لقد حدث ما لا مفر منه. صوتت بريطانيا بأغلبية ساحقة لمغادرة الاتحاد الأوروبي (EU). إذن، ماذا يعني ذلك للمستثمرين من الخليج والشرق الأوسط الذين استثمروا مليارات الدولارات في سوق العقارات في المملكة المتحدة؟
اجتذبت لندن والمدن الناشئة مثل مانشستر وبرمنغهام تقليديًا اهتمامًا كبيرًا من العائلات الثرية في الشرق الأوسط والمستثمرين من القطاع الخاص وصناديق الثروة السيادية.
على الرغم من أن المشترين كانوا يؤجلون الاستثمارات في الفترة التي سبقت التصويت الحاسم على خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي، فإن هذه الفترة من عدم اليقين وضعف الجنيه ستفتح فرصًا للمستثمرين الأذكياء.
ومع ذلك، بالنسبة لأولئك الذين يستثمرون في سوق العقارات في المملكة المتحدة، فإن التدهور في قيمة الجنيه الإسترليني بين عشية وضحاها سيؤدي إلى محو أي مكاسب في السنوات الأخيرة، وخاصة المشترين من الخليج، الذين تحتفظ عملاتهم بربط ثابت بالدولار الأمريكي.
يقول فيصل دوراني، رئيس قسم الأبحاث في كلاتونز: «سيجد أي مستثمر بالدولار الأمريكي أو الدرهم الإماراتي سعر سنترال لوند الرئيسي المتوسط على الأصول السكنية أقل بـ 96,000 دولار [350,000 درهم] مما كان عليه في 20 يونيو. على العكس من ذلك، أصبحت العقارات السكنية في لندن الآن أرخص بـ 96,000 دولار للمشترين الدوليين الذين يتطلعون إلى دخول السوق.
ويضيف دوراني: «الجانب المشرق اليوم هو أن أولئك القادمين من الخليج الذين يتطلعون إلى الأصول السكنية في لندن سيجدونها أرخص بنسبة 31 في المائة مما كانت عليه خلال ذروة السوق الأخيرة في الربع الثالث من عام 2007، مما يشير إلى أننا قد نكون على وشك رؤية استئناف كبير لنشاط الاستثمار العقاري في العاصمة البريطانية، لا سيما وأن المستثمرين العالميين يبحثون عن أصول الملاذ الآمن مثل الذهب والذهب في لندن، والتي نتوقع أن تحتفظ بجاذبيتها».
قام العديد من المستثمرين الأجانب بتعليق معاملات العقارات التجارية ذات التذاكر الكبيرة في لندن أو إدراج بنود خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي لإعادة تقييم توقعاتهم الاستثمارية في حالة الانسحاب من الاتحاد الأوروبي. كانوا قلقين من أن ضعف الجنيه الإسترليني سيؤدي إلى انخفاض الرغبة في تأجير المساحات التجارية في بريطانيا.
قد يكون للتلاعب بالعملة آثار محتملة على سوق لندن المركزي، الذي يعتمد بشكل كبير على الاستثمار الأجنبي. يمكن أن يوفر ضعف الجنيه دفعة قصيرة الأجل للطلب على الإسكان في العاصمة.
كان تقرير نايت فرانك الأخير حول «خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي ومعنويات المستثمرين في دول مجلس التعاون الخليجي» متفائلاً بشأن آفاق سوق العقارات في حالة خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي. يقول التقرير إن الوصول إلى السوق الموحدة للاتحاد الأوروبي ليس السبب الوحيد لجذب المستثمرين إلى المملكة المتحدة. ويحدد الفرصة في حالة عدم اليقين بناءً على الأساسيات الاقتصادية القوية للمملكة المتحدة.
على سبيل المثال، لا تزال لندن تتصدر قائمة أهم 10 مدن لمستثمري القطاع الخاص. أيضًا، لا يزال من المتوقع أن تتفوق المملكة المتحدة على منطقة الاتحاد الأوروبي الأوسع ودول مجموعة الثماني بحلول عام 2020 (معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 2.1 في المائة وفقًا لصندوق النقد الدولي).
تعمل ديناميكيات العرض والطلب أيضًا لصالح العقارات في لندن. على الرغم من الارتفاع الكبير في نشاط البناء، لا يزال الطلب على الإسكان يفوق العرض. من المتوقع أن يؤدي هذا الخلل إلى تعزيز الأسعار بشكل أكبر، كما يضيف تقرير نايت فرانك.
وقال ديكلان ماكنوتون، المدير الإداري لشركة تشيسترتنز مينا في الإمارات العربية المتحدة: «لدينا رأي راسخ بأن الأمور ستسير كالمعتاد، على الأقل في المدى القصير والمتوسط».
