يعد النمو السكاني والتشريعات الحكومية الاستباقية والاستثمار المستدام في المشاريع الجديدة وهيئة التخطيط الحضري ذات التفكير المستقبلي بعضًا من العوامل المهمة التي تضع سوق العقارات في أبوظبي على المسار الصحيح للنمو.
ومن المتوقع أن يرتفع الطلب على العقارات السكنية، على وجه الخصوص، للتغلب على التباطؤ المتوقع في الإنفاق الحكومي هذا العام بسبب الانخفاض الأخير في أسعار النفط. وفقًا للمحللين، فإن الطلب قوي جدًا لدرجة أنه يتم الانتهاء من المشاريع الجديدة بمجرد فتحها للمستثمرين. أعلنت شركة الدار العقارية مؤخرًا عن بيع جميع قطع الأراضي البالغ عددها 281 قطعة أرض في مجمع المريف السكني الرئيسي للإماراتيين في مدينة خليفة في غضون أسبوع.
علاوة على ذلك، كان الطلب على المساكن عالية الجودة في جميع نقاط الأسعار أكثر شراسة من أي وقت مضى، ويرجع ذلك أساسًا إلى النمو السريع في القوى العاملة الدولية في العاصمة، كما يقول المحللون.
بالإضافة إلى ذلك، أدى إلغاء سقف الإيجار والعدد الكبير من الموظفين الحكوميين الذين ينتقلون إلى أبوظبي للتأهل للحصول على بدل سكن إلى سوق تأجير قوي في العامين الماضيين.
في حين تم التركيز على العقارات السكنية، إلا أن العقارات التجارية تلحق بالركب بسرعة، على الرغم من أنها تتميز حاليًا بنقص في العرض.
يقول ديفيد جودشو، الرئيس التنفيذي لشركة Cushman & Wakefield Core، أن سهولة الرهن العقاري هي عامل آخر يدفع الطلب على العقارات في العاصمة. على سبيل المثال، تقدم شركة أبو ظبي للتمويل قروضًا عقارية بنسبة 2.99 في المائة، بدون رسوم معالجة أو تحويل الراتب وإجازات الدفع.
يقول جودشو: «مع الرهون العقارية الجذابة، من المنطقي تمامًا للمقيمين الشراء بدلاً من الإيجار». «ومع ذلك، فإن ما إذا كانوا يفعلون ذلك بالفعل أم لا يعتمد بشكل كبير على الأمن الوظيفي. ومع انخفاض أسعار النفط والحديث عن قيام شركات النفط والغاز بتخفيض عدد الموظفين، قد يختار المستخدمون النهائيون الاستئجار على المدى القصير».
نظرًا لمحركات الطلب في المساحات السكنية - الترقيات وزيادة عدد السكان واللوائح - فمن العدل أن نقول إن سوق أبوظبي مدفوع بالمستخدمين النهائيين. يقول أمين القدسي، الرئيس التنفيذي لشركة ناشيونال ميدل إيست للعقارات، أن 70 في المائة من المشترين يبحثون عن مساكن أولية و 30 في المائة من المستثمرين.
يقول غودشو: «من الناحية التاريخية، شهدت أبوظبي انقسامًا صحيًا بين مشتري الرهن العقاري للمستخدم النهائي والمستثمرين. في حالة المواقع التي تكون فيها الإيجارات مرتفعة جدًا مثل شاطئ الراحة، تكون نسبة المستخدمين النهائيين مرتفعة، في حين أن جزيرة ريم، الأقرب إلى المدينة، لديها المزيد من المستثمرين الذين يبحثون عن عائد إيجاري».
