أسواق مكاتب رئيسية
- يستمر الاستقطاب بين الأسواق الرئيسية والثانوية في التزايد، وينعكس ذلك أيضًا في الأسواق الفرعية الفردية بين منتجات الدرجة A والدرجة B.
أسواق المكاتب الثانوية
- أظهر الخليج التجاري، منطقة المكاتب الرائدة التي تعتمد على الطبقات، نموًا كبيرًا في مستويات الإشغال من أدنى مستوى أولي بلغ 55٪ إلى 63٪ خلال العام الماضي.
- قام الملاك الذين يقومون بتسويق عقاراتهم عند الطرف الأعلى بتعديل إيجاراتهم إلى مستويات واقعية، في حين تم استيعاب المزيد من الوحدات ذات الأسعار المعقولة بسهولة مما أدى إلى توحيد نطاق الإيجار الرئيسي.
توقعات التوريد
- استمر تسليم الإمدادات في الربع الأول من عام 2017، مع وصول أكثر من 1.6 مليون قدم مربع من مخزون المكاتب إلى السوق.
- المشاريع الرئيسية التي تم تسليمها كانت ذا أونيكس 1 و2 في ذا جرينز، وبرج تماني للفنون في الخليج التجاري.
- تبلغ مساحة خط الأنابيب المتبقي لعام 2017 1.4 مليون قدم مربع، بما في ذلك مكتبي ون سنترال الثاني والثالث اللذين يمتدان على أكثر من 745 ألف قدم مربع.
- في عام 2018، من المتوقع أن يتم تسليم المكتبين المتبقيين 4 و 5، والمرحلة الأولى من Innovation Hub إلى جانب برج Amesco في JLT، ليغطي إجمالي مساحة 1.8 مليون قدم مربع تقريبًا.
- تشمل المشاريع الكبيرة الأخرى قيد الإنشاء المرحلة 2 من D3 و ICD Brookfield Place، والتي تم الإعلان عن تسليمها بحلول عام 2019.
- لقد لاحظنا أيضًا العديد من المشاريع متعددة الاستخدامات القادمة التي تقوم بتعديل محفظة أصولها، واستيعاب المزيد من الوحدات السكنية أو التجزئة بدلاً من ذلك، مما يؤثر بشكل هامشي على تقديرات إمدادات المكاتب.
اتجاهات الطلب
- لا يزال التنوع أمرًا أساسيًا - بصرف النظر عن قطاعات النفط والخدمات المالية والتأمين (BFSI)، ينتشر طلب الشاغلين في معظم القطاعات - وهو دعم قوي لاقتصاد دبي المتنوع. وتشمل هذه التكنولوجيا وصناعات الخدمات والخدمات اللوجستية والنقل.
- علاوة على ذلك، يستمر الطلب المستمر على مراكز الأعمال، مما يسلط الضوء على فجوة العرض للمساحات الصغيرة المجهزة ومواءمة احتياجات الشركات الناشئة والشركات الصغيرة والمتوسطة والشركات الجديدة.
- يعالج المشغلون الدوليون إلى جانب الأسماء الإقليمية هذه الفجوة بشكل متزايد.
الاتجاهات القادمة
- يظهر قطاع متقاطع بين مساحات البيع بالتجزئة والمساحات التجارية مع ارتفاع الطلب على الصالات الرياضية ومراكز اللياقة البدنية.
- يتطلب الاهتمام المتزايد بالتطورات متعددة الاستخدامات الحقيقية واعتماد فلسفة العيش والعمل واللعب لجيل الألفية (الجيل القادم من المحتلين) خدمات متكاملة مثل مراكز اللياقة البدنية في نظام بيئي للمشاة، على مقربة من المكاتب.
- أدى ذلك إلى ارتفاع مستويات الاستفسار عن البيع بالتجزئة داخل مباني المكاتب، مما عزز الإيجارات في المناطق الرئيسية.
- عادةً ما تقدم استوديوهات التمرين البوتيك، التي تقع في مكان مناسب داخل المباني التجارية، دروسًا مبتكرة ومكثفة في شكل منظم لمدة 45 دقيقة مثل جلسات الدوران أو HIIT أو Boot Camp، مما يسهل تمارين استراحة الغداء للموظفين.
سوق صديق للمستأجرين
- تتزايد شروط الإيجار لصالح المستأجرين في مناطق مثل الخليج التجاري و JLT، حيث يتكون الجزء الأكبر من الأسهم من الطبقات.
- لقد لاحظنا أن الملاك يجذبون المستأجرين بالحوافز وحتى المساهمات، وتحديداً في فواتير الخدمات والتجهيزات (أو استهلاك التجهيزات على مدى فترة الإيجار)، لتخفيف النفقات الرأسمالية الأولية الكبيرة.
- تزداد فترات الإيجار الخالية من الإيجار أيضًا حتى 6-9 أشهر من المعيار السابق البالغ 3-4 أشهر، خاصة بالنسبة لفترات الإيجار الأطول. ومع ذلك، لا ينعكس هذا الاتجاه في جميع أنحاء السوق.
- دبي كوجهة استثمارية تجارية عالمية، تشهد دبي مستويات إشغال عالية في مخزون المكاتب من الدرجة الأولى، بسبب الطلب القوي من الشاغلين البارزين الذين يتمركزون في مقارهم الإقليمية.
