسط.
تشير توقعات كلاتونز إلى أن احتمال حدوث مزيد من الضعف في الظروف الاقتصادية العالمية، والتي كانت تؤثر بالفعل على مستوى نشاط الصفقات في السوق، لا يبدو من المرجح أن يهدأ على المدى القريب.
قال جودشو إن بعض الملاك قد يفكرون في تحمل عبء الاحتفاظ بالمستأجرين الحاليين أو جذب مستأجرين جدد.
وقال: «على المدى القصير، سيتم إنشاء جيوب من الفرص حيث يمكن لأصحاب العقارات استيعاب التكاليف الإضافية، مما يجعل عقاراتهم التجارية جذابة نسبيًا وتنافسية». «سيختفي هذا التأثير في النهاية.»
مسألة موقع
وفي حين يشعر شاغلو الأعمال بالقلق إزاء كيفية تغطية المسؤولية المحتملة عن ارتفاع الإيجار نتيجة لضريبة القيمة المضافة، قال سترانغ إن احتمال تحمل الملاك للتكاليف سيعتمد على مكان العقار.
تسارع معدل التضخم العام في أسعار مستلزمات الإنتاج في مارس، وفقًا لمؤشر مديري المشتريات في الإمارات العربية المتحدة الصادر عن بنك الإمارات دبي الوطني لهذا الشهر. ومع ذلك، لم تسجل الشركات أي تغيير في أسعار الإنتاج. وقالت إن الشركات التي رفعت الرسوم نقلت أعباء التكلفة المرتفعة إلى العملاء، بينما أفادت التقارير أن شركات أخرى قدمت خصومات بسبب المنافسة الشديدة في السوق.
وقال سترانج إن «المرونة» في مناطق مثل مدينة دبي للإعلام ومركز دبي المالي العالمي وتيكوم، حيث كان هناك «نقص في العرض»، من المرجح أن تستمر على الرغم من عدم توقع نمو في الإيجارات.
وقال: «لم نر بعد ما إذا كان أي مالك مستعدًا لقبول هذه الأنواع من البنود». «من واقع خبرتنا، يتطلع الملاك إلى تجنب إدخال تكاليف ضريبة القيمة المضافة تمامًا مثل المستأجرين».
وأشار إلى أن المشاريع التجارية في المناطق التي يوجد فيها فائض في العرض تتباطأ أيضًا نتيجة لذلك.
وقال: «على الجانب الآخر هناك قطاعات مثل JLT إلى حد ما، والتي شهدت انخفاض العرض والطلب إلى حد ما وشهدنا انخفاض الإيجارات وزيادة العرض بمعدل جعلها بالتأكيد سوقًا للمستأجرين في هذه الأنواع من المناطق حيث يوجد الكثير من الخيارات للمستأجرين للانتقال أو التفاوض بشأن الإيجارات».
«في هذه المجالات، شهدنا بالتأكيد مقدار تباطؤ التنمية خلال العام أو العامين الماضيين بسبب وجود قدر كبير من الوظائف الشاغرة».
وأضاف أنه لا يزال من غير الواضح ما إذا كانت الشركات العاملة داخل المناطق الحرة سيتم إعفاؤها من أي رسوم ضريبة القيمة المضافة المحتملة.
وقال: «ومع ذلك، نتوقع أن يتم تطبيق أي ضريبة جديدة في جميع المجالات لتجنب الارتفاع الهائل في متطلبات المساحات المكتبية في المنطقة الحرة».
وافق المجلس الوطني الاتحادي لدولة الإمارات العربية المتحدة على مشروع قانون اتحادي بشأن إدخال الإجراءات الضريبية في اجتماع عقد في 15 مارس - مما يشير إلى أن الدولة في مراحل متقدمة من الاستعدادات لوضع نظامها الضريبي.
وقال مصدر في وقت سابق من هذا الشهر إنه من المتوقع أن يصدر رئيس الإمارات الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان قانونًا لإدخال ضريبة القيمة المضافة على السلع والخدمات في البلاد خلال الأشهر الأربعة المقبلة.