إمكانية تحمل التكاليف
ومع ذلك، فإن شراء العقارات السكنية في العاصمة ليس رخيصًا. يقول فيصل دوراني، مدير الأبحاث الدولية وتطوير الأعمال في كلاتونز، لـ Property Weekly: «من الصعب تحديد نسبة مئوية بين تسرب الشراء للسماح للمستثمرين والمستخدمين النهائيين الحقيقيين، لكن التجربة تشير إلى أن الاثنين متوازنان إلى حد ما. من الإنصاف القول إن النمو القوي في القيمة الإيجارية بنسبة 14 في المائة على مدى العامين الماضيين في الأسواق الفرعية للتملك الحر في المدينة قد وضع الشؤون المالية للأسر تحت الضغط، الأمر الذي أدى بدوره إلى زيادة الرغبة في الانتقال من السكن المستأجر إلى مهنة المالك.
«مع إدخال سقف الرهن العقاري الفيدرالي، إلى جانب ارتفاع أسعار المنازل بنسبة 24 في المائة في العام الماضي، لم يتبق أمام بعض الأسر سوى خيار ضئيل سوى الإيجار لفترة أطول. لكن الرغبة في الشراء لم تتضاءل».
ومع استمرار الحكومة في الاستثمار في مشاريع البنية التحتية والتنويع الاقتصادي بمليارات الدولارات، يستمر الطلب على العقارات السكنية في الارتفاع، لا سيما بالنسبة لإسكان الموظفين من المستوى المتوسط والأساسي.
يقول غودشو: «لقد شهدنا الكثير من الطلب على الإقامة للموظفين من المستوى المتوسط [في قطاعات مثل] الترفيه والضيافة والترفيه.
«نظرًا لتطور صناعة السياحة في أبوظبي [بشكل أكبر]، سنبدأ في رؤية المشاريع التطويرية الملائمة لهذا الأمر، وقد عملنا بالفعل مع العديد من الفنادق وشركات الترفيه والتسلية التي تتطلع إلى إيجاد صفقات بالجملة لموظفيها - على عكس ما نراه في دبي.»
أصبحت القدرة على تحمل التكاليف أكثر أهمية، ليس فقط في أبو ظبي أو الإمارات العربية المتحدة، ولكن في جميع أنحاء العالم. يستشهد دوراني بخطة بلدية دبي لفرض حصص سكنية ميسورة التكلفة للمشاريع الجديدة، والتي تستهدف أولئك الذين يتقاضون رواتب شهرية تتراوح بين 4,000 و 12,000 درهم.
ويقول: «لطالما كان التركيز في دبي وأبو ظبي هو نهاية السوق الفاخرة». «ومع ذلك، هناك سوق متوسطة ضخمة غير مستغلة، حيث تطمح الأسر إلى الانتقال إلى مهنة المالك، ولكن يتم إعاقتها بسبب التنظيم والقدرة على تحمل التكاليف وصعوبة تأمين تمويل الديون.
«مع ارتفاع الإيجارات في جميع أنحاء الإمارات العربية المتحدة بشكل عام فوق معدل نمو الأجور، يستمر سوق الإسكان الميسور في الانتعاش. سيكون من الجيد أن نرى تحركًا على المستوى الفيدرالي لرؤية الإدخال الرسمي لحصص الإسكان الميسور التكلفة. سيتم استقبال هذه المشاريع بشكل جيد للغاية وستعزز أيضًا جاذبية البلاد للصناديق المؤسسية الأكبر، في حالة إدخال هذه الفئة الجديدة من المساكن».
مشاريع تجارية
ووفقًا لتقرير صدر في يناير عن شركة الاستشارات العقارية لاند ستيرلنج، «تستمر المساحات المكتبية المتميزة في الحصول على أسعار ممتازة نظرًا لمحدودية توافرها، مع تحقيق مناطق معسكر آل نهيان والنادي السياحي نموًا سنويًا بنسبة 44 في المائة و35 في المائة على التوالي».
في دبي أيضًا، هناك طلب مكبوت متزايد على المشاريع التجارية واللوجستية والشركات.
ومع ذلك، يقول القدسي: «اكتسبت [التطورات التجارية] مزيدًا من الاهتمام وتركز أبو ظبي كثيرًا على مثل هذه التطورات. [بالنسبة للتطورات الجديدة] تبلغ الأرقام تقريبًا 60 في المائة سكنية و40 في المائة تجارية [10 في المائة للبيع بالتجزئة، و20 في المائة للشركات، و10 في المائة للمستودعات]».
