يعمل مطورو العقارات في دبي على تغيير نماذج الأعمال بشكل جذري والتحول إلى المواد من مصادر محلية حيث تؤدي التعريفات إلى زيادة تكاليف البناء وتعطيل سلاسل التوريد العالمية، حسبما قال مسؤولون تنفيذيون في الصناعة لـ Arabian Business.
يؤدي ارتفاع أسعار المواد بشكل أساسي إلى تغيير كيفية تخطيط وتمويل وبناء المشاريع التطويرية في الإمارة، مما يفرض تغييرات استراتيجية يمكن أن تعيد تشكيل الصناعة وسط تأثيرات السوق المتنوعة.
قال بن بانداري، الرئيس التنفيذي ومؤسس شركتي العقارات BenCo و DevCore، في مقابلة مع Arabian Business: «تؤثر التعريفات الحالية على مطوري دبي بشكل مختلف مقارنة بالاضطرابات التجارية السابقة، ويرجع ذلك أساسًا إلى أنها تستهدف سلاسل التوريد العالمية وتكاليف المواد بدلاً من الأسواق المالية أو أسعار النفط فقط».
وأضاف: «على عكس الأزمات السابقة التي أوقفت المشاريع بسبب نقص التمويل، فإن التحدي اليوم هو إدارة التكاليف المرتفعة والتعقيد اللوجستي».
تؤدي تكاليف المواد إلى إعادة تصميم المشروع
يعد الفولاذ والألمنيوم والزجاج من بين المواد الأكثر تأثراً بسياسات التعريفة العالمية، حيث يقوم بعض المطورين بالفعل بإعادة تصميم المشاريع لتقليل تعرضها.
وقال بانداري: «يهتم المطورون في دبي بشكل خاص بارتفاع أسعار مواد البناء الرئيسية مثل الفولاذ والألمنيوم والزجاج ومكونات MEP (الميكانيكية والكهربائية والسباكة) والبلاط عالي الجودة».
تؤثر هذه الزيادات في الأسعار بشكل مباشر على خطط المشروع، حيث يقوم العديد من المطورين بإجراء تعديلات كبيرة للحفاظ على الجدوى.
وأوضح بانداري أنه «مع تقلب الأسعار في الواردات الرئيسية مثل الفولاذ والألمنيوم ومكونات MEP، يقوم المطورون بتعديل الاستراتيجيات بعدة طرق». «البعض يؤجل بدء المشروع لانتظار أسعار أكثر استقرارًا أو لإعادة التفاوض على عقود التوريد. يقوم آخرون بإعادة تصميم المشاريع لاستخدام المزيد من المواد المتاحة محليًا أو الفعالة من حيث التكلفة».
وقد ردد هذا التقييم قادة الصناعة الآخرون الذين سلطوا الضوء على الضغوط التضخمية المتزايدة.
«تساهم الاضطرابات المستمرة في التجارة العالمية في الضغوط التضخمية، لا سيما على مواد البناء التي يتم الحصول عليها من موردين رئيسيين مثل الصين. قال فاروق سيد، الرئيس التنفيذي لشركة Springfield Properties ومقرها دبي، مؤخرًا لـ Arabian Business: «إن ارتفاع تكاليف المواد الخام يزيد حتمًا من نفقات البناء الإجمالية».
النماذج المالية تواجه الإصلاح
وقد أدت حالة عدم اليقين إلى تغييرات كبيرة في كيفية تمويل المشاريع، مع ابتعاد المطورين عن الاعتماد على مدفوعات المشترين خلال مراحل البناء.
وقال بانداري: «يركز العديد من مطوري دبي الآن على الحصول على دعم مالي أقوى بدلاً من الاعتماد بشكل أساسي على مدفوعات العملاء أثناء البناء». «مع ارتفاع التكاليف وعدم اليقين في السوق، فإنهم يؤمنون المزيد من التمويل مقدمًا من خلال المستثمرين أو القروض المصرفية أو الشراكات.»