أغلقت Chestertons مبيعات العقارات التي بلغت قيمتها أكثر من 610 مليون درهم نيابة عن مستثمري الشرق الأوسط في عام 2015. كانت لندن السوق الأكثر جاذبية لمستثمري تشيسترتونز في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، حيث تم استثمار أكثر من 265 مليون درهم في سوق العقارات في العاصمة البريطانية. ويمثل هذا أكثر من 70 في المائة من إجمالي مبيعاتها التي بلغت حوالي 379 مليون درهم.
«لطالما كانت لندن وجهة مفضلة للمستثمرين من الشرق الأوسط. إنها سوق ناضجة ومنظمة جيدًا ولها سجل حافل في زيادة رأس المال. يقول ماكنوتون إن العديد من المستثمرين في الشرق الأوسط على دراية بلندن، حيث يزورونها بانتظام.
وبالنسبة إلى تشيسترتنز، تصدّر المشترون من الكويت قائمة المستثمرين في دول مجلس التعاون الخليجي، حيث شكّلوا 21 في المائة من إجمالي مبيعات لندن، تليها المملكة العربية السعودية (17 في المائة) وقطر (10 في المائة) والإمارات العربية المتحدة (10 في المائة) والبحرين (7 في المائة). ويضيف ماكنوتون أن رصيد المشترين الآخرين كان يتألف من مواطنين من المملكة المتحدة وسويسرا وإيران.
ومع ذلك، من المحتمل أن يكون هناك مستثمرون يتجنبون المخاطرة ويمتنعون عن اللعب لبعض الوقت لأنهم يريدون تطوير فهم جيد لسيناريو المخاطر والعوائد. يمكنهم إما سحب الاستثمارات أو البقاء في أماكنهم دون زيادة الاستثمار حتى يظهر الوضوح.
تقول فيكتوريا غاريت، الشريك المساعد ورئيس تسويق المشاريع الدولية (مينا) في نايت فرانك: «لقد شهدنا بالفعل تأثير خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي على الاستثمار في قطاع العقارات في المملكة المتحدة من المشترين في الشرق الأوسط وكذلك في أماكن أخرى على مستوى العالم. الخوف من المجهول يخلق نهج الانتظار والترقب لعدد من المشترين والبائعين الذين لا يتم الضغط عليهم للتصرف».
«الزيادة في رسوم رسوم الدمغة لأصحاب المنازل الثانية التي دخلت حيز التنفيذ في 1 أبريل سيكون لها أيضًا تأثير غير مباشر على تباطؤ حجم المبيعات في الأشهر التالية حيث يبدأ السوق في محاولة استيعاب هذا التغيير الجديد المقترن بخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي. ويضيف غاريت: «ما رأيناه هو المستثمرون الأذكياء الذين ينظرون إلى لندن كملاذ آمن ومكان للحفاظ على رأس المال مستفيدين من اللعب الحالي بالعملة مع الجنيه الإسترليني الضعيف للاستثمار في سوق المملكة المتحدة».
وفي الوقت نفسه، لطالما حظيت المملكة المتحدة - وخاصة مدن مثل لندن - بجاذبية خاصة للهنود، وخاصة الشركات عالية الدخل، التي لديها مصالح تجارية أو عائلات هناك. «سيراقب هؤلاء الأفراد عن كثب تأثير خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي على أسعار العقارات في المملكة المتحدة. يقول أنوج بوري، رئيس مجلس الإدارة والرئيس القطري لشركة JLL India: «من المحتمل جدًا أن يسعى العديد من الهنود إلى الاستثمار هناك». لم يتمكن خبراء العقارات الآخرون من تحديد النتيجة الدقيقة لخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي في سوق الإسكان في المملكة المتحدة.
يقول إدوارد ماكورا، الشريك في شركة Cushman & Wakefield Core: «من المستحيل التنبؤ بما سيحدث لسوق الإسكان في المملكة المتحدة بأي دقة كبيرة حتى نعرف ما سيعنيه خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي للاقتصاد الأوسع. ما نعرفه من المؤشرات الرئيسية هو أن عدم اليقين قبل الاستفتاء أثر على استفسارات المشترين الجدد. ومن المرجح أن يؤدي استمرار حالة عدم اليقين هذه إلى تراجع نمو الأسعار والمعاملات على المدى القصير».
وفي الوقت نفسه، أدت رسوم الدمغة الإضافية بنسبة 3 في المائة على المنازل الثانية إلى قيام المستثمرين الذين يشترون من أجل السماح لهم بمراجعة استراتيجياتهم.
«قد تشهد الأسواق الرئيسية تأثيرًا أكبر على المدى القصير. ومع ذلك، على طول الخط، من المفترض أن يؤدي انخفاض قيمة الجنيه الإسترليني إلى إعادة بعض المشترين الدوليين إلى السوق، وإن كان ذلك مع احتمال أقل حماسًا مما كان عليه الحال في فترات الركود السابقة نظرًا لارتفاع تكاليف رسوم الدمغة «، يضيف ماكورا.