التشريع
يحرص العديد من أصحاب المصلحة من القطاعات الرئيسية على ضمان استمرار نمو السوق الحالي بمعدل مستدام، سواء من حيث التكلفة الاقتصادية أو الحماية القانونية للمستثمرين أو سهولة المعيشة أو التكاليف البيئية.
فتحت أبو ظبي سوق العقارات للمستثمرين الأجانب في عام 2005 مع تنفيذ القانون رقم 3، الذي قدم المبادئ التوجيهية التنظيمية للعقارات وأنشأ دائرة تسجيل الأراضي في المدينة، والقانون رقم 19 بشأن ملكية العقارات.
وفقًا لمحامي شركة التميمي وشركاه، «أدخل القانون رقم 19 إنشاء مناطق استثمارية يحق فيها لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي وغير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي الحصول على حقوق الملكية العقارية، والتي، كاختلاف أساسي عن دبي، تستبعد على وجه التحديد حقوق ملكية الأراضي للأجانب. لقد أرست القوانين مبادئ قانونية، لكنها لا تملك حتى الآن القوة الكافية لتمكين التنفيذ الكامل».
في يناير، أصدر سوق أبوظبي العالمي (ADGM)، المنطقة المالية الحرة للعاصمة في جزيرة الماريه، مسودة لوائح ملكية العقارات والطبقات. بمجرد الموافقة عليها، ستفتح اللوائح عقارات التملك الحر لجميع المشترين الأجانب. يقول دوراني: «بالنسبة لسوق ناشئة حديثًا مثل أبو ظبي، فإن أي خطوة لتعزيز حقوق المستثمرين في التشريعات بالأبيض والأسود هي دائمًا أمر جيد. من منظور سكني، تعد القدرة على إنشاء جمعيات الملاك [OAs] واتخاذ القرارات بشأن صيانة المناطق المشتركة واختيار الموردين لخدمات إدارة الممتلكات خطوة إيجابية. كلما زاد عدد المستثمرين الذين يتمتعون بالحرية، زادت جاذبية الاستثمار في الموقع».
ومع ذلك، يقول Godchaux إن التنفيذ أمر أساسي في السوق حيث لا تتوفر سندات الملكية بعد في معظم الحالات. «تم اقتراح التغييرات في أبو ظبي مع ADGM، بما في ذلك قوانين الطبقات كجزء من قوانين العقارات الخاصة بها. وهذا يتيح إنشاء منظمة الدول الأمريكية، وجعل حسابات الضمان إلزامية، وتوفير قواعد لملكية المناطق المشتركة وحماية المستثمرين. بمجرد الانتهاء من كل هذه الأمور، من المتوقع أن تنخفض المخاطر الكامنة في الاستثمار في العقارات ذات الطبقات غير المخطط لها.
«نظرًا لأن هذه القوانين ستستند إلى القانون العام أو ستشبه الأنظمة القانونية المستخدمة في الغرب، فمن المتوقع أن يتم جذب المستثمرين الدوليين. كما ستجذب الشفافية المستثمرين المحليين الذين يتجنبون المخاطرة».
لن يؤثر الوضوح في التشريعات على العقارات السكنية فحسب، بل على العقارات التجارية والمكتبية أيضًا. «الوضع مختلف قليلاً على الصعيد التجاري. لقد رأينا حالات في دبي حيث تركت الملكية الطبقية واللوائح العديد من المباني شاغرة لسنوات بسبب تعقيدات المفاوضات مع العديد من الملاك للمحتلين الدوليين الأكبر حجمًا. يقول دوراني: «سيكون من المثير للاهتمام أن نرى كيف ستسير الأمور في أبو ظبي».