يمثل هذا التحول تغييرًا كبيرًا في مشهد المطورين في دبي، حيث كانت المبيعات خارج الخطة تمول تقليديًا تقدم البناء.
«يضيف الكثيرون ميزانيات طوارئ أكبر للتحضير للزيادات غير المتوقعة في أسعار المواد. يقوم البعض بتقسيم المشاريع الكبيرة إلى مراحل أصغر حتى يتمكنوا من إدارة التكاليف بسهولة أكبر بمرور الوقت».
ينصح خبراء العقارات المطورين التجاريين بضمان التخطيط المالي القوي بدلاً من الاعتماد فقط على مدفوعات العملاء، والتي قد تصبح أقل قابلية للتنبؤ بها في سوق غير مستقر.
«بالنسبة للمطورين، يجب أن يكون التركيز على الإدارة المالية الحكيمة. يمكن أن يكون الاعتماد فقط على مدفوعات العملاء محفوفًا بالمخاطر. قال أيمن يوسف، المدير الإداري في كولدويل بانكر، لـ Arabian Business في مقابلة أجريت معه مؤخرًا: «يجب على المطورين التأكد من أنهم يمتلكون القوة المالية لإكمال المشاريع بشكل مستقل، إذا لزم الأمر».
ومع ذلك، فإن تأثير الزيادات في الأسعار الناجمة عن التعريفات ليس موحدًا في سوق العقارات في دبي، حيث تواجه بعض القطاعات تحديات أكبر من غيرها.
وقال بانداري: «الإسكان الميسور التكلفة ومتوسط الدخل معرض للخطر لأن هذه المشاريع لديها ميزانيات ضيقة، لذلك حتى الزيادات الصغيرة في التكاليف يمكن أن تضر بالأرباح». «تتأثر المشاريع الفاخرة أيضًا لأنها تعتمد على المواد المستوردة باهظة الثمن التي أصبح من الصعب الآن الحصول عليها أو أكثر تكلفة».
وأشار إلى أن القطاعين الفندقي والتجاري يواجهان ضغوطًا إضافية تتجاوز تكاليف البناء فقط، حيث تؤثر حالة عدم اليقين الاقتصادي العالمي على شهية المستثمرين.
سلاسل التوريد تتحول نحو المصادر الإقليمية
في الوقت الذي تواجه فيه سلاسل التوريد العالمية اضطرابًا، يبحث المطورون في دبي بشكل متزايد عن قرب من المنزل للحصول على المواد.
وقال بانداري: «يتجه مطورو دبي بشكل متزايد إلى المواد والموردين من مصادر محلية من البلدان ذات المخاطر الجمركية المنخفضة للتحكم في التكاليف وتجنب التأخير». «يتم الآن الحصول على مواد مثل الأسمنت والصلب والتشطيبات الأساسية في كثير من الأحيان من داخل الإمارات العربية المتحدة أو من دول مثل تركيا والهند.»
يمكن لهذا المحور أن يعزز التصنيع الإقليمي وربما يعيد تشكيل شبكات التوريد إذا استمر على المدى الطويل.
في حين أن موقع دبي الاستراتيجي قد يعطي مزايا لبعض القطاعات، إلا أن قطاع تصدير الألمنيوم المهم في الإمارات العربية المتحدة يواجه تحديات في ظل نظام التعريفة الجديد.
وقال بي فارغيز، رئيس الخدمات المهنية في شركة كوشمان آند ويكفيلد كور: «ستخضع صادرات الألمنيوم الإماراتية إلى الولايات المتحدة - التي تقدر قيمتها بأكثر من 1.4 مليار دولار سنويًا - لتعريفة واسعة النطاق بنسبة 25 في المائة بموجب السياسة الجديدة». «في حين أن هذا سيخلق ضغوطًا، فمن المرجح أن تخفف قاعدة الإنتاج منخفضة التكلفة نسبيًا في البلاد على مستوى العالم من التأثير وتمكن الإمارات العربية المتحدة من البقاء موردًا تنافسيًا للسوق الأمريكية».