التطوير المخطط
الاستدامة هي النقطة الأخرى في قائمة أبوظبي، إلى جانب المجتمعات الحضرية المخطط لها. يقول أنتوني مالوز، مدير مدينة مصدر، إن الاستدامة هي في الواقع أداة فعالة من حيث التكلفة. «لفترة طويلة، كان البناء المستدام مكلفًا للغاية، لا سيما في دول مجلس التعاون الخليجي حيث كان هناك نقص في مواد البناء المستدامة منخفضة الكربون. «الآن، أصبح بإمكان المهندسين المعماريين والمطورين والمخططين الحضريين الوصول إلى موارد أفضل وتكنولوجيا جديدة ودعم من مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني [UPC] و «بصمتنا الخضراء» لضمان أنها يمكن أن تكون مستدامة قدر الإمكان.»
في القمة الحكومية الأخيرة في دبي، تحدث فلاح محمد الأحبابي، المدير العام لشركة UPC، عن أهمية النقل العام لضمان الاستدامة في المدينة، إلى جانب إنشاء مجتمعات شاملة.
«النقل يأخذنا من النقطة A إلى النقطة B. ماذا لو قررنا ربط النقطة A أو B أو تقريبهما عن طريق تقريب الوحدات السكنية من مكان العمل؟ قال الأحبابي: «إذا كنا نربط هاتين النقطتين من خلال السيارات ووسائل النقل العام وإذا كانت المسافات أكبر، فستكون لدينا حركة مرور». «إذا قمنا بتضييق المسافة، سيكون هناك تحسن. نحن نتحدث عن مدينة متكاملة مع خدمات شاملة توفر خدمات المستخدم اليومية في مكان قريب.
يقول مالوز إن هذا الاهتمام المركّز من الحكومة يضمن أن المشاريع ستؤثر في الاستدامة على جميع الأصعدة. «هذا يجعل من الممكن إنشاء مبانٍ عالية الأداء مثل مبنى Siemens Leed Platinum في مدينة مصدر ومقر Irena المكون من 4 لؤلؤ، وهو أول مبنى مكاتب في أبوظبي يحصل على هذه الشهادة.»
مناطق الاستثمار في أبو ظبي - فيما يلي المناطق التي يمكن للمقيمين فيها من دول مجلس التعاون الخليجي شراء عقارات التملك الحر. يمكن للجنسيات الأخرى شراء العقارات بعقود إيجار طويلة الأجل تصل إلى 99 عامًا:
- جزيرة ريم
- شاطئ راها
- الريف
- سيث سيديرا
- مصدر
- جزيرة ياس
- جزيرة السعديات
- جزيرة لولو
- جزيرة الماريه
- قرية هيدرا
نظرة عامة على الاستثمار
في عرض تقديمي في معرض سيتي سكيب أبوظبي، قدم ديفيد دادلي، المدير الإقليمي لمنطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا في جيه إل إل، نظرة مستقبلية للمستثمرين:
- تظل أبو ظبي والإمارات العربية المتحدة على نطاق واسع ملاذًا آمنًا للاستثمار مقارنة بأجزاء أخرى من المنطقة وتقدم عقارات عالية الجودة في مناطق مخططة بشكل رئيسي.
- يختلف أداء القيمة بشكل كبير من قطاع إلى آخر ومن موقع إلى آخر ومن مخطط إلى مخطط، لذلك في حين أن فرص الاستثمار موجودة في كل قطاع، فمن المهم أن تكون انتقائيًا.
- نتوقع سوقًا من مستويين مع اختلاف كبير بين المنتجات عالية الجودة ومنخفضة الجودة (من حيث الموقع والتصميم والوظائف وتلبية متطلبات المستخدم النهائي وإدارة الأصول وما إلى ذلك).
- يعتمد الانتعاش المستدام للسوق على احتفاظ الحكومة بالتوازن بين الطلب والعرض.
- لا تزال التوقعات على المدى المتوسط إيجابية، مدفوعة في المقام الأول بمشاريع التنمية الاقتصادية والبنية التحتية الرئيسية المدعومة من الحكومة.