قد يكون الأمر الأكثر إثارة للقلق بالنسبة لسوق العقارات في دبي هو أي اضطراب في نموذج إعادة التصدير في الإمارة. «إذا بدأت السلطات الأمريكية في استهداف إعادة الشحن أو الحد الأدنى من المعالجة، فقد ينشأ احتكاك. وحذر فارغيز من أن ذلك سيكون له آثار غير مباشرة على استيعاب المساحة ونمو الإيجارات والثقة في التأجير عبر الممرات اللوجستية الأساسية.
تقلبات العملة جانب فضي
وبالإضافة إلى التحديات، سلط الخبراء الضوء على الفرص الناشئة مع تطور وضع التعريفات، لا سيما فيما يتعلق بتقلبات العملات وعمليات نقل الأعمال.
«يستخدم مطورو دبي تغييرات العملة لجذب المستثمرين الأجانب. وبما أن الدرهم الإماراتي مرتبط بالدولار الأمريكي، فإنه يظل مستقرًا، في حين أن العملات الأخرى مثل الجنيه البريطاني أو اليورو أو الروبية الهندية ترتفع وتنخفض»، قال بانداري.
يتم الاستفادة من ميزة العملة هذه من خلال استراتيجيات التسويق المصممة خصيصًا والتي تستهدف المشترين الدوليين من الأسواق ذات أسعار الصرف المواتية.
وقال كريس وايتهيد، الشريك الإداري في دبي سوثبي إنترناشيونال ريالتي، لـ Arabian Business: «أي انخفاض في قيمة العملة يميل إلى زيادة الطلب على [العقارات] في الإمارات العربية المتحدة من المستثمرين الأجانب».
قال المدير العام لمجموعة BCD، أنجاد بيدي، إن أسواقًا مثل المملكة المتحدة وأوروبا والهند وبعض أجزاء شرق آسيا يمكن أن تنظر إلى هذا «باعتباره لحظة مناسبة لحجز العقارات عالية القيمة بأسعار عملات مواتية نسبيًا».
تم تعزيز مكانة مركز دبي التجاري في دبي
كما تعزز حالة التعريفة مكانة دبي كمركز تجاري استراتيجي، مما قد يفيد المطورين بطرق غير متوقعة.
«مع تحول التجارة العالمية، تستخدم المزيد من الشركات دبي كقاعدة للشحن والتخزين والتصنيع. وقال بانداري: «هذا يؤدي إلى زيادة الطلب على المستودعات والمصانع والمساحات التجارية - مما يمنح المطورين فرصة لبناء أكثر من مجرد منازل».
وكان خبراء الصناعة قد أخبروا أريبيان بزنس سابقًا أن المناطق الحرة في دبي يمكن أن تستفيد من الشركات التي تسعى إلى إعادة هيكلة سلاسل التوريد وتجاوز رسوم الاستيراد، مما قد يؤدي إلى عمليات نقل أعمال جديدة إلى الإمارة.
وأشار بانداري إلى أن «بعض الشركات الدولية بدأت في نقل أجزاء من عملياتها إلى دبي لتجنب الرسوم الجمركية والاستفادة من الروابط التجارية القوية للمدينة والبيئة الصديقة للأعمال».
أشار الرئيس التنفيذي لشركة Springfield Properties إلى أنه على الرغم من هذه التحديات، «أظهرت دبي باستمرار المرونة في مواجهة الاضطرابات الاقتصادية العالمية».
كما سلط سيد الضوء على أن سوق العقارات في دبي يستفيد من الهيكل الضريبي المميز في المنطقة. وقال إن معدل التعريفة العامة في دول مجلس التعاون الخليجي البالغ حوالي 10 في المائة أقل بكثير من مثيله في العديد من الأسواق الراسخة في جميع أنحاء العالم.